Qu’est-ce qu’un logement indécent et comment améliorer sa performance énergétique ?

Rédigé par Antoine
Mis à jour le 28 déc. 2021
Temps de lecture : 6 min
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La lutte contre le logement indécent s’intensifie. Dans ce cadre, à compter de 2023, les biens immobiliers les plus énergivores seront interdits à la location, car considérés comme indécents. Quelles sont les caractéristiques de ces logements indécents, et comment les rendre plus économes en énergie ? Nos explications.


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Définition d’un logement indécent

Qu’il soit vide ou meublé, un logement mis sur le marché de la location doit impérativement répondre à un certain nombre de normes. Ainsi, les bailleurs ont l’obligation de louer un logement décent, sous peine de sanctions.

Picto_Livre_LoiSelon la loi du 6 juillet 1989, un logement décent ne doit pas comporter de risque pour la sécurité, la santé des occupants ou leur intégrité physique. De plus, c’est un logement qui doit être doté d’un minimum d’équipements de confort permettant à chacun de vivre sereinement.

Ce n’est qu’en 2000 que la notion de décence est devenue obligatoire via la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain). Depuis, la décence d’un logement est liée à la fois à sa surface habitable, son confort, sa sécurité et ses performances énergétiques.

Logement indécent ou décent : quels critères ?

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 indique quels sont les critères pris en compte pour qu’un logement soit déclaré comme décent.

1- Surface du logement

Picto_Technique_MètreLe logement doit comporter au moins une pièce principale ayant une surface habitable d’au moins 9 m2 et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Ce qui équivaut à un volume habitable de 20 m3 minimum.

2- Santé et sécurité physique des occupants

Pour être conforme, le logement doit à la fois :

  • Assurer le clos et le couvert, avec un gros œuvre en bon état d’entretien et de solidité.
  • Être protégé contre les infiltrations d’air parasites, grâce à des portes, fenêtres, murs et parois présentant une étanchéité à l’air suffisante ou encore, à des cheminées munies de trappes.
  • Offrir des dispositifs de retenue des personnes, comme des garde-corps pour les balcons, escaliers ou fenêtres, dans un état conforme à leur usage.
  • Être doté de matériaux de construction adaptés : les canalisations, revêtements et matériaux ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et pour la sécurité physique des locataires.
  • Présenter des réseaux et branchements conformes pour le gaz, le chauffage, la production d’eau chaude, et pour l’électricité.
  • Être équipé de dispositifs d’aération en bon état, via des systèmes d’ouverture, de ventilation ou d’évacuation de l’humidité.
  • Garantir un éclairage suffisant. Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant avec une fenêtre.

3- Absence d’animaux nuisibles

Un logement ne peut décemment pas être loué en cas de présence d’animaux nuisibles tels que rats ou mulots, et de parasites comme les puces de lit ou les cafards.

4- Équipements de confort

Pour être décents, les logements doivent être munis des équipements et éléments de confort suivants :

  • Installations permettant un chauffage normal, l’alimentation en eau potable et l’évacuation des eaux usées ;
  • Cuisine ou un coin cuisine ;
  • Installation sanitaire intérieure au logement ;
  • Réseau électrique.
picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 200 000

Selon les données de l’Insee, 200 000 logements ne disposent pas du confort sanitaire de base en France. Ces derniers auraient au moins un des défauts suivants : pas de WC intérieur, pas d’eau courante, pas de douche ou de baignoire. La Fondation Abbé Pierre a calculé que 330 000 personnes vivent au sein de ces logements, soit l’équivalent de la population de la ville de Nice.

5- Règlement sanitaire départemental

icon-france-marche-blueUn logement mis sur le marché de la location doit respecter les critères de décence, mais aussi le règlement sanitaire départemental (RSD). Les prescriptions du RSD sont assez proches de celles relatives à la décence. Mais elles varient d’un secteur à l’autre. Par exemple, dans certains départements, le niveau minimum de hauteur sous plafond de la pièce principale doit être de 2,30 m au lieu de 2,20 m.

Pour être certain que votre logement respecte les normes en vigueur, n’oubliez pas de consulter au préalable le RSD. Ce document est directement téléchargeable sur le site web du conseil général de votre département (exemple de RSD dans les Hauts-de-France).


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Interdiction de louer un logement indécent : que dit la loi ?

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. »

Article 6 de la loi du 6 juillet 1989

Si après examen officiel, un logement est considéré comme indécent, des sanctions sont applicables. Le propriétaire peut se voir infliger une diminution du loyer. De plus, le bailleur encourt des sanctions pénales en cas d’accident. Par exemple, si une chute se produit à cause du mauvais état d’un garde-corps ou d’une fenêtre.

picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

Les critères officiels de décence évoluent au fil du temps. Si vous êtes bailleur, pour vous assurer de rester toujours dans la légalité, vous pouvez demander à un diagnostiqueur de faire réaliser une « attestation de décence ». Celle-ci peut être réalisée en même temps que d’autres diagnostics obligatoires dans le cadre de la mise en location du bien immobilier.

De son côté, la CAF est également en droit d’intervenir pour demander au propriétaire de réaliser des travaux de mise en conformité sous 18 mois. Pendant ce délai, la CAF consigne l’allocation logement. Le locataire est alors tenu de régler uniquement au bailleur le montant du loyer restant, après déduction du montant de l’allocation.


Les logements trop énergivores classés indécents dès 2023

Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 précise que la consommation énergétique sera bientôt un nouveau critère permettant de juger si un logement est décent ou non.

picto-croix-rouge-hellioAinsi, à partir de 2023, les pires passoires énergétiques seront officiellement considérées comme des logements indécents et seront interdites à la location. Concrètement, cette mesure concerne tous les logements classés G sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), dont la consommation énergétique est de plus de 450 kWh/m2/an.

picto info HellioL’INFO HELLIO :

Si un logement ou un immeuble présente un danger pour la santé ou pour la sécurité des occupants, le préfet peut engager une procédure d’insalubrité. Des mesures peuvent alors être prises selon l’urgence, comme l’évacuation ou la démolition du bâtiment insalubre.

À noter, la mesure ne s’appliquera toutefois qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023.

Selon le ministère du Logement, 90 000 logements seront concernés par l’échéance de 2023, dont 70 000 logements privés. Ensuite, deux nouvelles échéances sont annoncées : en 2025 et 2028, avec de nouveaux seuils plus stricts à respecter. À compter de 2028, plus aucune passoire énergétique ne devrait donc être proposée sur le marché de la location.


Ne vous faites pas devancer par les futures interdictions !


Quelles solutions pour améliorer la note du DPE ?

Vous êtes bailleur avec un logement qui consomme trop d’électricité, de gaz ou de fioul ? Bonne nouvelle, plusieurs moyens d’action existent pour rénover votre maison ou votre appartement et le rendre moins gourmand en énergie. De quoi améliorer sensiblement sa note au DPE, et éviter ainsi de le rendre indécent et impossible à louer !

Faire des travaux d’isolation

Améliorer l’isolation d’un logement est le réflexe numéro 1 pour le rendre moins énergivore.

picto-isolation-murs-maisonLa toiture est à isoler en priorité, puisque 25 à 30 % des déperditions d’énergie s’y produisent, selon l’Ademe. Isoler ses murs et ses fenêtres est également un bon réflexe : vous pouvez ainsi combattre respectivement entre 15 à 40 % et 10 à 15 % des déperditions d’énergie. Autant de travaux qui ouvrent droit à des dispositifs d’aides de l’État tels que MaPrimeRénov’.

Nouveau chauffage ou nouvelle chaudière

Chaudiere-GazPour maximiser les économies d’énergie, couplez vos travaux d’isolation à un changement de votre système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. En remplaçant par exemple votre ancienne chaudière au fioul par un modèle à très haute performance énergétique, vous verrez le montant de vos factures diminuer.

De même, vous pouvez opter pour un chauffe-eau thermodynamique ou solaire, particulièrement économe en énergie, couplé à une pompe à chaleur aérothermique.

D’autres solutions complémentaires

Pensez également à d’autres solutions complémentaires permettant d’améliorer le confort. Par exemple, l’installation de volets isolants. Vous pouvez aussi programmer le remplacement d'une porte de garage vétuste, ou d’une porte d’entrée mal isolée. Autant de bons gestes qui évitent les déperditions d’énergie.

icone-ventilationAttention toutefois, durant vos travaux de rénovation, à veiller à conserver un bon niveau de ventilation du logement, pour éviter par la suite, tout problème d’humidité.


La rénovation globale, meilleur rempart à l’indécence énergétique

Bien qu’intéressants, des travaux isolés permettent rarement un saut de classe énergétique. Autrement dit, même en changeant de chaudière ou en isolant vos combles, rien ne garantit que votre passoire thermique passera en lettre D ou E. Après le chantier, le logement pourrait bien rester indécent et impropre à la location.

picto-renotation-globaleLa meilleure solution pour lutter contre le mal-logement et la précarité énergétique : faire réaliser un bouquet de travaux. Cette rénovation globale et performante assure des résultats bien plus importants et durables, avec des factures pouvant être diminuées par 2, 3 ou 4. Un tel projet promet presque à coup sûr une meilleure classe DPE à la fin de la rénovation. Vous avez ainsi beaucoup plus de chances de rendre votre bien décent pour de nombreuses années, sans vous inquiéter de la nouvelle réglementation.

Ça tombe bien : Hellio prend en main votre rénovation complète, de l’audit énergétique à l’assistance à maîtrise d’ouvrage ! Mieux, nos experts mobilisent toutes les aides financières disponibles pour vous laisser un reste à charge minime. Des travaux accessibles mais de qualité, aux côtés de nos entreprises partenaires près de chez vous.

Avec au moins 55 % de gain énergétique après l’intervention, vous êtes sûr d’améliorer l’étiquette énergie de votre logement. Avantage direct : il sortira du statut de passoire et d’indécence !


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