Vente d'une passoire thermique : tout savoir sur les obligations

Nombreux sont les propriétaires qui décident de vendre leur logement mal classé au DPE. Cette hausse des ventes en France s’explique par l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience. Une loi qui vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES), responsable, en partie, du dérèglement climatique. Les passoires thermiques sont des logements énergivores, qui, en plus de consommer une part importante d’énergie, offrent un véritable manque de confort à leurs occupants. Le gouvernement a donc mis en place différentes mesures interdisant progressivement ces biens à la location, et obligeant à réaliser un audit avant la vente d'une passoire énergétique.

Sachez que pour l'instant, en 2024, il n'existe aucune interdiction de vendre une passoire thermique. Le sujet est toutefois sur la table. Y aura-t-il bientôt une obligation de rénover un bien classé F ou G au DPE ? Affaire à suivre...

Rénovez votre logement en toute confiance

Qu'est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement énergivore. Sa faible isolation thermique engendre une forte consommation d’énergie pour chauffer l’habitation et produire de l’eau chaude sanitaire, et donc un mauvais confort. Résultat : un gaspillage qui se ressent sur la facture énergétique !

Pour connaître la classe énergétique d’une maison ou d’un appartement, il faut se référer à son diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce document permet d’estimer la consommation d’énergie en kilowatts-heure par mètre carré et par an, et les taux d’émissions de gaz à effet de serre du logement. Le calcul se base sur différents critères comme la qualité de l’isolation, la performance du système de chauffage, l’éclairage ou la climatisation.

Il existe 7 lettres sur l'étiquette énergie : de la classe A pour les logements qui consomment le moins, à la classe G pour les logements très énergivores. Un logement est considéré comme une passoire thermique lorsqu’il est classé F ou G au DPE. Mais la réglementation s’attaque progressivement aux lettres E et D, à plus long terme.

L’impact de la loi Climat et résilience sur les logements

La loi Climat et résilience, adoptée en juillet 2021, vise à lutter contre le dérèglement climatique. Cette loi impose différentes mesures visant à accélérer la transition énergétique des Françaises et des Français en matière de consommation, de production et de travail, de déplacements, d’alimentation, de logement et d’artificialisation des sols.

Dans son volet immobilier, la loi Climat et résilience soumet les propriétaires bailleurs à de nombreuses obligations. Face aux quelque 4,8 millions de passoires thermiques estimées par le ministère de la Transition écologique en France, l'objectif est de rénover ces logements énergivores. Même si rien n’oblige explicitement à mener des travaux, de nombreuses mesures ont été mises en place afin d’inciter à la rénovation énergétique des logements.

Audit énergétique obligatoire avant la vente depuis avril 2023

Depuis le 1^er avril 2023, les propriétaires d’une passoire thermique (F ou G sur le DPE) ont pour obligation de réaliser un audit énergétique s’ils souhaitent vendre leur bien. Cela concerne les monopropriétés. Autrement dit, la plupart des maisons individuelles mais pas les copropriétés. Les modalités sont inscrites dans l’article 158, qui a depuis été complété par un décret et un arrêté publiés en mai 2022. Initialement, l'obligation devait démarrer au 1^er septembre 2022.

Cet audit énergétique réglementaire est un bilan très détaillé, réalisé par un professionnel qualifié, impartial et indépendant, qui permet d’étudier les performances énergétiques d’un bâtiment. Ainsi, cet audit aide le propriétaire à orienter son projet de rénovation énergétique. Il saura quels travaux réaliser en fonction des besoins de son bâtiment.

Voici les dates de la mise en vigueur de l’obligation d’audit énergétique en cas de vente :

• 1^er avril 2023 : logements classés F ou G,
• 2025 : logements classés E,
• 2034 : logements classés D.

Des exceptions s’appliquent en Outre-mer. Le calendrier est repoussé en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à la Réunion et à Mayotte :

• 2024 pour les logements F ou G,
• 2028 pour les logements E,
• Pas de changement pour les logements D : 2034.

Pour l'instant, les travaux inscrits dans le rapport d'audit ne sont que des préconisations. Toutefois, comme le rapporte Capital, le gouvernement envisage de pénaliser les propriétaires qui ne les réaliseraient pas, afin d'accélérer encore plus l'éradication des passoires.

Gel des loyers pour les nouvelles locations depuis 2022

Des règles drastiques ont été votées par le Parlement afin de lutter contre la précarité énergétique et éradiquer les passoires thermiques. Un véritable échéancier a été adopté concernant les mesures phares pour les biens immobiliers mis en location :

Depuis le 24 août 2022, pour les logements classés F et G, le Parlement a voté l’interdiction d’augmenter le loyer avant une entrée en location. Les propriétaires de biens énergivores seront obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent augmenter le loyer entre deux locataires.

Toutefois, lorsqu'un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Article 159 de la loi Climat

De même, la révision du loyer, sa majoration ou sa réévaluation lors d’un renouvellement de contrat n'est plus possible dans les logements meublés F ou G.

Interdiction des passoires thermiques à la location

C’est la mesure phare de la loi, qui bouleverse le secteur. Petit à petit, les passoires sont classées comme « logements indécents » et donc impropres à la mise en location. Autrement dit, un logement qui consomme trop d’énergie est pénalisé au même titre qu’un logement qui ne respecte pas certaines normes de sécurité, ou d’équipement minimum pour un confort décent.

Voici les dates clés :

• 2023 : il n'est plus autorisé de louer un logement consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an (dit « G+ »).
• 2025 : interdiction à la location des classes G au DPE.
• 2028 : interdiction de louer des logements classés F.
• 2034 : interdiction de louer des logements classés E.

Concernant les locataires déjà en place, ils seront en droit d’exiger de leur propriétaire qu'il entreprenne des travaux d'économies d'énergie. Cependant, les sanctions en cas de non-respect d’un bailleur n’ont pas été spécifiées dans la loi Climat.

Améliorez votre DPE avec Hellio

Ai-je le droit de vendre une passoire énergétique ?

Oui. Pour l'instant, rien n'interdit de vendre un logement parce qu'il a une mauvaise étiquette DPE. Toutefois, cette information est un frein aujourd'hui pour certains acheteurs, puisqu'elle laisse présager des dépenses énergétiques élevées, notamment pour le chauffage.

Des rumeurs circulent sur une éventuelle obligation de rénover avant la vente, mais aucune loi ne l'impose à l'heure actuelle (2024).

Conséquence de la loi : une hausse des ventes des passoires thermiques

Face à ces mesures, il semblerait que les propriétaires préfèrent se débarrasser de leur logement, plutôt que de se soumettre aux travaux de rénovation. En effet, d'après le site SeLoger.com, les logements classés E, F et G sont de plus en plus mis en vente. On observe, au niveau national, une hausse de 8 % des ventes des biens F et G (sur la période de janvier à septembre 2021, comparée à la même période en 2020).

Cette augmentation est davantage significative dans certaines villes comme Paris, Rennes ou Nantes, qui connaissent une hausse de 70 % des ventes de logements étiquetés F et G, selon le magazine Challenges.

En outre, le phénomène de « valeur verte » s’amplifie, car l’offre de passoires énergétiques s’accroît, mais que la demande ne suit pas. Les vendeurs ont donc tendance à revoir leurs exigences à la baisse.

Une étude qui confirme la moins-value, sauf à Paris

En avril 2022, Meilleurs Agents a publié une étude réalisée avec SeLoger. Elle confirme la tendance évoquée par le groupe en fin d'année 2021, à savoir que les ventes de passoires thermiques s'accélèrent, avec en moyenne un prix inférieur sur le marché.

Exception intéressante : à Paris, les logements énergivores sont vendus légèrement plus chers que ceux moins gourmands. Pourquoi ? Parce que ces derniers sont souvent situés dans des bâtiments anciens, avec un certain cachet qui leur confère une valeur supplémentaire aux yeux des acheteurs. À voir si la flambée des tarifs de l'énergie impacte ce phénomène, faisant en sorte que la performance énergétique prenne plus d'importance que le style.

Les annonces immobilières de biens classés F ou G doivent désormais comporter la mention en évidence « Logement à consommation énergétique excessive ».

Se dirige-t-on vers une interdiction de vendre une passoire thermique ?

Il semble que la direction prise depuis quelques années mène à ce genre de mesure radicale. Toutefois, rien de concret n’a pour l’instant été acté. Une interdiction de vente des passoires semble donc peu probable avant de nombreuses années.

Quelles solutions pour faire face à ces mesures et interdictions ?

Pour ne pas voir votre logement interdit à la location, il est important de réaliser des travaux de rénovation. En transformant votre maison ou votre appartement, votre bien gagnera en classe énergétique. Vous pourrez alors réévaluer votre loyer et continuer la mise en location. De plus, si vous souhaitez vendre, grâce à une meilleure performance énergétique et environnementale, votre logement gagnera une plus-value.

La rénovation des passoires énergétiques avant la vente

Le meilleur moyen de gagner des classes énergétiques pour votre passoire thermique est d’entreprendre un chantier de rénovation globale :

• Isolation thermique de l’enveloppe,
• Changement du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire,
• Remplacement des fenêtres et des menuiseries extérieures,
• Changement de l’éclairage,
• Installation d’une nouvelle ventilation.

Ces bouquets de travaux sont essentiels pour une meilleure performance énergétique du logement, ce qui permet une baisse de la consommation et donc des économies d’énergie réelles. L’occupant gagne en confort et voit ses factures diminuer à long terme.

Néanmoins, ces travaux nécessitent un investissement financier important. Mais grâce aux nombreuses aides disponibles, comme MaPrimeRénov’, la prime énergie, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou encore la TVA à taux réduit, ce qui reste à votre charge diminue. Tous les propriétaires y ont le droit, et ce, sans conditions de ressources !

Notre accompagnement de A à Z

Afin d’assurer à votre passoire thermique une rénovation énergétique efficace qui permettra d’améliorer sa performance thermique, il faut privilégier la qualité à chaque étape. De l’étude préalable au contrôle après chantier. Avec Hellio, les bénéficiaires profitent d’un accompagnement tout le long de leur projet. Simulation des aides, visite technique d'un artisan RGE, vérification de la satisfaction… : du devis aux travaux, Hellio s'occupe de tout.

Pas de promesse mensongère : une telle démarche prend du temps, demande des compétences et coûte cher, même avec les aides. Cela dit, seule une intervention adaptée, coordonnée et soignée peut garantir des résultats probants et une rentabilité du projet.

Pour terminer, Hellio recherche constamment des solutions complémentaires de financement, pour régler le reste à charge après déduction des primes. Étalement des mensualités, crédit affecté, conseils sur l’éco-PTZ… nous agissons pour que chaque Français, même aux revenus modestes, puisse s’engager dans la transition énergétique.

Envie de rénover votre passoire énergétique ?