DPE 2024 : quels sont les changements du diagnostic ?

Le DPE tient une place importante sur le marché immobilier, et plus globalement dans les enjeux de transition énergétique. Ce diagnostic de performance énergétique, qui étudie les consommations d'un logement et ses points faibles, évolue régulièrement. Hellio fait le point sur le DPE en 2024.

Ce bilan énergétique revêt aujourd'hui un rôle majeur. En effet, les mauvaises classes (E, F, G) deviennent progressivement interdites à la location ! Pour éviter cette sanction qui démarre en 2025 pour toutes les lettres G, mieux vaut prendre les devants en rénovant les logements énergivores, aussi appelés « passoires thermiques ». Sinon, les propriétaires bailleurs se verront confrontés à une situation bien embêtante dans les prochaines années.

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Le diagnostic de performance énergétique ou DPE : qu’est-ce que c’est ?

Définition du DPE

Apparu dans les années 2000, le DPE est un bilan qui étudie et renseigne la performance énergétique d’un bien immobilier. Cet outil d’information s’inscrit au sein d’un ensemble de mesures qui visent à notamment réduire la consommation d’énergie des bâtiments dans le secteur résidentiel.

Sous cette appellation, on retrouve en fait plusieurs types d'études. Voici les 7 modèles :

Les méthodologies appliquées par les professionnels varient donc en fonction du modèle de nouveau DPE 2022 (cf. guide officiel).

Quelles sont les informations contenues dans le DPE ?

Le DPE décrit les caractéristiques du logement, ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement ou de ventilation.

Par ailleurs, les DPE édités avant juillet 2021 comportaient également deux étiquettes qui rendaient leur compréhension plus facile et visuelle, avec des lettres allant de A (excellent) à G (très mauvais) :

• L’étiquette énergie, de vert à rouge, qui renseigne sur la consommation d’énergie primaire (Cep),
• L’étiquette climat, violette, qui indique la quantité de gaz à effet de serre émis.

Découvrez ci-dessous les évolutions majeures depuis la réforme du DPE :

Le mode de calcul du diagnostic

Avant 2021, le DPE pouvait se calculer de deux façons. Les diagnostiqueurs pouvaient en effet l’établir :

• Soit en fonction de la consommation énergétique estimée (via un calcul normé prenant en compte différents paramètres comme la résistance thermique des isolants),
• Soit en fonction de la quantité d’énergie consommée sur la base de factures. Problème, cette seconde méthode était relativement peu fiable, puisque la consommation d’énergie peut considérablement varier d’un usager à l’autre !

De plus, si aucune facture n’était transmise au diagnostiqueur, le professionnel pouvait éditer un DPE vierge. Or, sans information sur la consommation d’énergie ou sur les émissions de gaz à effet de serre du logement, difficile d’avoir une idée du confort thermique et du budget chauffage, que l’on soit potentiel locataire ou acquéreur.

Enfin, sans aucune information exploitable, difficile de savoir quels travaux de rénovation sont à prioriser pour améliorer le plus possible les performances thermiques du bien immobilier.

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Refonte du DPE : que dit la nouvelle réglementation ?

Afin de rendre le DPE plus fiable et plus complet, la méthodologie et le mode de calcul ont été totalement revus. Une nouvelle mouture est donc en vigueur depuis le 1^er juillet 2021.

Une méthode de calcul unifiée

Premier grand changement : le calcul sur facture est supprimé. Dorénavant, pour établir le DPE, les diagnostiqueurs doivent se baser sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage.

Interdiction des DPE vierges

Depuis le 1^er juillet 2021, les diagnostiqueurs ne peuvent plus générer de DPE vierges. Même s’ils ne disposent d’aucune facture des précédents occupants, les professionnels doivent établir les diagnostics en prenant comme base un montant indicatif théorique des factures énergétiques.

Une seule étiquette au lieu de deux

Auparavant, les DPE présentaient des notes de A à G dans deux étiquettes distinctes : l’une pour la consommation d’énergie, et l’autre pour l’émission de gaz à effet de serre (GES). Désormais, ces deux étiquettes ont fusionné en une seule. La consommation d’énergie et l'émission de GES contribuent toutes deux à l’attribution de la note finale, toujours de A à G.

La plus mauvaise lettre est retenue pour déterminer la classe énergétique finale. Il faut donc optimiser les deux aspects en simultané !

Opposabilité et valeur juridique du diagnostic de performance énergétique

Enfin, autre changement réglementaire important : le DPE devient opposable. Un peu barbare, ce terme juridique signifie que le vendeur ou le bailleur engage sa responsabilité en cas d’erreur préjudiciable pour un futur acquéreur ou pour un futur locataire.

Le cas échéant, les occupants pourront donc prendre les mesures juridiques qui s’imposent à l’encontre des vendeurs ou des bailleurs. Ce qui confère au nouveau DPE une valeur juridique, et non plus uniquement une valeur informative.

Les modalités du DPE en 2024

Les passoires thermiques dans le viseur du gouvernement

À compter de 2025, tous les biens classés G au DPE — « passoires thermiques » — seront considérés comme des logements indécents et ne pourront plus être proposés sur le marché de la location. À moins, toutefois, d’entreprendre au préalable des travaux de rénovation améliorant la note du DPE. Suivront en 2028 les logements F, puis E en 2034. Mieux vaut anticiper ces interdictions !

Une formule corrigée

La nouvelle formule de calcul du DPE mise en place au 1^er juillet 2021 comportait malheureusement une erreur. Conséquence : un grand nombre de logements construits avant 1975 ont reçu une très mauvaise note au DPE et ont, de ce fait, été classés à tort dans la catégorie des passoires énergétiques (classe F ou G).

Un problème pour les personnes qui avaient demandé un DPE pour vendre leur bien immobilier. Une mauvaise note telle que G ou F est, en effet, moins attractive pour les acquéreurs potentiels. Cela peut à la fois ralentir la transaction et déboucher sur une baisse du prix de vente !

Du côté des propriétaires bailleurs, ces diagnostics erronés posent également problème avec l'interdiction de location imminente.

Le nouveau calcul et les méthodes correctives du diagnostic DPE

Un arrêté correctif

L’anomalie de calcul a rapidement été signalée par les professionnels de l'immobilier ainsi que les diagnostiqueurs. En réponse, un arrêté correctif a été publié au Journal officiel du 14 octobre 2021. Ce texte indique que les paramètres d’évaluation erronés ont été modifiés dans le logiciel de calcul.

À compter du 1^er novembre 2021, les DPE ont donc pu reprendre sur des bases de calcul exactes.

DPE erroné : que faire ?

Si vous avez fait appel à un professionnel pour établir un DPE entre le 1^er juillet et le 15 octobre 2021, ce diagnostic peut être faux. Une grande campagne de rappel est actuellement menée par les diagnostiqueurs, et ce sont au total plus de 100 000 DPE qui devraient être refaits.

• Si vous êtes propriétaire d’un bien construit avant 1975, et qu’il a été classé G ou F par un DPE entre le 1^er juillet et le 15 octobre 2021, la réalisation d’un nouveau diagnostic sera programmée automatiquement et gratuitement.
• Si vous êtes propriétaire d’un bien construit avant 1975 et classé E ou D par un DPE à la période indiquée, vous pouvez également bénéficier d’un nouveau diagnostic gratuit. Mais c’est à vous d’en faire la demande auprès du professionnel.

MaPrimeRénov' « décarboné » : un DPE obligatoire mais en 2025

C'était la grande nouveauté prévue en 2024 pour le diagnostic énergétique. Il devait être automatiquement requis pour toute demande de Ma Prime Rénov' Décarbonation. Cette aide est l'aboutissement de la réforme menée par l'Anah, pour encourager la fin des énergies fossiles et le développement des rénovations d'ampleur.

MaPrimeRénov' Décarbonation, c'est un parcours dédié au changement du système de chauffage dans les logements. Elle offre plusieurs milliers d'euros, selon les revenus du ménage, pour installer une pompe à chaleur ou encore une chaudière à granulés de bois.

Finalement, après des contestations sur le secteur, l'obligation de DPE a été retirée du 15 mai au 31 décembre. Elle reprendra en 2025.

Pour bénéficier de la prime via le parcours Décarboné, tout propriétaire d'une maison devra d'abord commander un DPE. Si l'étude révèle que la maison est classée F ou G (passoire énergétique), le parcours sera fermé ! Dans ce cas, le demandeur n'aura d'autre choix que de réaliser une rénovation globale, et pas seulement un remplacement du système de chauffage. Il devra alors passer par le parcours « accompagné » de MaPrimeRénov'.

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Vos questions sur le DPE 2024

Les DPE sont-ils obligatoires ?

Oui, le DPE est dorénavant obligatoire pour :

• La vente d’un bien immobilier. Il est intégré au dossier de diagnostics techniques (DDT), qui est annexé au compromis puis à l’acte de vente. Le DDT se compose aussi d’autres documents tels que le CREP (constat de risque d’exposition au plomb), le diagnostic gaz, termites ou l’état d’amiante.
• La mise en location d’un bien. Le DPE doit être annexé au contrat de location, sauf si le logement est destiné à être habité moins de 4 mois par an.
• L’affichage d’une annonce immobilière. L’étiquette énergétique devra être présentée de façon lisible et en couleur. Pour les logements très énergivores, classés F et G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » devra être inscrite sur l’annonce.
• Le DPE collectif en copropriété. L'obligation commence en 2024 pour les immeubles de plus de 200 lots ; 2025 entre 50 et 200 lots ; 2026 pour moins de 50 lots.

Mieux vaut faire un DPE ou un audit énergétique ?

Le DPE analyse les performances du logement à un instant T. De son côté, l'audit énergétique se base sur cette analyse pour donner des préconisations très précises sur les solutions travaux les plus pertinentes pour améliorer les performances énergétiques du logement.

Parmi les informations compilées dans l’audit : un plan d’action, un chiffrage du gain énergétique et financier, le coût des travaux, et le montant des aides possibles telles que MaPrimeRénov’ ou les primes énergie (CEE).

Combien ça coûte de diagnostiquer son logement ?

Les anciens DPE étaient facturés autour de 60 à 120 €. Plus précis et plus techniques, les nouveaux DPE seront, sans surprise, plus chers. Comptez entre 100 et 250 €, selon l’Ademe.

Le prix facturé dépend de différents critères tels que :

• La surface de l’habitation (voir DPE petites surfaces),
• Le temps nécessaire au diagnostic,
• La localisation,
• Le système de chauffage,
• Les tarifs appliqués par les professionnels, libres de fixer leurs prix.

Quelle est la durée de validité du diagnostic ?

Selon le décret du 17 décembre 2020, les DPE réalisés à partir du 1^er juillet 2021 seront valables pour une durée de 10 ans.

• Les DPE de 2013 à 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022,
• Les DPE de 2018 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024,
• Les DPE de 2019 au 1^er juillet 2021 sont valables jusqu’au 1^er janvier 2025.

Les DPE doivent obligatoirement être effectués par des professionnels certifiés. Pour trouver facilement un diagnostiqueur certifié, rendez-vous directement sur l’annuaire en ligne mis en place par le ministère de la Cohésion des territoires. Attention, le recours à un diagnostiqueur non certifié pour un DPE vous expose à une amende d’un montant de 1 500 € !

Les mauvaises classes du DPE sont-elles interdites à la location ?

Oui, le calendrier d’interdiction a démarré en 2023 et se termine — pour l’instant — en 2034 :

• 2023 : interdiction de location des logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (énergie finale), soit 191 000 biens concernés ;
• 2025 : interdiction de toutes les lettres G ;
• 2028 : interdiction de toutes les lettres F ;
• 2034 : interdiction de toutes les lettres E.

Cette loi Climat touche plus d’un million d’appartements. En effet, selon les statistiques du ministère au 1^er janvier 2023, 14 % des appartements étaient classés F ou G (résidences principales en France métropolitaine). Au vu des délais de décision en copropriété, mieux vaut envisager des travaux dès maintenant !

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