Tout savoir sur le DPE immobilier

Rédigé par Antoine
Mis à jour le 04 sept. 2022
Temps de lecture : 7 min
DPE immobilier

Indispensable dans le cadre d’une vente immobilière comme d’une mise en location, le diagnostic de performance énergétique (DPE) indique de manière claire et lisible les consommations énergétiques d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. L’enjeu : mieux identifier les passoires énergétiques, notamment parmi les annonces immobilières. Quels sont les points clés du DPE ? Hellio vous révèle les points essentiels à connaître depuis sa récente réforme.


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Qu’est-ce que le DPE immobilier et pourquoi est-il si important ?

Consommation énergétique et émission de GES des logements

Créé dans le courant des années 2000, le DPE (diagnostic de performance énergétique) s’inscrit dans un ensemble de mesures visant à réduire la consommation d’énergie au sein des bâtiments du secteur résidentiel.

Premier objectif du DPE : renseigner sur la performance énergétique des logements.

Ce diagnostic immobilier donne une estimation de la quantité d’énergie consommée dans un appartement ou une maison, mais aussi du niveau de gaz à effet de serre (GES) dégagé.

Ainsi, le DPE permet d’évaluer l’impact global d’une habitation sur l’environnement. Il propose également des pistes d’amélioration des performances énergétiques, pour moins dépenser en chauffage, eau chaude sanitaire et refroidissement.

picto-ampoule-allumeeÀ l’heure où les économies d’énergie sont devenues un enjeu majeur à la fois financier et environnemental, le DPE apparaît donc comme un outil clé pour orienter les ménages.

Performance énergétique et valeur verte d’une construction

Le DPE immobilier est une étude encadrée de manière stricte par la loi. Il amène des conclusions qui déterminent les étiquettes réglementaires d’un bien immobilier, et joue donc un rôle clé dans l’estimation de celui-ci. Pour une maison comme pour un appartement, une mauvaise étiquette au DPE est synonyme de perte de valeur (en moyenne).

Les économies d’énergie représentent une préoccupation majeure pour les futurs acheteurs ou locataires, alors que les tarifs du gaz, du fioul, du bois et de l’électricité grimpent. Désormais, ils sont donc de plus en plus attentifs au DPE. Voir l'étude Laforêt 2022.

Dans ce contexte, les passoires énergétiques, ces vieilles habitations très gourmandes en énergie, perdent en attrait. Y compris lorsqu'elles sont proposées à prix moindre. C’est pourquoi ces logements énergivores ont maintenant tendance à rester plus longtemps sur le marché de la vente et de la location.

picto-baisse-depensesL’observatoire Bien’Ici révèle qu’en France, le prix au m2 des logements classés G a diminué d’environ 25 % entre juin 2021 et juin 2022. Une tendance qui concerne même les petites surfaces situées à Paris, telles que les T1 !

À l’inverse, de bons scores au diagnostic de performance énergétique constituent un très bon argument de vente. Ils permettent d’augmenter la valeur verte d’un logement, et favorisent donc une plus-value immobilière.

picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 20 %

Aujourd’hui, sur les 36 millions de logements que compte le parc immobilier français, 7,2 millions sont des passoires énergétiques. Ces logements classés F ou G par le DPE constituent 20 % du parc immobilier national (source : gouvernement). Cela prend en compte les résidences principales, secondaires ou vacantes.


De quoi se compose le diagnostic de performance immobilier (DPE) ?

L’étiquette énergie : un incontournable du DPE immobilier

Élément clé du DPE, l’étiquette énergie donne la classe énergie d’un logement, exprimée sous forme de lettre. Les habitations dont la consommation d’énergie primaire est la plus faible (moins de 70 kWh/m2 par an) entrent dans la catégorie A.

De l’autre côté du classement se trouvent les « mauvais élèves » : les biens classés G. Leur consommation d’énergie primaire est très importante (supérieure ou égale à 420 kWh/m2.an). Ce sont les habitations les plus énergivores, où les travaux de rénovation représentent une priorité absolue. Parmi les causes : une mauvaise isolation, des équipements de chauffage vétustes ou encore de vieilles fenêtres en simple vitrage.

L’étiquette climat pour évaluer les émissions de gaz à effet de serre

Picto-gaz-effet-serre-planeteLe DPE immobilier comporte également une étiquette climat. Celle-ci indique l’impact annuel de la consommation d’énergie du logement en matière de rejet de gaz à effet de serre (GES). L’unité est le kilogramme d’équivalent CO2 par mètre carré et par an.

La mécanique est la même que pour l’étiquette énergie : une classification de A à G, du score le plus performant au moins bon. Le chauffage au fioul fait figure de mauvais élève, alors que l’électricité est encouragée.

Autres informations mentionnées dans le DPE immobilier

Le diagnostic de performance énergétique mentionne également différentes informations importantes. Parmi elles :

  • Les caractéristiques du logement et le descriptif des équipements,
  • L’estimation de la consommation d’énergie à l’année pour les différents équipements,
  • Les recommandations pour optimiser les performances énergétiques du logement. Par exemple : effectuer des travaux d’isolation des combles ou de la toiture, ou encore troquer son ancienne chaudière fioul énergivore contre un modèle nouvelle génération économique et écologique à l’usage (pompe à chaleur, granulés…).

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Nouveau DPE immobilier : quels changements sont à noter ?

Plus de fiabilité et plus de lisibilité

Au cours de l’année 2021, le DPE a été totalement réformé. L’objectif de cette refonte est de permettre de mieux identifier les passoires énergétiques, afin de mieux les éradiquer ! Ainsi donc, le nouveau DPE est plus fiable que la précédente mouture. Il offre également des résultats plus lisibles.

Principal changement : l’affichage du DPE. La note, toujours de A à G, est cette fois une synthèse de la consommation d’énergie primaire et des émissions de CO2.

picto-montant-aideLa présentation globale du document est simplifiée pour plus de lisibilité. Sur la page de garde, vous trouverez la synthèse des informations les plus importantes. Par ailleurs, l’estimation du futur montant des factures énergétiques du logement est mise en avant de manière encore plus claire. Il s’agit d’une « fourchette de coût », pour reprendre le terme officiel inscrit dans l’arrêté du 31 mars 2021.

La fin des DPE vierges

Autre changement, il est désormais impossible d’éditer un DPE vierge. Même s’ils ne disposent d’aucune facture pour faire leurs calculs, les diagnostiqueurs doivent établir un DPE en prenant comme base un montant théorique indicatif des factures énergétiques.

Un mode de calcul unifié pour le DPE

Les diagnostiqueurs doivent à présent utiliser obligatoirement la méthode 3CL-2021 pour établir le DPE. Il s’agit d’un mode de calcul unifié pour tous les logements.

Cette méthode tient compte non plus de 3 mais de 5 usages :

  • Chauffage,
  • Eau chaude sanitaire,
  • Refroidissement,
  • Éclairage,
  • Auxiliaires.

Sont pris en compte les caractéristiques physiques du logement (isolation, chauffage…), sa situation géographique, mais aussi les conditions climatiques.

Une nouvelle formule de calcul depuis 2021

picto-signes-calculLe nouveau mode de calcul du DPE immobilier mis en place en juillet 2021 comportait une erreur. De ce fait, de nombreux logements construits avant 1975 avaient reçu une très mauvaise note au DPE, et s'étaient retrouvés classés à tort en F ou même en G

L’anomalie a été corrigée depuis, et les paramètres d’évaluation ont été modifiés en conséquence dans le logiciel de calcul. Dès le 1er novembre 2021, les diagnostics ont repris sur des bases de calcul exactes cette fois.

Audit énergétique : quand est-il obligatoire ?

picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

L'audit est un outil très utile aux propriétaires occupants. Cette étude leur permet en effet de connaître précisément la consommation énergétique de chacun des équipements du logement. Il comporte donc des informations très utiles au choix des travaux à prioriser pour la rénovation énergétique. En étudiant de près le rapport d'audit, les propriétaires occupants peuvent savoir en un clin d'œil s’il vaut mieux commencer par changer de chaudière, ou par poser une couche d’isolant sur les murs, par exemple.

Dans certains cas, ce n’est pas le DPE qui est obligatoire, mais l’audit énergétique. Cette analyse encore plus complète que le DPE établit des scénarios précis de travaux en interrogeant les habitantes et habitants sur leur comportement au quotidien. L’audit énergétique se révèle obligatoire si vous envisagez d’effectuer un bouquet de travaux et que vous demandez des aides de l’État pour ce chantier, comme MaPrimeRénov’ ou le Coup de pouce.

La réalisation d’un audit énergétique est également obligatoire à partir du 1er avril 2023 si vous vendez un logement considéré comme passoire thermique. Cette mesure s'étendra plus tard aux logements E et même D.


Diagnostic de performance énergétique : quelle est sa durée de validité ?

chronometre-gain-tempsSelon le décret du 17 décembre 2020, le nouveau DPE est valable pour une durée de 10 ans. Pour les anciens DPE immobilier, réalisés avant le 1er juillet 2021, des dates de validité différentes sont à prendre en compte :

  • Un DPE effectué entre le 1er juillet 2013 et le 31 décembre 2017 est valable jusqu’au 31 décembre 2022,
  • Un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 est valable jusqu’au 31 décembre 2024.

À noter : si des travaux de rénovation énergétique ont été effectués depuis le dernier diagnostic, il est conseillé – mais pas obligatoire – d’en réaliser un nouveau, pour obtenir une meilleure lettre et ainsi valoriser le bien. Cela peut permettre à un bailleur d’éviter l’interdiction de location.


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En pratique : qui réalise le DPE immobilier ?

Les diagnostics de performance énergétique doivent être faits à l’initiative du propriétaire d’un logement, dans le cadre d’une vente ou d’une location. Ensuite, ce DPE est intégré au DDT, le dossier de diagnostic technique.

picto-label-check-bleuAttention, le DPE ne peut pas être réalisé par n’importe quel professionnel du bâtiment. Vous devez obligatoirement faire appel à un diagnostiqueur certifié pour cette mission.

Pour vous aider à trouver rapidement un professionnel spécialiste des DPE et disposant des certifications légales, consultez l’annuaire en ligne mis en place par le gouvernement. Sur ce site, vous pouvez vérifier la validité des certificats des diagnostiqueurs.

Par ailleurs, le diagnostiqueur est tenu de transmettre les résultats du DPE à l’Ademe (Agence de transition écologique), pour analyse.


Réalisation d’un DPE immobilier : combien ça coûte ?

Symbole EurosAvant 2021, il fallait compter entre 60 et 120 € pour effectuer un DPE. Dorénavant, ces diagnostics sont plus précis et plus techniques. En toute logique, ils nécessitent plus de temps, et sont donc facturés plus cher par les diagnostiqueurs. Selon l’Ademe, le prix actuel d’un DPE oscille entre 100 et 250 €.

Certains critères peuvent faire varier sensiblement les prix facturés : la surface de l’habitation, le temps nécessaire au diagnostic, ou encore le système de chauffage choisi. De plus, chaque professionnel est libre de fixer ses propres tarifs ; n’hésitez pas à comparer les prestations.


Quelles sont les sanctions liées au DPE immobilier ?

picto info HellioL’INFO HELLIO :

Avec la réforme de 2021, le DPE devient opposable : il a désormais la même valeur et portée juridique que tout autre diagnostic immobilier. Ce n’est plus un document seulement informatif. Dès lors, si un propriétaire vend un bien étiqueté E et qu’il s’agit en fait d’une passoire thermique (F ou G), sa responsabilité peut être engagée. Il pourra être contraint d’effectuer les travaux de rénovation afin que le bien change de classe.

Attention, des sanctions sont applicables si les diagnostics ne respectent pas les règles.

  • Le recours à un diagnostiqueur non certifié pour un DPE vous expose à une amende d’un montant de 1 500 €.
  • Si le diagnostiqueur omet de transmettre un diagnostic à l’Ademe, il peut être contraint à une amende de 1 500 €.
  • En 2023, les logements qui consomment plus de 450 kWh/m2/an en énergie finale seront considérés comme indécents et se retrouveront interdits à la location. Il s’agit pour la plupart de constructions très anciennes, très mal isolées et chauffées au fioul ou au gaz. 191 000 biens (appartement ou maison, parcs privé et social) seraient concernés selon les derniers chiffres de Fidéli.
  • En 2025, tous les logements G passeront sous le coup de cette interdiction, puis en 2028 tous les logements F, et enfin, en 2034, tous les logements E.

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