L'audit énergétique est-il obligatoire en 2024 ?

Certains logements individuels ou en mono-propriété doivent désormais faire l’objet d’un bilan énergétique détaillé, plus complet qu’un DPE, avant leur mise en vente. Qui est concerné et dans quelle situation ? Y a-t-il des sanctions en cas de non respect de la loi ? Hellio vous donne toutes les clés sur l’audit énergétique obligatoire.

L'obligation d'audit énergétique réglementaire avant la vente d'une passoire thermique (F ou G sur le DPE) est entrée en vigueur le 1^er avril 2023. Le temps de mieux préparer et structurer la filière en vue de cette mesure majeure.

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Rappel sur l’audit énergétique : définition et contenu

À l’heure où les économies d’énergie font plus que jamais l’actualité, la rénovation des logements représente une solution majeure. Oui mais voilà : il ne s’agit pas de choisir les travaux au hasard, ni de les effectuer à la va-vite. C’est pour cela que la réalisation d’un audit énergétique par un professionnel s’avère incontournable.

Ce bilan consiste à étudier les performances énergétiques d’un bâtiment : est-il plutôt économe ou au contraire gourmand en énergie ? D’où vient le gaspillage et comment résoudre ce problème ? Faut-il plutôt envisager des travaux d’isolation thermique ? Un nouveau système de chauffage ? Les deux ? Les occupants du logement doivent-ils faire plus attention à leurs habitudes ?

Grâce à l’audit, un bureau d’études spécialisé vous donnera toutes les réponses nécessaires à un projet réussi, après avoir analysé votre logement. Une étape indispensable, en particulier dans le cadre d’une rénovation globale, c’est-à-dire d’un bouquet de travaux coordonnés.

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L'obligation d'audit réglementaire depuis 2023 pour les passoires thermiques

À l’été 2021, la loi Climat et résilience a été votée par le Parlement. Elle inclut de multiples mesures visant à lutter contre le changement climatique en France, destinées à tous les secteurs d’activité, aux entreprises comme aux ménages.

Parmi les règles phares adoptées, une obligation d’audit énergétique s’applique à certains logements en monopropriété : pour commencer, les passoires thermiques dès avril 2023. Ce terme désigne les biens classés F ou G sur l’étiquette énergie, déterminée par le DPE. Suivront plus tard les logements moins énergivores mais tout de même problématiques : E puis D.

Concrètement, ces immeubles ou maisons consomment énormément d’énergie, à cause d’une mauvaise isolation et/ou d’une installation de chauffage vétuste (fioul, gaz…). Leur confort laisse également à désirer, avec des occupants qui subissent le froid durant l’hiver, et la chaleur durant l’été.

Qui est concerné par l’audit énergétique obligatoire ?

La nouvelle réglementation vise les ventes de logements individuels ou en monopropriété classés comme passoires thermiques. L'audit énergétique concerne donc les particuliers propriétaires d’une maison — ou d’un immeuble entier — affichant une étiquette F ou G, qui comptent vendre leur bien sur le marché immobilier à partir de 2023. Les classes E et D suivront plus tard (voir le calendrier précis ci-dessous).

Pas d’audit énergétique requis pour les locations donc. Si vous êtes bailleur, vous n’êtes pas concerné.

C’est l’article 158 qui détaille les modalités de l’obligation :

« Lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (ndlr : monopropriétés) et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G au sens de l'article L. 173-1-1 du présent code, un audit énergétique est réalisé par un professionnel [...]. »

Une obligation pour les maisons individuelles, pas pour les copropriétés

L’exigence de la loi Climat n’a donc pas trait aux appartements en copropriété, ni aux grandes entreprises par exemple, comme cela a pu être le cas par le passé avec d’autres réglementations. Seules les monopropriétés (immeubles ou maisons) doivent s’y conformer. L'habitat collectif a quant à lui une nouvelle obligation vis-à-vis du DPE.

Y a-t-il des sanctions pour les vendeurs hors-la-loi ?

Pour l’instant, la loi Climat (« portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets ») ne prévoit pas de sanction pour les propriétaires qui ne respecteraient pas l’obligation d’audit énergétique avant de mettre en vente leur maison. Les textes parus — décret et arrêté — n'ont pas donné de précisions supplémentaires à ce sujet.

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Quel est le contenu de l’audit ?

Les informations principales sont indiquées dans l’article 158 :

« L'audit énergétique formule notamment des propositions de travaux. »

• Ces propositions doivent être compatibles avec les servitudes prévues par le code du patrimoine et présenter un coût qui n'est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien. Ces propositions présentent un parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante.
• La première étape de ce parcours permet au minimum d'atteindre la classe E. Ce parcours de travaux prévoit également les travaux nécessaires pour atteindre la classe B, lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût des travaux ne font pas obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance.
• L'audit mentionne, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie. Il fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et indique les aides publiques existantes destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique. »

Le contenu précis de l'audit est défini par l'arrêté du 4 mai 2022.

En résumé, après une analyse thermique détaillée de l’état actuel de la maison, vous connaîtrez les travaux les plus efficaces, leur ordre ainsi que les financements disponibles pour alléger votre reste à payer. En effet, le budget est le principal frein à la rénovation. Or, de nombreuses subventions et prêts existent, souvent difficiles à connaître et à comprendre.

Qui réalise l'audit énergétique ?

Là encore, il convient de se référer à la loi Climat, qui a été complétée en mai 2022 par le décret n°2022-780.

« L’audit énergétique est réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification définies par le décret du 4 mai 2022. Le professionnel chargé d'établir l'audit énergétique ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui. [...] Le niveau de compétence et de qualification de l'auditeur et l'étendue de sa mission et de sa responsabilité sont précisés par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la construction. »

Audit obligatoire : le calendrier d’application

La mise en vigueur de l’obligation est étalée sur trois dates :

• 1^er avril 2023 : logements classés F ou G ;
• 2025 : logements classés E ;
• 2034 : logements classés D.

Des exceptions s’appliquent en Outre-mer. Ainsi, le calendrier est repoussé en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à la Réunion et à Mayotte :

• 2024 pour les logements F ou G ;
• 2028 pour les logements E ;
• Pas de changement pour les logements D : 2034.

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Combien coûte ce bilan énergétique et quelles sont les aides ?

Le prix d’un audit énergétique se situe généralement entre 800 et 1 200 € pour une maison individuelle. Naturellement, cela revient plus cher qu'un simple DPE immobilier. Pour donner un coup de pouce financier aux Français qui souhaitent le réaliser, l’État a mis en place une aide : MaPrimeRénov’. Son montant dépend du niveau de revenus du demandeur :

• 500 € pour les ménages aux ressources très modestes (profil bleu) ;
• 400 € pour les ménages aux ressources modestes (profil jaune) ;
• 300 € pour les ménages aux ressources intermédiaires (profil violet).

Les ménages aux ressources élevées (profil rose) n’y ont pas droit.

En déduisant cette somme, le coût de l’audit peut ainsi descendre à 300 €.

Autre cas de figure : un audit énergétique obligatoire pour obtenir les primes de rénovation globale

Une autre situation oblige les propriétaires à faire réaliser une étude énergétique par une entreprise qualifiée RGE (label Reconnu Garant de l’Environnement). Cela concerne les projets qui font l’objet d’une demande d’aide financière pour une rénovation performante : MaPrimeRénov’ ou Coup de pouce CEE. Tout comme l’éco-PTZ dans le cadre d’une amélioration de la performance énergétique globale.

Pour obtenir ces primes, l’audit préalable aux travaux est impératif. Il s’agit d’une condition sine qua non aux dispositifs, au même titre que le gain énergétique de 55 % minimum.

Pour rappel, ces aides permettent de recevoir plusieurs milliers d’euros dans le cadre d’une rénovation globale : isolation, remplacement du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire, changement de fenêtres et ventilation. Ce type de démarche est vivement encouragé par les pouvoirs publics, car elle constitue la meilleure solution pour traiter les déperditions thermiques en profondeur et mettre fin aux passoires énergétiques.

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