DPE vierge : est-il toujours autorisé ?

Outil incontournable dans les transactions immobilières, le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne fournit parfois aucune indication sur la consommation d’énergie du logement ni sur ses émissions de CO₂. On dit alors qu’il est vierge, ou blanc. Mais un bilan énergétique vide est-il toujours autorisé depuis la réforme du DPE de 2021 ? Pour la location, non. Pour la vente en revanche, il peut encore être valable sous certaines conditions. Les diagnostics blancs sont de moins en moins acceptés à mesure que le temps passe : plus aucun DPE vierge ne sera valable à compter de 2025. Si vous détenez ce type de document, vous devez vous renseigner sur sa validité pour rester en règle, sous peine de sanctions. Explications.

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Diagnostic de performance énergétique : de quoi parle-t-on ?

Avant de parler de « DPE vierge », il convient d’abord de rappeler ce qu’est un DPE tout court. Vous ne savez plus vraiment de quoi il retourne ? Hellio vous rafraîchit la mémoire.

Définition du DPE traditionnel

Comme son nom l’indique, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document contenant des informations quant à la performance énergétique et climatique d’un bâtiment. L’étude des équipements et du bâti permet d’estimer — en théorie — les consommations nécessaires aux besoins des occupants.

Dans le cadre d’une maison ou d’un appartement, c’est une ou un diagnostiqueur immobilier certifié qui réalise ce bilan énergétique et qui évalue :

• La quantité d’énergie consommée par le logement : chauffage, production d’eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage, fonctionnement des auxiliaires (pompe, ventilation, etc.).
• Le niveau d’émission de gaz à effet de serre du bien : il dépend directement des sources d’énergie utilisées dans l’habitation pour les principaux postes de consommation (électricité, gaz, bois, fioul, etc.).

En fonction des résultats, le bien se voit attribuer une note globale qui reflète sa classe énergétique. L’étiquette du DPE associe une lettre et une couleur, allant de A (vert) à G (rouge), pour catégoriser les logements des plus économes aux plus énergivores et polluants.

Un document obligatoire pour vendre et louer son logement

Au cours de son existence, le dispositif a subi plusieurs refontes visant à renforcer sa fiabilité, sa portée juridique, et sa prise en considération des enjeux climatiques. Mais son caractère obligatoire demeure inchangé depuis sa naissance en 2006 : les propriétaires désirant vendre un bien immobilier doivent faire éditer un DPE. Il en va de même pour la signature d’un bail d’habitation.

En effet, le DPE constitue un précieux outil dans le cadre d’une transaction immobilière. Il renseigne les possibles locataires, acheteurs ou acheteuses sur les points suivants :

• L’estimation annuelle des dépenses énergétiques,
• Les travaux de rénovation recommandés pour améliorer le DPE.

Ce rapport officiel fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) à remettre aux personnes qui occuperont le bien. En outre, le DPE est opposable, comme les autres diagnostics immobiliers.

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Comment savoir si un DPE est vierge ?

Un DPE dit « vierge » ou « blanc » diffère d’un DPE normal. Vous pensez avoir reçu un diagnostic incomplet, et vous vous demandez pour quelle raison ? Rassurez-vous : il est très facile d’identifier un DPE vierge. Hellio vous explique comment.

Qu’est-ce qu’un DPE vierge ou blanc ?

On parle de DPE vierge lorsque le document est vide : il ne communique pas d’informations sur les performances thermiques et climatiques du logement. À la différence d’un DPE en bonne et due forme, les données concernant la consommation d’énergie primaire (kWh/m² par an) et la quantité d'équivalent CO₂ rejetée (kg eqCO₂/m² par an) sont absentes sur le DPE blanc. Par conséquent, aucune note comprise entre A et G n’est attribuée à l’habitation.

Les futurs occupants ou occupantes ne peuvent donc pas savoir si le logement est une passoire thermique ou, au contraire, s’il est bien isolé et peu gourmand en électricité, gaz ou fioul. Impossible également de prévoir la part du budget mensuel à consacrer aux charges énergétiques.

À quoi ressemble un DPE vierge ?

Reconnaître un DPE sans étiquette énergie et climat est simple. En effet, une mention figure sur les deux échelles de couleurs : « DPE vierge, consommations non exploitables ».

Voici un exemple de DPE vierge (à ne pas confondre avec un DPE en cours de réalisation) :

Pourquoi certains DPE n’ont-ils pas d’étiquette énergie ?

À l’origine, le calcul du DPE reposait sur deux méthodes distinctes :

• La méthode 3CL pour « calcul de la consommation conventionnelle des logements » : elle consistait à estimer la quantité d’énergie consommée pour une utilisation standard de l’habitation, en se basant sur de multiples caractéristiques du bâti.
• La méthode sur factures, qui s’appuyait sur la consommation réelle des occupantes et occupants : une moyenne des factures d’énergie des trois dernières années était alors établie.

Avant les nouveaux DPE, les spécialistes du diagnostic immobilier recouraient uniquement à la solution sur factures pour les vieux bâtiments d’avant 1948, et pour les appartements équipés d’un chauffage collectif sans compteur individuel. Toutefois, les propriétaires rencontraient parfois des difficultés à rassembler leurs justificatifs de paiement. Et ce, pour des raisons variées : documents introuvables, logement vacant, chauffage au bois récupéré gratuitement, impossibilité de joindre le syndic de copropriété, etc.

Résultat : les DPE vierges se sont multipliés, poussant les pouvoirs publics à réagir. Trop aléatoire, le diagnostic « sur factures » a ainsi été abandonné avec la réforme du DPE. Le gouvernement a également repensé le mode de calcul pour l’unifier et le fiabiliser. Depuis le 1^er juillet 2021, dans sa version revisitée, seule la méthode 3CL est utilisée pour déterminer la note du DPE.

Dans quels cas un DPE vierge est-il valide ?

Pour commencer, sachez que les spécialistes du diagnostic immobilier ont l’interdiction d’éditer des DPE vierges depuis l’été 2021. Il donc impossible d’obtenir un DPE blanc aujourd’hui.

Mais qu’en est-il des bilans énergétiques effectués avant la réforme de 2021 ? Leur date de réalisation permet de savoir s’ils sont recevables ou non, car la refonte du DPE orchestre la disparition progressive des diagnostics sans étiquette. Les anciennes versions — vierges ou complètes — sont valables moins longtemps que les nouveaux DPE, dont la durée de validité est de 10 ans.

Le décret du 17 décembre 2020 indique leur date d’expiration :

• Les DPE antérieurs à 2018 ne sont plus acceptés.
• Les DPE effectués entre 2018 et fin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Attention : les DPE vierges encore valides sont autorisés uniquement dans le cadre d’une vente immobilière.

Par ailleurs, l’affichage d’un DPE en cours de validité est exigé sur les annonces immobilières. Les propriétaires qui vendent ou louent en direct sans respecter cette obligation s’exposent à une amende pouvant atteindre 3 000 €.

Loi Climat et interdiction de location : quel impact pour les diagnostics vierges ?

Promulguée le 22 août 2021, la loi Climat et Résilience portant lutte contre le réchauffement climatique vise à éradiquer les passoires thermiques — les logements notés F et G sur le DPE. Pour ce faire, le gouvernement a mis en œuvre de nouvelles mesures en lien avec la rénovation énergétique des bâtiments.

L’une d’entre elles entraîne des répercussions sur la légalité des DPE vierges dans le cadre d’une location : l’indécence énergétique. Depuis le 1^er janvier 2023, les logements ayant une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh/m² sont qualifiés d’indécents. Dès lors, les propriétaires n’ont plus le droit de signer un nouveau contrat de location, ou de renouveler le bail.

Quel lien entre loi Climat et DPE ? Le DPE permet de classer les logements selon leurs performances énergétiques via l’attribution d’une note. Dans le cas d’un DPE vierge, le logement est dépourvu d’étiquette énergie et climat : il est alors d’office considéré comme indécent. De fait, seuls les DPE dûment complétés sont autorisés pour louer un bien.

La solution : refaire un DPE. Mais attention, car les logements énergivores jugés indécents sont progressivement écartés du marché locatif (en 2025 pour les classes G, en 2028 pour les classes F, et en 2034 pour les classes E). Si vous proposez un bien en location, autant en profiter pour le rénover au préalable et obtenir une bonne classe DPE !

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