DPE obligatoire : tout savoir et éviter les arnaques

Né en 2006, le diagnostic de performance énergétique est aujourd’hui plutôt bien assimilé par les ménages français. On repère facilement l’étiquette allant du vert au rouge présente sur les annonces immobilières de vente ou location. Pour aller plus loin dans la transition écologique, le gouvernement a entrepris une salve de mesures destinées à encourager la rénovation des bâtiments du secteur résidentiel. Les objectifs : diminuer la consommation d’énergie des logements, et accélérer l’éradication des passoires thermiques.

La réforme du DPE de 2021 s’accompagne d’une réglementation revisitée, ainsi que de nouvelles échéances pour les propriétaires bailleurs ou occupants. Une chose est sûre : dans la très grande majorité des cas, disposer d'un diagnostic DPE reste indispensable pour vendre ou louer son logement. À quoi sert ce DPE obligatoire ? Comment s’appliquent les nouvelles obligations en copropriété ? Quelles sont les conséquences et sanctions du défaut de DPE ? Hellio décrypte le vrai du faux et vous aide à comprendre le diagnostic.

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Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique ou DPE ?

Le DPE est un rapport officiel intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) dans le cadre d’une location ou d’une vente immobilière. Ce document de référence évalue la consommation d’énergie d’un logement, ainsi que ses émissions de CO₂.

Il apporte à l’acheteur ou au locataire un précieux éclairage sur la performance énergétique du bien convoité. Et donc sur les dépenses à prévoir chaque mois. Nul doute qu’avec la hausse des tarifs de l’énergie, beaucoup de monde va scruter cet indicateur de plus près !

Par ailleurs, le DPE représente un excellent baromètre pour les propriétaires désireux d’entreprendre des travaux de rénovation dans leur logement. Il oriente vers les solutions les plus adéquates.

On distingue :

• Le DPE individuel, associé à une seule habitation,
• Le DPE collectif, lié à un immeuble dans sa globalité (parties communes et privées).

À noter : il existe également des DPE spécifiques à d’autres bâtiments, tels que le DPE neuf pour les nouvelles constructions, et le DPE public pour le patrimoine public.

Les étiquettes énergétiques du nouveau DPE

Le diagnostic de performance énergétique rassemble des informations concernant les caractéristiques du logement et ses équipements de :

• Chauffage,
• Production d’eau chaude sanitaire,
• Refroidissement,
• Éclairage,
• Ventilation.

Le bâti, les types de fenêtres, la qualité de l’isolation ou encore la répartition des déperditions thermiques figurent également dans le DPE.

L’analyse de l’ensemble de ces éléments aboutit à un classement de l’habitation en matière d’efficacité énergétique. Depuis la réforme du DPE de juillet 2021, les diagnostiqueurs attribuent une note unique au logement, contre deux notes distinctes auparavant (énergie et climat). On appelle cela la classe énergie.

Plus de la moitié des logements sont classés D ou E

Le score du DPE prend toujours la forme d’une lettre allant de A à G :

• La classe A correspond aux logements les plus propres (en rejet de gaz à effet de serre) et les moins gourmands en énergie (moins de 70 kilowattheures par mètre carré et par an).
• La classe G s’applique aux habitations les plus énergivores (plus de 420 kWh.m².an) et les plus polluantes (plus de 100 kgCO₂eq.m².an).

La consommation d’énergie primaire et la quantité de gaz à effet de serre émise sont indiquées sur le nouveau DPE de façon claire et lisible via des échelles de couleur. On retient le plus mauvais score des deux caractéristiques pour attribuer la note finale. Ainsi, un logement qui émet peu de CO₂ mais qui consomme 430 kWh.m² par an obtiendra une lettre G. Il s’agit d’un exemple théorique ; généralement, le niveau de pollution est fortement corrélé à la consommation énergétique.

Autre nouveauté depuis le réforme de 2021 : l’estimation des dépenses énergétiques annuelles du logement apparaît aussi sur le document, afin de donner aux potentiels acheteurs et acheteuses une idée du montant de la facture. Est également introduite la notion de confort d'été (eh oui, une mauvaise isolation est pénalisante en toute saison !).

En 2023, la France métropolitaine comptait 54 % de résidences principales classées D ou E sur le DPE (sources : statistiques du gouvernement). Plus de 16 % sont même F ou G, contre seulement 6 % du parc en A ou B. Il y a du chemin à faire pour profiter de bâtiments écoresponsables !

La durée de validité : ce que dit la loi

Les DPE n'ont pas une validité illimitée : ils sont valables 10 ans. Mais attention, cette durée de validité concerne uniquement les DPE récents, c’est-à-dire ceux réalisés à partir du 1^er juillet 2021.

En effet, la réforme du DPE s’accompagne de changements majeurs. Ces derniers, tels que la révision du mode de calcul ou l’opposabilité du diagnostic énergétique, ont pour objectif d’en améliorer la fiabilité et la valeur.

Compte tenu des évolutions liées à la nouvelle réglementation :

• Les DPE effectués avant le 31 décembre 2017 inclus expirent à l’issue de l’année 2022.
• Les DPE édités entre janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’à fin 2024.

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Le DPE obligatoire, pour qui et dans quels cas ?

Sauf cas particulier, tous les biens immobiliers mis en vente ou en location sur le marché résidentiel en France métropolitaine doivent présenter un diagnostic de performance énergétique.

Depuis quand le DPE est-il obligatoire pour les propriétaires ?

Depuis 2006, les propriétaires doivent impérativement faire réaliser un DPE s’ils souhaitent vendre leur logement. L’obligation de fournir ce diagnostic immobilier s’est étendue aux contrats de location dès l’année suivante, en juillet 2007.

Le Code de la construction et de l’habitation est limpide à ce sujet.

• Lors d’une vente, le propriétaire est tenu de transmettre à l’acquéreur un dossier compilant les diagnostics techniques obligatoires, en annexe du compromis ou de l’acte authentique. Le DPE en fait partie, à l’instar du constat d’exposition au plomb ou du diagnostic amiante.
• Lors d’une location, le bailleur doit joindre le DDT au contrat de location. En revanche, le DPE n’est pas nécessaire si le logement est voué à être occupé moins de 4 mois par an.

Selon la loi, les candidats acheteurs ou locataires sont en droit de consulter le DPE sur simple demande auprès du propriétaire.

Qu’en est-il des nouvelles obligations en copropriété ?

Promulguée en août 2021, la loi portant lutte contre le réchauffement climatique (loi Climat et Résilience) prévoit une série de mesures échelonnées dans le temps. Celles-ci sont destinées à améliorer la décence des logements, aussi bien dans l’habitat individuel que collectif. Désormais, un nouveau calendrier de DPE obligatoire fait foi pour les copropriétés dont la date de dépôt du permis de construire est antérieure au 1^er janvier 2013.

Les échéances varient en fonction de la taille du bâtiment d’habitation collective :

• Dès 2024 pour les immeubles comportant plus de 200 lots,
• Dès 2025 pour les copropriétés composées de 50 à 200 lots,
• Dès 2026 pour les immeubles comptant moins de 50 lots.

En outre, le DPE collectif est également imposé aux immeubles neufs dont la demande de permis de construire a été déposée après le 1^er juillet 2007.

Le DPE est voté en assemblée générale, et les résultats sont obtenus environ 5 à 6 mois après le début du diagnostic. Il faut compter entre 1 000 € et 4 000 € TTC pour le DPE collectif d’un bâtiment, d’après l’Ademe.

Un point de clarification : le DPE n’est pas synonyme d’audit énergétique. Il s’agit de deux choses différentes : diagnostic immobilier pour le premier, bilan thermique approfondi pour le deuxième, qui inclut d’ailleurs souvent un DPE. Si l'audit énergétique devient progressivement obligatoire pour les logements individuels mal classés, ce n’est pas le cas pour les logements collectifs.

Nouveauté : un DPE obligatoire pour obtenir MaPrimeRénov' Décarbonation

L'aide MaPrimeRénov' a été réformée en 2024. Désormais, elle se divise en deux parcours :

• Décarboné : pour les simples remplacements de système de chauffage ;
• Accompagné : pour les rénovations d'ampleur.

En fonction de la date de demande, le 1^er parcours impose la réalisation d'un DPE au préalable, pour les propriétaires de maisons. Prévue au départ pour 2024, l'obligation a finalement été décalée en 2025, mais est tout de même restée valable les premiers mois de l'année. On vous l'accorde, ce n'est pas simple à suivre !

Quelles sanctions en cas de manquement au DPE obligatoire ?

Comme évoqué précédemment, le DPE est un diagnostic obligatoire exigé par la loi pour vendre ou louer un logement. Avec la réforme, il devient opposable juridiquement : cela signifie que l’acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou bailleur s’il y a préjudice.

De fait, le non-respect de certaines règles entraîne des sanctions :

• Cas n°1 : absence ou non-transmission du DPE à l’acheteur ou au locataire. Ce dernier peut saisir le tribunal afin de réclamer une indemnité financière.
• Cas n°2 : annonce immobilière mensongère au sujet du DPE. Outre les potentiels dommages et intérêts à verser, le propriétaire risque l’annulation de la vente ou du bail si l’annonce contient des informations erronées.
• Cas n°3 : recours à un diagnostiqueur non certifié. Une amende de 1 500 € peut être imputée au propriétaire.

Ne prenez pas de risque : faites attention de disposer d'un diagnostic en règle !

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Les idées reçues sur le DPE : obligations, travaux...

Au regard des enjeux climatiques et sociaux, la réglementation évolue fréquemment dans le secteur de l’habitat résidentiel. Il est donc parfois difficile de s’y retrouver. Hellio part à la chasse aux fausses informations, et balaye les idées reçues. Voici des fake news répandues, à ne surtout pas croire !

Je peux faire un DPE gratuit moi-même

Un diagnostic de performance énergétique effectué par un propriétaire n’aura aucune valeur légale, et ne sera donc pas reconnu. Le DPE obligatoire doit impérativement être réalisé par un professionnel titulaire d’un certificat valide. Il n'est jamais gratuit.

Comment demander un diagnostic ? Le ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales met à disposition un annuaire de diagnostiqueurs immobiliers certifiés. Accessible en ligne, rapidement et facilement !

Je ne suis pas obligé d’afficher l’étiquette énergie sur mon annonce

Qu’elle soit publiée par une agence ou par vous-même sur un site de particulier à particulier, toute annonce immobilière — maison ou appartement — doit présenter les étiquettes énergétiques. Ces dernières doivent être aisément identifiables et en couleurs.

De plus, il est désormais obligatoire d’indiquer la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les passoires thermiques (classe F ou G). Un premier avertissement avant l’interdiction progressive de location…

Mon logement est en location saisonnière, je n’ai pas besoin de DPE

L’obligation de DPE s’étend à tous les biens destinés à être vendus ou loués, y compris les meublés de tourisme. Une dérogation est toutefois accordée aux logements inoccupés pendant plus de 8 mois par an. C’est tout !

Le DPE n’aura pas d’impact sur la valeur de mon logement

Tordons tout de suite le cou à cette idée reçue : selon une étude menée par les notaires de France, l’étiquette énergétique d’un bien influe sur son prix de vente. En effet, la transition écologique est une préoccupation grandissante, et nombreux sont les acquéreurs et acquéreuses sensibles à la valeur verte des logements. C’est-à-dire qu’ils sont prêts à payer plus cher pour un bien écoresponsable et surtout économe.

En outre, avec l’augmentation du prix de l’énergie, mieux vaut investir un peu plus à l’achat dans un bien immobilier classé A ou B. La somme sera rentabilisée rapidement grâce aux factures de chauffage moindres. Au contraire, les lettres F ou G sont vendues moins cher mais laissent présager de grosses dépenses en combustible ou en électricité par la suite.

En plus du geste environnemental, améliorer son DPE en rénovant sa maison ou son appartement est donc l’occasion de réaliser une plus-value significative à la revente.

Le DPE rend les travaux de rénovation obligatoires

Le DPE comporte des conseils pour optimiser l’efficacité énergétique du logement, comme le changement du système de chauffage par exemple. Il s’agit uniquement de recommandations à caractère indicatif : vous n’avez strictement aucune obligation de les suivre.

Néanmoins, vous disposez de pistes d’amélioration sérieuses, et de leurs coûts associés. Les travaux de rénovation préconisés peuvent générer d’importantes économies d’énergie et une nette diminution de la facture de gaz et/ou d’électricité. Si vous désirez un meilleur confort thermique, sachez que plusieurs aides à la rénovation énergétique sont octroyées par l’État (MaPrimeRénov’, chèque énergie…) et par le secteur privé (prime des Certificats d’économies d’énergie).

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