Nouveau DPE : quels sont les changements de réglementation ?

Depuis l’été 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a fait peau neuve. Ce document vous indique la consommation énergétique de votre habitation et ses émissions de gaz à effet de serre (GES). Obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’un contrat de location, le DPE a été entièrement revu, afin de mieux identifier les passoires thermiques. Zoom sur les nouveautés et les changements les plus importants.

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Qu'est-ce que le nouveau DPE, et quand est-il entré en vigueur ?

Initialement prévue pour le 1^er janvier 2021, l’entrée en vigueur du nouveau DPE a été repoussée au 1^er juillet 2021, en raison de la crise sanitaire. De nouvelles exigences en matière de performances énergétiques seront alors appliquées, que ce soit pour la vente d’un bien ou pour la signature d’un bail locatif.

Sont donc concernés par ce nouveau diagnostic énergétique :

• Les diagnostiqueurs ;
• Les propriétaires qui souhaitent vendre ;
• Les bailleurs pour une mise en location ;
• Tous les professionnels de l’immobilier qui interviennent dans une transaction ;
• Et bien sûr tout futur propriétaire ou locataire.

Le DPE est aussi un outil important pour les propriétaires occupants qui ont l’intention d’engager des travaux énergétiques. Il permet en effet de connaître précisément la consommation annuelle d’énergie pour chaque catégorie d’équipements. Et il fournit des recommandations pour mieux maîtriser ces consommations énergétiques, en suggérant des travaux pertinents à réaliser.

La validité du diagnostic DPE dans sa nouvelle version

De plus, selon le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020, le nouveau DPE sera valable 10 ans (sauf en cas de travaux de rénovation énergétique). Une durée de validité qui diffère par rapport aux « anciens » DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021 :

• Tous les DPE réalisés entre le 1^er juillet 2013 et le 31 décembre 2017 seront valables jusqu’au 31 décembre 2022,
• Les diagnostics effectués entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront, quant à eux, valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Vous avez un mauvais DPE ? Il convient alors d'optimiser son isolation, de remplacer ses vieux systèmes de chauffage et/ou de refroidissement, ainsi que d'installer du double-vitrage et une VMC double flux (exemples de travaux, à étudier avec un professionnel après visite technique).

La nouvelle réglementation du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Nouvelle étiquette DPE présentée dans le dossier de presse du ministère de la Transition écologique (février 2021)

Dès le 1^er juillet 2021, la refonte du DPE promet une plus grande fiabilité et une meilleure lisibilité. Grâce à ce nouveau diagnostic, le gouvernement a pour ambition de repérer plus facilement les passoires thermiques, pour mieux les éliminer.

Une révision du mode de calcul

Auparavant, le DPE pouvait parfois être affiché comme « vierge » si aucune facture d’énergie n'était disponible pour le calcul. En effet, pour calculer la performance énergétique du logement, les diagnostiqueurs pouvaient utiliser les anciennes factures.

Avec le nouveau DPE, il n'est plus possible d’avoir recours à cette méthode trop peu fiable. Un mode de calcul unifié est retenu pour tous les logements. Il s’appuie uniquement sur les caractéristiques physiques du bien (le bâti), sur la qualité de l’isolation, les déperditions thermiques, le système de chauffage et/ou sur le type de fenêtres. Autre ajout du DPE version 2021 : le calcul de la classe énergétique s’appuiera également sur l’éclairage ou encore sur la ventilation, et plus seulement sur le chauffage et l’eau chaude sanitaire.

L’étiquette du DPE, quant à elle, ne tient plus uniquement compte de l’énergie primaire (en kWh) : elle intègre aussi les émissions de gaz à effet de serre (en équivalent CO₂), qui figuraient auparavant sur une étiquette climat séparée.

La mise en place du diagnostic à l'été 2021 a entraîné quelques problèmes, concernant des logements anciens trop pénalisés. Après quelques corrections et un nouveau calcul en fin d'année, le nouveau DPE de 2022 semble avoir gommé ce couac.

Comment bien réussir son projet de travaux ?

Le nouveau droit opposable : qu’est-ce que cela change ?

Une grande nouveauté pour le DPE : il est devenu pleinement opposable. Cela signifie qu’il a la même valeur et la même portée juridique que n’importe quel autre diagnostic immobilier.

En d’autres termes, un acquéreur peut se retourner contre le vendeur s’il y a une erreur dans l’étiquette énergie attribuée. Un exemple tout simple : si un propriétaire vend son bien étiqueté classe E alors qu’il s’agit en réalité d’une passoire thermique (classe F ou G), sa responsabilité peut être engagée. Il peut être contraint de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour que le bien change de classe.

Même sanction pour un logement mis en location. Si un locataire remarque que l’appartement ou la maison individuelle qu’il loue n’est pas dans la classe énergie annoncée, alors il peut se retourner contre son bailleur.

L’estimation de la facture énergétique annuelle obligatoire

Une nouvelle obligation est arrivée pour toutes les annonces immobilières depuis le 1^er janvier 2022 : afficher clairement une estimation de la consommation annuelle d’énergie du bien, à l’aide d’une fourchette de prix. Le nouveau DPE gagne ainsi en lisibilité, en mettant en avant de manière simple le montant moyen des factures d’énergie du logement. Pour une plus grande transparence, le diagnostic présente en première page un récapitulatif des données importantes.

Avec la réforme du diagnostic, les locataires ou acheteurs potentiels peuvent plus facilement voir si le bâtiment est économe, ou s'ils doivent au contraire prévoir un certain budget pour leurs équipements de chauffage et d'eau chaude sanitaire.

Nouveau DPE : un outil efficace pour lutter contre les passoires énergétiques

Réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié, le DPE devient un élément clé lors de la mise en vente immobilière ou en location d’un logement. Les propriétaires ont donc plutôt intérêt à engager des travaux de rénovation énergétique, afin d’afficher la meilleure classe énergie possible et diminuer les factures.

L’objectif est ici d’augmenter la valeur verte ; autrement dit, rendre le bien plus attractif sur le marché immobilier pour le proposer à un prix supérieur aux bâtiments énergivores.

Différents dispositifs ont été mis en place par le gouvernement pour vous accompagner dans vos démarches, et dans le financement des travaux. MaPrimeRénov’, le prêt à taux zéro, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)... : autant de possibilités qui s’offrent à vous pour réduire considérablement le coût des travaux, réaliser des économies importantes sur le long terme, et valoriser votre appartement ou votre maison grâce à une bonne classe énergie.

À présent, les biens les plus énergivores (classe DPE F ou G) doivent faire l'objet d'une mention « logement à consommation énergétique excessive » sur l'annonce immobilière.

Des mesures correctives apportées pour les logements anciens

Les logements construits avant 1975 font l'objet d'une attention toute particulière vis-à-vis du nouveau diagnostic de performance énergétique. Le mode de calcul a fait passer beaucoup plus de biens que prévu dans la pire catégorie des passoires énergétiques — la lettre G. C'est ce que la FNAIM, l'UNPI et l'association Plurience craignent et évoquent dans un communiqué en septembre 2021.

Le problème est tel qu'il est conseillé aux diagnostiqueurs de suspendre les DPE concernés jusqu'à nouvel ordre, le temps de résoudre ces anomalies. Des mesures correctives ont été mises en place au mois de novembre, après une réunion entre le ministère du Logement et les professionnels de l'immobilier.

Dois-je faire un DPE plutôt qu’un audit avant de vendre mon logement ?

Non. Pour rappel, l’audit énergétique pour un particulier est un bilan plus complet que le diagnostic de performance énergétique. Le DPE, quant à lui, détermine la classe énergétique d’un logement, entre A et G, en fonction de sa consommation d’énergie primaire (à distinguer de l'énergie finale) et de ses émissions de gaz à effet de serre.

Dans le cas général, tout logement mis en vente doit être accompagné des résultats du DPE, valide 10 ans. Si des travaux d’efficacité énergétique ont été réalisés depuis le dernier diagnostic, il est conseillé mais pas obligatoire d’en effectuer un nouveau, afin d’obtenir une meilleure lettre et valoriser le bien immobilier.

Avec la loi Climat et résilience de 2021, les logements individuels les plus énergivores mis en vente doivent faire l’objet d’un audit énergétique réglementaire préalable, plus poussé que le DPE. Cette obligation est répartie sur 3 échéances :

• Avril 2023 : audit imposé pour les passoires thermiques (lettre F ou G) en monopropriété ;
• 2025 : audit imposé pour la classe E ;
• 2034 : audit imposé pour la classe D.

Nouveauté à partir de 2025 : un DPE sera demandé pour pouvoir bénéficier de MaPrimeRénov' « décarboné », c'est-à-dire pour le remplacement d'un système de chauffage.

En savoir plus sur le DPE 2024

Si j'ai fait mon DPE après 2021, est-ce qu'il risque d'être invalidé ?

La nouvelle version du DPE, entrée en vigueur le 1^er juillet 2021, a rapidement fait l’objet de critiques. En effet, de nombreux logements ont vu leur classe énergétique se dégrader à cause d’une « anomalie dans la méthode de calcul », notamment ceux construits avant 1975.

Résultat : les DPE pour ce type de bâtiment ancien ont été suspendus provisoirement le 24 septembre. Une nouvelle méthode est entrée en vigueur le 1^er novembre 2021, pour corriger les défauts relevés. En tant que propriétaire d’un logement ancien, vous ne pouviez donc pas réaliser de DPE en octobre 2021.

Comme l’indique le service public :

• Pour les logements construits avant 1975 et classés F ou G, les DPE seront réédités de manière automatique par les diagnostiqueurs, sans frais pour les propriétaires.
• Pour les logements construits avant 1975 et classés D ou E, les propriétaires pourront demander une réédition de leur DPE, sans frais supplémentaire.

En revanche, pour les logements plus récents, le calcul mis en place le 1^er juillet 2021 continuait de s’appliquer : aucune invalidation n’est à prévoir.

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