Vente d'une passoire thermique : ce qui change en 2022

Rédigé par Antoine
Mis à jour le 28 sept. 2022
Temps de lecture : 6 min
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Nombreux sont les propriétaires qui décident de vendre leur logement, considéré comme passoire thermique. Cette hausse des ventes en France s’explique par l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience. Une loi qui vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES), responsable, en partie, du dérèglement climatique. Les passoires thermiques sont des logements énergivores, qui, en plus de consommer une part importante d’énergie, offrent un véritable manque de confort à leurs occupants. Le gouvernement a donc mis en place différentes mesures interdisant progressivement ces biens à la location, et obligeant à réaliser un audit avant la vente.


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Qu'est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement énergivore. Sa faible isolation thermique engendre une forte consommation d’énergie pour chauffer l’habitation et produire de l’eau chaude sanitaire, et donc un mauvais confort. Résultat : un gaspillage qui se ressent sur la facture énergétique !

vignette-bulle-dpe-maison-classe-energetique-lettrePour connaître la classe énergétique d’une maison ou d’un appartement, il faut se référer à son diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce document permet d’estimer la consommation d’énergie en kilowatts-heure par mètre carré et par an, et les taux d’émissions de gaz à effet de serre du logement. Le calcul se base sur différents critères comme la qualité de l’isolation, la performance du système de chauffage, l’éclairage ou la climatisation.

Il existe 7 lettres sur l'étiquette énergie : de la classe A pour les logements qui consomment le moins, à la classe G pour les logements très énergivores. Un logement est considéré comme une passoire thermique lorsqu’il est classé F ou G au DPE. Mais la réglementation s’attaque progressivement aux lettres E et D, à plus long terme.


L’impact de la loi Climat et résilience sur les logements

La loi Climat et résilience, adoptée en juillet 2021, vise à lutter contre le dérèglement climatique. Cette loi impose différentes mesures visant à accélérer la transition énergétique des Françaises et des Français en matière de consommation, de production et de travail, de déplacements, d’alimentation, de logement et d’artificialisation des sols.

Dans son volet immobilier, la loi Climat et résilience soumet les propriétaires bailleurs à de nombreuses obligations. Face aux quelque 4,8 millions de passoires thermiques estimées par le ministère de la Transition écologique en France, l'objectif est de rénover ces logements énergivores. Même si rien n’oblige explicitement à mener des travaux, de nombreuses mesures ont été mises en place afin d’inciter à la rénovation énergétique des logements.

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Audit énergétique obligatoire avant la vente dès septembre 2022

picto-loupe-oeil-bleuÀ partir du 1er septembre 2022, les propriétaires d’une passoire thermique (F ou G sur le DPE) ont pour obligation de réaliser un audit énergétique s’ils souhaitent vendre leur bien. Cela concerne les maisons individuelles mais pas les copropriétés. Les modalités dans l’article 158, qui a depuis été complété par un décret et un arrêté publiés en mai 2022.

Un audit énergétique est un bilan très détaillé, réalisé par un professionnel qualifié, impartial et indépendant, qui permet d’étudier les performances énergétiques d’un bâtiment. Ainsi, cet audit aide le propriétaire à orienter son projet de rénovation énergétique. Il saura quels travaux réaliser en fonction des besoins de son bâtiment.

picto info HellioL’INFO HELLIO :

Attention à ne pas confondre diagnostic de performance énergétique (DPE) et audit énergétique. Le DPE est déjà obligatoire depuis plusieurs années dans le cadre d’une mise en vente d’un bien immobilier, mais il est moins complet que l’audit énergétique. Il faut donc réaliser un audit, qui peut d’ailleurs lui aussi évaluer la lettre énergie du logement.

Voici les dates de la mise en vigueur de l’obligation d’audit énergétique en cas de vente :

  • 1er avril 2023 : logements classés F ou G,
  • 2025 : logements classés E,
  • 2034 : logements classés D.

Des exceptions s’appliquent en Outre-mer. Le calendrier est repoussé en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à la Réunion et à Mayotte :

  • 2024 pour les logements F ou G,
  • 2028 pour les logements E,
  • Pas de changement pour les logements D : 2034.

Gel des loyers dès 2022 pour les nouvelles locations

Des règles drastiques ont été votées par le Parlement afin de lutter contre la précarité énergétique et éradiquer les passoires thermiques. Un véritable échéancier a été adopté concernant les mesures phares pour les biens immobiliers mis en location :

picto-hausse-euro-valeur-ajouteeÀ compter du mercredi 24 août 2022, pour les logements classés F et G, le Parlement a voté l’interdiction d’augmenter le loyer avant une entrée en location. Les propriétaires de biens énergivores seront obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent augmenter le loyer entre deux locataires.

Toutefois, lorsqu'un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Article 159 de la loi Climat

De même, la révision du loyer, sa majoration ou sa réévaluation lors d’un renouvellement de contrat ne sera plus possible dans les logements meublés F ou G.

Interdiction des passoires thermiques à la location

picto-cle-locataireC’est la mesure phare de la loi, qui bouleverse le secteur. Petit à petit, les passoires sont classées comme « logements indécents » et donc impropres à la mise en location. Autrement dit, un logement qui consomme trop d’énergie est pénalisé au même titre qu’un logement qui ne respecte pas certaines normes de sécurité, ou d’équipement minimum pour un confort décent.

Voici les dates clés :

  • 2025 : interdiction à la location des classes G au DPE.
  • 2028 : interdiction de louer des logements classés F.
  • 2034 : interdiction de louer des logements classés E.

Concernant les locataires déjà en place, ils seront en droit d’exiger de leur propriétaire qu'il entreprenne des travaux d'économies d'énergie. Cependant, les sanctions en cas de non-respect d’un bailleur n’ont pas été spécifiées dans la loi Climat.


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Hausse des ventes des passoires thermiques

picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

Les travaux de rénovation ne permettent pas seulement d’améliorer l’étiquette du diagnostic de performance énergétique : ils assurent aussi, en moyenne, un meilleur prix de vente au logement. Les annonces immobilières de biens aux étiquettes A ou B se vendent plus cher que les D. Pour les logements F et G, le prix est plus faible.

Face à ces mesures, il semblerait que les propriétaires préfèrent se débarrasser de leur logement, plutôt que de se soumettre aux travaux de rénovation. En effet, d'après le site SeLoger.com, les logements classés E, F et G sont de plus en plus mis en vente. On observe, au niveau national, une hausse de 8 % des ventes des biens F et G (sur la période de janvier à septembre 2021, comparée à la même période en 2020).

Cette augmentation est davantage significative dans certaines villes comme Paris, Rennes ou Nantes, qui connaissent une hausse de 70 % des ventes de logements étiquetés F et G, selon le magazine Challenges.

En outre, le phénomène de « valeur verte » s’amplifie, car l’offre de passoires énergétiques s’accroît, mais que la demande ne suit pas. Les vendeurs ont donc tendance à revoir leurs exigences à la baisse.

Une nouvelle étude qui confirme la moins-value, sauf à Paris

En avril 2022, Meilleurs Agents a publié une étude réalisée avec SeLoger. Elle confirme la tendance évoquée par le groupe en fin d'année 2021, à savoir que les ventes de passoires thermiques s'accélèrent, avec en moyenne un prix inférieur sur le marché.

Exception intéressante : à Paris, les logements énergivores sont vendus légèrement plus chers que ceux moins gourmands. Pourquoi ? Parce que ces derniers sont souvent situés dans des bâtiments anciens, avec un certain cachet qui leur confère une valeur supplémentaire aux yeux des acheteurs. À voir si la flambée des tarifs de l'énergie impacte ce phénomène, faisant en sorte que la performance énergétique prenne plus d'importance que le style.

Picto_Remise_En_MainLes annonces immobilières de biens classés F ou G doivent désormais comporter la mention en évidence « Logement à consommation énergétique excessive ».

Se dirige-t-on vers une interdiction de vendre une passoire thermique ?

Il semble que la direction prise depuis quelques années mène à ce genre de mesure radicale. Toutefois, rien de concret n’a pour l’instant été acté. Une interdiction de vente des passoires semble donc peu probable avant de nombreuses années.


Quelles solutions pour faire face à ces mesures et interdictions ?

Pour ne pas voir votre logement interdit à la location, il est important de réaliser des travaux de rénovation. En transformant votre maison ou votre appartement, votre bien gagnera en classe énergétique. Vous pourrez alors réévaluer votre loyer et continuer la mise en location. De plus, si vous souhaitez vendre, grâce à une meilleure performance énergétique et environnementale, votre logement gagnera une plus-value.

La rénovation des passoires énergétiques

Le meilleur moyen de gagner des classes énergétiques pour votre passoire thermique est d’entreprendre un chantier de rénovation globale :

  • Isolation thermique de l’enveloppe,
  • Changement du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire,
  • Remplacement des fenêtres et des menuiseries extérieures,
  • Changement de l’éclairage,
  • Installation d’une nouvelle ventilation.

Ces bouquets de travaux sont essentiels pour une meilleure performance énergétique du logement, ce qui permet une baisse de la consommation et donc des économies d’énergie réelles. L’occupant gagne en confort et voit ses factures diminuer à long terme.

main-piece-euro-primeNéanmoins, ces travaux nécessitent un investissement financier important. Mais grâce aux nombreuses aides disponibles, comme MaPrimeRénov’, la prime énergie, l’éco-prêt à taux zéro ou encore la TVA à taux réduit, ce qui reste à votre charge diminue. Tous les propriétaires y ont le droit, et ce, sans conditions de ressources !

picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 40 %

C’est le pourcentage des 3 000 bailleurs interrogés par l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) qui estiment que le financement des travaux, et le peu de retour sur investissement sont un frein à la rénovation énergétique de leur appartement ou maison. Pourtant, face aux mesures de la loi Climat et résilience, pour être sûr de pouvoir continuer à louer son logement, il est indispensable de réaliser ces travaux.

L'accompagnement Hellio de A à Z

picto-poignee-mainsAfin d’assurer à votre passoire thermique une rénovation énergétique efficace qui permettra d’améliorer sa performance thermique, il faut privilégier la qualité à chaque étape. De l’étude préalable au contrôle après chantier. Avec Hellio, les bénéficiaires profitent d’un accompagnement tout le long de leur projet. Simulation des aides, visite technique d'un artisan RGE, vérification de la satisfaction… : du devis aux travaux, Hellio s'occupe de tout.

Pas de promesse mensongère : une telle démarche prend du temps, demande des compétences et coûte cher, même avec les aides. Cela dit, seule une intervention adaptée, coordonnée et soignée peut garantir des résultats probants et une rentabilité du projet.

Pour terminer, Hellio recherche constamment des solutions complémentaires de financement, pour régler le reste à charge après déduction des primes. Étalement des mensualités, crédit affecté, conseils sur l’éco-PTZ… nous agissons pour que chaque Français, même aux revenus modestes, puisse s’engager dans la transition énergétique.


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