Qu'est-ce que la nouvelle loi sur les passoires thermiques ?

Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les pouvoirs publics déclarent la guerre aux passoires énergétiques. Et pour cause : elles sont une vraie calamité pour les ménages qui y vivent, et pour l’environnement. Officiellement baptisée « loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets », elle impose des mesures substantielles pour les logements les moins bien classés sur le DPE (F et G).

La motivation du gouvernement : inciter les propriétaires et bailleurs d’habitations énergivores à engager des travaux de rénovation. Une voie tout indiquée pour diminuer leur consommation d’énergie, alors que les tarifs de l’électricité et du gaz flambent. Entre interdiction de location et obligation d’audit énergétique, Hellio fait le point sur ce que dit la loi en matière de passoire thermique.

Rénovez votre logement F ou G pour pouvoir continuer à le louer

Que signifie l’expression « passoire thermique » ?

L’appellation « passoire thermique », ou « passoire énergétique » est employée pour désigner les logements de classe énergie F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces biens immobiliers mal isolés et mal équipés sont considérés comme trop gourmands en énergie par rapport aux standards actuels. De fait, ils ne s’inscrivent pas dans l’objectif de transition énergétique du gouvernement, qui cherche à les éradiquer.

À savoir : plusieurs paramètres entrent dans le calcul de la classe énergie d’une habitation. C’est notamment le cas de la qualité de l’isolation, de l’éclairage, de la performance du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire et de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre générées par ce dernier.

Quelles circonscriptions ont le plus de passoires ?

Avant les élections législatives de juin 2022, Hellio a souhaité savoir quelles circonscriptions accueillent le plus de résidences principales énergivores.

Résultat : c’est dans le Cantal, la Creuse et la Nièvre qu’on compte près d’une passoire sur deux logements ! Le travail de rénovation est donc colossal.

Pourquoi la réglementation sur les passoires énergétiques se durcit-elle ?

Si l’État a fait voter une loi à l’encontre des passoires thermiques, c’est bien parce qu’elles posent problème. Appartements ou maisons individuelles, les logements énergivores sont nuisibles à bien des égards, tant sur le plan environnemental qu’économique, sanitaire et social.

Des factures qui aggravent la précarité énergétique

De par leur faible performance énergétique, les passoires thermiques sont souvent cause de précarité énergétique pour leurs occupantes et occupants. Appareils vétustes et mauvaise isolation ne font pas bon ménage : le logement est difficile à chauffer en hiver, ce qui entraîne une surconsommation d’énergie pour maintenir une température acceptable à l’intérieur. Résultat : les factures d’électricité et de gaz bondissent en fin de mois. En période de froid, les ménages les plus vulnérables, à savoir des millions de foyers, sont alors contraints de choisir entre la décence énergétique et la sauvegarde de leur pouvoir d’achat.

En 2021, selon le Médiateur national de l’énergie, les trois quarts de la population française ont dû baisser le chauffage chez eux pour éviter des factures trop salées. Le baromètre de l’énergie 2021 indique également que 20 % des Français et Françaises souffrent du froid dans leur logement. Un scénario similaire en été, car les passoires thermiques — appelées "bouilloires énergétiques" en l'occurrence — peinent à retenir la fraîcheur. Ceci oblige à recourir à une climatisation coûteuse et polluante, pour moins subir la canicule intérieure, notamment sous la toiture.

Une mauvaise isolation synonyme d’inconfort thermique

Faible isolation rime avec manque de confort thermique, car les occupants d’une passoire énergétique ne peuvent pas se chauffer correctement. Quand une habitation présente un défaut d’isolation des combles, de la toiture, ou des parois, des déperditions thermiques se créent. En d’autres mots : la chaleur s’échappe par ces zones, des courants d’air s’insinuent et les murs sont plus froids. Et ce, même si le logement est équipé d’une solution de chauffage performante : pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique, chaudière à granulés, etc.

Les ménages affectés vivent une situation pesante au quotidien. D’autant que de telles conditions favorisent l’humidité ambiante dans le domicile, et donc l’apparition de problèmes sanitaires.

Un gaspillage d'énergie problématique pour la planète

L’environnement paye aussi un lourd tribut :

• Les équipements d’ancienne génération consomment beaucoup d’énergie, ce qui conduit à un gaspillage des ressources.
• Les vieux appareils peu performants polluent et produisent d’importantes émissions de CO₂.
• L’habitation est mal isolée, ce qui implique une utilisation excessive des systèmes de chauffage ou de climatisation pour compenser.

Entre mauvaises habitudes de consommation, gaspillage énergétique et rejets de gaz à effet de serre (GES), le constat est catastrophique en matière d’impact environnemental. Rappelons que le bâtiment est le deuxième secteur le plus émetteur de GES en France (derrière les transports).

Les ventes de passoires ont explosé à Paris : + 34,3 % en un an ! Une augmentation sans commune mesure avec celle des autres lettres (+ 12,8 %).

Vous souhaitez améliorer votre classe DPE ?

Loi Climat et passoires thermiques : quelles nouvelles règles pour les logements mal classés au DPE ?

Santé publique, fracture énergétique, empreinte carbone… face à ces enjeux de taille, l’État a mis en place une série de mesures drastiques pour en finir une bonne fois pour toutes avec ce fléau.

L’objectif : réhabiliter en urgence les 4,8 millions de passoires thermiques que compte le pays (données de 2023 actualisées par rapport aux 5,2 millions de 2022). Différents moyens sont déployés pour encourager implicitement les Français et les Françaises à entreprendre au plus vite des travaux de rénovation énergétique.

L’interdiction de location

C’est l’une des mesures phares de la loi Climat et Résilience votée en 2021 : celle d’écarter progressivement les passoires énergétiques du marché locatif.

Le calendrier gouvernemental fixe les échéances suivantes :

• 2023 : les logements indécents (dont la consommation annuelle en énergie finale est supérieure à 450 kWh/m²) ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail.
• 2025 : tous les logements classés G (consommation supérieure à 420 kWh/m²/an) ne pourront plus être loués.
• 2028 : l’interdiction de mise en location est élargie aux logements de classe F, c’est-à-dire ceux qui consomment plus de 330 kWh/m²/an.
• Les lettres E suivront la cadence en 2034. Un horizon un peu plus lointain donc.

Propriétaires bailleurs, soyez avertis : depuis 2023, la location d’un logement indécent est passible de sanctions (obligation de mise en conformité, réduction de loyer ou dommages et intérêts à verser au locataire).

L’interdiction s’applique autant aux appartements qu’aux maisons.

Le gel des loyers

La loi se durcit encore pour les bailleurs de passoires thermiques. Depuis le 24 août 2022, ces derniers ne sont plus libres de réviser le loyer de leur logement dans deux cas de figure :

• Lors du renouvellement du bail : le montant du loyer est gravé dans le marbre, il n’est plus possible de le modifier.
• Lors de la remise en location sur le marché : là aussi, il est interdit d’augmenter le loyer.

Pour l’heure, cette interdiction votée par le Parlement ne s’applique pas aux locations en cours.

L’audit énergétique obligatoire pour la vente du bien

Le plan d’action du gouvernement comprend également une obligation d’audit énergétique avant la mise en vente d’une passoire thermique. Ceci concerne uniquement les maisons individuelles (monopropriétés), pas les logements en copropriété.

Ainsi, depuis le 1^er avril 2023, tous les propriétaires de maisons énergivores (F ou G) qui désirent vendre leur bien doivent faire appel à un professionnel certifié pour la réalisation d’un audit énergétique. Ce bilan exhaustif, plus complet qu’un DPE, détaille les performances énergétiques du bâtiment, et fournit des pistes de travaux de rénovation adaptés.

Y a-t-il des exceptions à la nouvelle réglementation ?

Effectivement, certains logements évitent les contraintes mentionnées ci-dessous. Le décret du 8 avril 2022 vient préciser les bâtiments exemptés. On retrouve par exemple les sites inscrits ou classés, les monuments historiques et les immeubles labellisés « Architecture contemporaine remarquable ». De plus, les travaux d’optimisation énergétique ne peuvent être exigés s’ils font courir un risque au bâti, et donc à la sécurité des occupants.

D’autre part, en copropriété, il arrive que le syndicat refuse le chantier lors de l’assemblée générale, malgré le vote positif d’un copropriétaire. Dans ce cas, ce dernier ne peut être sanctionné s’il continue à louer son bien F ou G. Il doit prouver qu’il a fait tout son possible pour améliorer la classe de son appartement (travaux privatifs, vote en AG…), mais que cela n’a pas suffi.

La rénovation des passoires thermiques comme solution face aux mesures de la loi Climat

Avec l’adoption de la loi Climat, les propriétaires de passoires énergétiques sont confrontés à un dilemme : vendre leur bien en dessous du prix du marché, ou le rénover. Face au risque de moins-value (jusqu’à -17 % selon une étude de Meilleurs Agents), l’alternative de la rénovation semble préférable.

En effet, moderniser votre logement vous permettra d’obtenir une meilleure classe énergie sur le DPE. Il ne sera plus menacé par l’interdiction de location qui frappe les passoires thermiques, ni par la dépréciation qu’il pourrait subir lors de sa mise en vente.

Pour des résultats efficaces, un chantier de rénovation globale est tout désigné : isolation du bâtiment, remplacement du système de chauffage, installation d’une nouvelle ventilation, etc. En effet, ces bouquets de travaux représentent le meilleur moyen de quitter le statut de passoire thermique, voire d’atteindre le label Bâtiment Basse Consommation (BBC), correspondant à la lettre A ou B.

De quoi rendre votre habitation plus agréable, tout en réalisant de belles économies d’énergie !

Les aides disponibles à la rénovation énergétique

Une rénovation globale représente un budget massif : le chantier se chiffre en dizaine de milliers d’euros. Heureusement, la loi a prévu un panel d’aides financières pour faire sortir votre logement de la catégorie des passoires thermiques sans payer vos travaux plein pot.

Voici les dispositifs dont vous pouvez bénéficier, sous réserve d’éligibilité :

• Les certificats d’économies d’énergie (CEE), accessibles sans condition de ressources, selon la nature des travaux (consultez la liste des opérations standardisées). Vous pouvez demander votre prime énergie auprès d’un délégataire tel que Hellio.
• MaPrimeRénov', une aide de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) cumulable avec les CEE, dont le montant varie en fonction de vos revenus. Si votre logement quitte la classe F ou G grâce aux travaux engagés, vous profitez d’un bonus sortie de passoire (dans le cadre du parcours Accompagné - Rénovation d'ampleur).
• L’éco-prêt à taux zéro, jusqu’à 50 000 €, pour financer le reste à charge sans intérêts à rembourser.
• La TVA réduite à 5,5 %, au lieu de 20 %.
• Le chèque énergie, distribué chaque année depuis 2018 aux ménages en situation de précarité énergétique.

À noter : les collectivités locales proposent parfois des subventions pour aider leurs administrés à rénover leur logement. Renseignez-vous !

Dites adieu au statut de passoire thermique avec Hellio !