Calcul du DPE : comment ça marche ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire avant la mise en location ou la vente d’un logement. Depuis 2021, il a subi une profonde transformation. Comment est calculé le nouveau DPE et quels sont les changements importants dont il faut tenir compte ? Quelles sont les différentes classes, les modalités de calcul et qui sont les professionnels habilités à réaliser ce diagnostic immobilier ? Hellio fait le point et répond à toutes ces questions, pour vous aider à y voir plus clair.

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Qu’est-ce que le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique (ou DPE) est un document qui vise à estimer la consommation d’énergie et le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bâtiment tertiaire ou d’un logement, avant sa mise en vente ou location.

Créé en 2006, le DPE avait alors pour principal objectif d’informer les personnes intéressées par la location ou l’achat d’un logement donné sur les performances thermiques de celui-ci.

Il visait aussi à inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation pour améliorer la note, et surtout pour économiser de l’énergie.

Les obligations légales autour du DPE

La législation autour du DPE est stricte. Ce document est en effet obligatoire depuis 2006 pour les logements à la vente et depuis 2007 pour les logements à la location. Le diagnostic doit être intégré au DDT (dossier de diagnostic technique), qui est systématiquement remis au futur acquéreur ou locataire de l’appartement ou de la maison (voir DPE Maison).

De plus, depuis 2011, les petites annonces qui proposent un bien immobilier à la vente ou à la location doivent mentionner obligatoirement son DPE.

Une réforme en profondeur du DPE en 2021

Une nouvelle réglementation encadrant le DPE est entrée en vigueur au 1^er juillet 2021. L’objectif de cette réforme est de fiabiliser le diagnostic, de le rendre plus lisible et d’en faire un outil encore plus efficace pour inciter les ménages à rénover leur logement.

Un DPE plus lisible

Le graphisme du DPE a été totalement revu afin que le document gagne en clarté et ne comporte désormais plus qu’une lettre. Auparavant, il y en avait deux : une pour l’étiquette énergie (consommation énergétique) et une autre pour l’étiquette climat (émissions de gaz à effet de serre).

Ces deux lettres ont fusionné pour que la classe à laquelle appartient le logement soit identifiable en un coup d'œil.

Par ailleurs, une fourchette des dépenses approximatives est obligatoire depuis 2022 sur les annonces immobilières.

Un document opposable

Auparavant, le DPE avait une vocation uniquement informative. Aujourd’hui, ce diagnostic est opposable. Ce qui veut dire que le DPE est juridiquement contestable en cas d’erreur, de mensonge ou d’absence.

Un DPE engage désormais la responsabilité de celui ou celle qui l’a fourni.

Plus qu’une seule méthode de calcul applicable

Depuis 2021, une seule et unique technique de calcul doit être utilisée pour établir le DPE. Il s’agit de la méthode dite « 3CL » ou « calcul de la consommation conventionnelle des logements ».

L’ancienne méthode de calcul alternative, dite « sur facture », n’est plus valable. Trop dépendante du mode de vie des habitants et du nombre de jours d’occupation, elle donnait lieu à un excès d’imprécisions et d’erreurs.

De plus, si aucune facture n’était transmise au diagnostiqueur, celui-ci pouvait alors éditer un DPE vierge… Ce qui ne donnait aucune indication précise sur le confort thermique, le budget de chauffage et les émissions de CO₂ !

Avec la méthode 3CL, le diagnostiqueur doit prendre en compte toute une série de données pour établir son DPE avec notamment des informations sur le bâtiment et le climat.

Par ailleurs, la production photovoltaïque est également prise en compte et la présence d’éolienne ou de cogénération devra quant à elle, être mentionnée dans le DPE.

Des recommandations de travaux intégrées au diagnostic

Autre évolution, le nouveau DPE intègre une partie plus poussée sur les recommandations de travaux de rénovation énergétique à effectuer pour améliorer la performance thermique. Ces recommandations sont regroupées en bouquets de travaux.

Pour plus de précision, le diagnostiqueur délivre également une estimation chiffrée des différents travaux à prévoir.

Comment gagner une lettre au DPE ?

Comment sont calculées les classes DPE ?

Effectué par un diagnostiqueur, le calcul du DPE prend en compte de très nombreux critères. À l'issue de cette analyse, une lettre est attribuée au logement, de A pour les plus performants au niveau énergétique, à G pour les passoires thermiques.

Les critères pris en compte pour le calcul

Pour calculer le DPE en appliquant la méthode 3CL, les diagnostiqueurs utilisent un logiciel certifié par l’Ademe (Agence de la transition écologique). Toute une série d’informations sont entrées dans l’outil pour ce calcul.

La surface habitable réelle du bien

Les données sont recueillies par rapport à la surface habitable du logement (ou SHAB) et le cas échéant, des vérandas chauffées.

Ne sont pas pris en compte dans le calcul du DPE :

• Les cloisons, murs ou trémies,
• Les espaces extérieurs,
• Les zones non chauffées,
• Les espaces dont les plafonds sont inférieurs à 1,80m de hauteur.

Les ponts thermiques dans l’habitation

Le diagnostiqueur doit définir les ponts thermiques pour contrôler l’efficacité énergétique du bâtiment. La méthode de calcul 3CL implique que soient uniquement pris en compte les ponts thermiques entre les parois lourdes c’est à dire entre les murs et :

• Le plancher bas,
• Le plancher haut,
• Le mur porteur,
• Les menuiseries.

L’isolation en fonction de l’année de construction du bâtiment

Le degré d’isolation d’un logement est fonction de son année de construction et des normes en vigueur à cette époque.

Pour le calcul du DPE, le diagnostiqueur doit prendre en compte des valeurs qui sont spécifiquement définies pour chaque période.

La consommation de chauffage du logement

Le calcul de la consommation totale de chauffage via la méthode 3CL est relativement complexe. Un grand nombre d’éléments sont à prendre en compte parmi lesquels la zone climatique, le type d’équipement de production d’eau chaude sanitaire (ECS) utilisé, les données d’inertie du bâtiment ou encore, la puissance nominale des générateurs des systèmes utilisés.

Les déperditions thermiques liées à la ventilation

Afin de prendre en compte les déperditions thermiques par renouvellement d’air, le diagnostiqueur doit additionner :

• Les déperditions liées à la perméabilité du bâtiment,
• Et celles qui sont liées au système de ventilation.

Deux notes fusionnées

Une fois toutes les informations renseignées, les deux notes du DPE sont établies puis fusionnées. Entre la lettre attribuée à la consommation d’énergie et celle à l’émission de GES (gaz à effet de serre), c’est la plus mauvaise des deux qui est retenue pour déterminer la classe d’énergie finale.

Certains éléments sont particulièrement pénalisant et font chuter la note d’un DPE. Parmi eux :

• Une mauvaise isolation du toit, des murs ou de combles,
• Un mode de chauffage énergivore utilisant par exemple le fioul,
• Des menuiseries peu isolantes telles que le simple vitrage.

Les différentes classes DPE

Il existe aujourd’hui 7 classes DPE, de A pour les logements les moins énergivores à G pour les passoires thermiques.

Quels chantiers prévoir dans un bouquet de travaux ?

Pourquoi choisir un professionnel certifié pour calculer le DPE ?

Pour réaliser le DPE, vous devez obligatoirement faire appel à un diagnostiqueur compétent. Choisir une ou un professionnel certifié garantit la fiabilité des résultats et vous protège d’éventuels recours, à l’heure où le DPE a désormais valeur juridique.

Fiabilité : l’importance de passer par un professionnel compétent

La loi est claire. Vous ne pouvez pas réaliser vous-même le DPE de votre logement. Vous devez obligatoirement faire appel à un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation).

Seuls les professionnels répondant aux conditions fixées par l’article L271-6 du Code de la construction et de l’habitat peuvent établir un DPE. Les conditions suivantes doivent être réunies :

• Le diagnostiqueur doit présenter des garanties de compétences et disposer de moyens appropriés,
• Il doit avoir souscrit une assurance pour couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité,
• Il ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou son indépendance. Par exemple, un agent immobilier ne peut pas réaliser lui-même un DPE.

Pour être certain de faire appel à la bonne personne, n’hésitez pas à exiger que le diagnostiqueur présente un document qui atteste sa certification. Les critères de cette dernière ont récemment évolué, avec la publication de l’arrêté du 20 juillet 2023. Par exemple, le professionnel n’a pas besoin d’obtenir une certification « avec mention » pour évaluer une maison individuelle, alors que c’est nécessaire dans le cas d’un bâtiment tertiaire ou résidentiel collectif.

DPE effectué par un professionnel et valeur juridique

Autre raison fondamentale de s’adresser à un diagnostiqueur certifié pour les calculs du DPE : la valeur opposable et donc juridique du document.

Depuis 2021 et la réforme du DPE, la personne qui achète ou loue un bien peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur si elle estime qu’il y a eu une irrégularité dans le DPE et si elle se sent lésée.

Auparavant, malgré le rôle purement informatif du diagnostic, des sanctions étaient tout de même possibles en cas d’erreurs causant préjudice dans le DPE. Mais l’indemnisation était alors relativement limitée.

Aujourd’hui, l’opposabilité du DPE offre une plus large indemnisation en cas d’erreur. Les propriétaires pourront par exemple se voir imposer le remboursement de travaux d’isolation effectués ou de consommations d’énergie excessives.

Vous recherchez un diagnostiqueur certifié pour réaliser un DPE ? Vous pouvez visualiser directement la liste des spécialistes habilités dans une commune, un département ou une région dans l’annuaire mis en ligne sur le site du ministère de l’Écologie.

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