DPE pour la location : quelles sont les obligations en 2024 ?

Le remodelage du diagnostic de performance énergétique (DPE) en 2021 s’est accompagné de nombreux changements. Il est plus complet, et se place désormais au cœur de nouvelles exigences pour les vendeurs et bailleurs. Obligatoire dans la majorité des cas, le DPE repose sur un système de notation de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre. Mieux vaut tout faire pour obtenir un bon DPE, car les logements qui écopent des plus mauvais scores seront pénalisés d’une interdiction de location progressive à partir de 2025.

Mais cet outil clé n’a pas pour but d’être une épine dans le pied des propriétaires. Il donne un état des lieux lisible et recommande des travaux de rénovation utiles pour limiter les déperditions thermiques et offrir plus de confort aux locataires. Décryptage.

Améliorez votre DPE avant de louer votre logement : des primes existent

DPE en cas de location : de quoi s'agit-il ?

Le DPE est un diagnostic immobilier, au même titre que l’état d’amiante, le constat de risque d’exposition au plomb, ou encore l’état relatif à la présence de termites.

Son objectif premier est d’informer le locataire sur la performance énergétique du logement qu’il s’apprête à louer — ou l’acquéreur sur le bien qu’il s’apprête à acheter. Mais c’est également un outil précieux pour le propriétaire bailleur ou occupant, qui peut s’en servir comme point de départ d’un plan de travaux de rénovation.

À qui s’adresse le DPE location ?

Le DPE s’inscrit dans la politique européenne qui vise à réduire la consommation d’énergie des bâtiments, et leur impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre (GES). Depuis le 1^er juillet 2007, tout propriétaire doit impérativement faire réaliser un DPE de la maison ou de l’appartement qu’il souhaite mettre en location, à quelques exceptions près. Ce bilan énergétique doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) remis au locataire, sauf en cas de location saisonnière.

À savoir : il n’est pas obligatoire de réaliser un nouveau DPE en cours de bail, en cas de reconduction tacite ou de cession d’un bail. En revanche, un DPE à jour est indispensable en cas de changement de locataire, puisqu’il y a signature d’un nouveau contrat de location.

Dans quels cas le diagnostic de performance énergétique est-il obligatoire ?

Le DPE est exigé en France métropolitaine pour les locations suivantes :

• Les appartements en copropriété (vides ou meublés),
• Les maisons individuelles avec une surface de plancher supérieure à 50 m² (voir aussi : DPE petites surfaces),
• Les logements de fonction,
• Les locations consenties aux travailleurs saisonniers,
• Les meublés de tourisme loués plus de 4 mois par an.

Les locations saisonnières peu occupées durant l’année ne sont donc pas soumises à l’obligation de DPE. Les mobile homes échappent aussi à la règle, car les résidences mobiles de loisirs ne sont pas assimilées à des constructions par le Code de la construction et de l’habitation. Enfin, les logements non chauffés — ou dotés d’une cheminée à foyer ouvert comme seul moyen de chauffage — et non équipés d’un dispositif de refroidissement sont également exemptés du DPE location.

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Quelles informations contient le rapport du DPE ?

Refondu en 2021, le nouveau DPE fournit des renseignements sur la performance énergétique de l’habitation et sur son empreinte carbone.

Le DPE 2024 comporte, entre autres, les éléments suivants :

• La liste des caractéristiques du logement à louer, ainsi que le détail des systèmes de production d’eau chaude sanitaire, de chauffage, de refroidissement, de ventilation et d’éclairage,
• La consommation annuelle d’énergie primaire pour chaque famille d’équipements, et la quantité de gaz à effet de serre rejeté qui en découle,
• La dernière attestation d’entretien de la chaudière, si le bien en est muni,
• Des recommandations indicatives pour optimiser l’efficacité énergétique du logement, assorties d’une estimation de leur coût et du gain attendu.

Suite à l’analyse et au calcul de la performance énergétique du bien, deux notes lui sont attribuées sous la forme d’une lettre allant de A à G. Plus le logement est énergivore et génère des gaz à effet de serre, plus ses scores seront mauvais. La moins bonne lettre est retenue pour déterminer la classe énergie de l’appartement ou de la maison.

La consommation calculée pour déterminer la lettre énergie est exprimée en énergie primaire (ep). C’est-à-dire l’énergie disponible à l’état brut, sans transformation, dans la nature. À ne pas confondre avec l’énergie finale (ef), qui est l’énergie utilisée au bout du compte par le foyer. Concrètement, lorsque vous consommez de l’électricité, il a fallu bien plus d’énergie primaire pour produire 1 kWh d’énergie finale.

Combien coûte le DPE location ?

D’après l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie), le prix du DPE location varie entre 100 € et 250 € selon l’année de construction et l’importance du logement. Notez que les tarifs ne sont pas réglementés, et sont librement établis par les diagnostiqueurs. Il sera intéressant d’observer l’évolution du prix suite à la récente réforme.

Existe-t-il une différence avec la mise en vente immobilière ?

Le contenu du DPE et la méthode de calcul appliquée sont identiques pour louer et vendre un bien. En revanche, la destination du DPE a son importance, car les diagnostics ne sont pas forcément interchangeables.

En principe, un DPE effectué pour une vente peut être réutilisé pour une mise en location (si bien sûr il n’a pas dépassé sa date de validité). Mais l’inverse n’est généralement pas possible : même si le DPE location est encore valable, vous ne pourrez pas l’annexer à un compromis de vente. Pour en avoir le cœur net, pensez à interroger le diagnostiqueur pour savoir dans quel contexte vous avez le droit de vous en servir à nouveau.

Quelles différences entre un appartement ou une maison ?

L’étude du diagnostiqueur diffère selon le type de logement. On distingue quatre modèles pour les bâtiments existants :

• DPE d’une maison individuelle
• DPE collectif d’un immeuble : le professionnel analyse les parties communes
• DPE d’un appartement : le professionnel analyse les parties privatives
• DPE d’un appartement à partir des données de l’immeuble : le professionnel analyse un échantillon de lots représentatif de la résidence (plusieurs tailles à différents étages), et extrapole ces données pour établir l’étiquette énergie de l’appartement. Cette technique est donc moins fiable car elle ne reflète pas les caractéristiques réelles du bien immobilier en question.

L'audit énergétique, étape clé pour une rénovation réussie

Il est essentiel d'avoir un bon DPE pour louer son logement 

Réaliser un diagnostic de performance énergétique est une étape incontournable en cas de location. Mais le DPE est bien plus qu’un simple papier à joindre au bail : il colle une étiquette au logement, pour le meilleur et pour le pire. Mieux vaut être gratifié d’une bonne note pour réussir à louer son appartement ou sa maison. Encore plus en 2023, alors que les tarifs du gaz et de l’électricité semblent partis pour s’envoler durablement.

Un mauvais DPE est passible d’une interdiction de location

Face à l’urgence climatique et sociale, le gouvernement a décidé d’interdire progressivement la location des passoires thermiques, à savoir les logements de classe énergie G, F et E. Sont considérés comme des passoires thermiques les logements à forte consommation d’énergie.

Le calendrier, établi dans la loi Climat et résilience, ne laisse pas de place à l’improvisation :

• Dès le 25 août 2022, un gel des loyers s’applique aux biens notés G ou F sur le DPE : les bailleurs n’ont plus le droit de les réviser.
• Depuis le 1^er janvier 2023, les 191 000 logements qui consomment plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an (logements G+) ne peuvent plus faire l’objet de nouveaux contrats de location.
• À compter de janvier 2025, toutes les classes G deviennent impropres à la mise en location (logement considéré comme indécent).
• En 2028, les logements qui écopent de la lettre F le sont à leur tour.
• En 2034, l’interdiction de mise en location s’étend aux biens de classe E.

Pour éviter de se retrouver au pied du mur, il est essentiel d’anticiper cette nouvelle réglementation. Les propriétaires de passoires thermiques peuvent se tourner vers l’audit énergétique pour bénéficier d’un bilan plus complet que le DPE. À la clé : l’identification des travaux de rénovation les plus efficaces à mener en priorité pour gagner une ou plusieurs classes.

Une performance énergétique satisfaisante permet de trouver plus facilement des locataires

Depuis le 1^er janvier 2022, les bailleurs sont obligés d’indiquer une mention spéciale concernant les logements énergivores de classe F et G sur les annonces immobilières : « Logement à consommation énergétique excessive ». L’annonce doit être accompagnée de l’évaluation des dépenses énergétiques annuelles.

• 👍 Avoir un bon DPE est utile pour attirer les locataires, tandis qu’un piètre DPE risque de les faire fuir. En effet, un logement bien isolé et équipé d’une installation de chauffage moderne, donc bien noté sur le DPE, garantit une faible consommation d’énergie. Pour les futurs occupants et occupantes, cela se traduit par un meilleur confort de vie et une diminution de la facture énergétique.
• 👎 À l’inverse, une mauvaise étiquette DPE pointe du doigt les faiblesses du logement : déperditions thermiques, isolation insuffisante, appareil de chauffage vétuste et énergivore… À la fin du mois, tout cela risque de peser lourd dans le budget énergétique du ménage.

Voilà pourquoi, à caractéristiques équivalentes, un locataire préférera sans doute les annonces immobilières des logements de classe A ou B plutôt que celles des passoires thermiques. Surtout, pensez aux dépenses totales : même si le loyer de base peut être plus élevé, vous ferez de belles économies sur les charges de chauffage, ou de climatisation en été.

Selon certains spécialistes, il y aurait bien plus de passoires énergétiques que les 5,2 millions annoncées en 2022 (classées F ou G). La faute à une méthode de calcul contestée, et à un diagnostic de performance énergétique trop standardisé qui ne s’attarde pas suffisamment sur les données précises du logement.

Un DPE location erroné expose le bailleur à des poursuites judiciaires

Si le DPE avait autrefois une valeur informative, il est dorénavant pleinement opposable avec la loi Elan. Concrètement, cela signifie que le locataire peut saisir le tribunal pour exiger des dommages-intérêts en cas d’annonce mensongère (mauvaise classe DPE par exemple), ou de recours à un diagnostiqueur non certifié. Gare à ne pas falsifier le DPE, car la note pourrait s’avérer salée…

En location comme en vente, le DPE devient un critère incontournable

Gel des loyers, impossibilité de louer, obligation d'audit énergétique... Les mesures pour sanctionner les mauvais DPE se multiplient, et poussent progressivement les passoires thermiques vers la sortie. Les acquéreurs comme les locataires y prêtent un oeil attentif, pour ne pas se retrouver avec des consommations exorbitantes, et un inconfort handicapant au quotidien. Les classes les plus basses vont subir de plein fouet la hausse des prix de l'énergie.

Voilà pourquoi la rénovation de ces bâtiments est un chantier national prioritaire. En tant que propriétaire, profitez de nombreuses aides qui encouragent la rénovation globale : MaPrimeRénov', Certificats d'économies d'énergie, éco-prêt à taux zéro... De quoi entreprendre des travaux à moindre coût !

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