Passoire thermique : définition et solutions énergétiques

Mal isolées et très énergivores, les passoires thermiques font grimper la facture d’énergie pour les occupantes et occupants. Pour la planète, il s’agit également d’un véritable fléau qui génère une quantité importante de gaz à effet de serre. Réaliser des travaux devient essentiel pour baisser la consommation d'énergie !

Votre logement peut-il être qualifié de passoire thermique ? Comment en sortir ? Quelles sont les mesures d'interdiction à venir pour les bailleurs ? Quels logements ne pourront plus être loués ? Hellio vous aide à y voir plus clair sur la définition de ce terme qui fait l’actualité.

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Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique désigne un logement de classe énergie F ou G. Cette classe est indiquée sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) de votre maison ou de votre appartement. Elle est calculée en fonction de la consommation énergétique en kWh par mètre carré et par an, à partir de plusieurs critères comme la qualité de l’isolation, la performance du système de chauffage, etc.

Une passoire thermique – ou « passoire énergétique » – baptise donc un logement qui consomme beaucoup plus d’énergie qu’il ne le devrait au vu des standards actuels, notamment pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire. Pour faire simple, si votre habitation a besoin d'au moins 330 kWh/m²/an pour ces usages, ou qu'elle émet au moins 70 kg CO₂eq/m²/an, il s’agit d’une passoire thermique.

Qu'est-ce que la réforme du DPE de 2021 ?

En 2021, le DPE a fait peau neuve ! Le calcul des étiquettes énergie s’est affiné avec la prise en compte de nouveaux critères comme l’éclairage ou la climatisation. La classe énergie du nouveau DPE intègre également les émissions de gaz à effet de serre. Résultat : de nouveaux logements peuvent se retrouver dans la catégorie des passoires thermiques avec ce nouveau mode de calcul, tandis que d’autres peuvent en sortir.

C'est pourquoi, les DPE réalisés avant 2021 deviennent progressivement invalides, voici les échéances :

• 1^er janvier 2023 : fin de validité des DPE (vierges ou non) réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus ;
• 31 décembre 2024 : fin de validité des DPE (vierges ou non) réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021.

Quid du DPE vierge ?

On parle de DPE vierge lorsque le DPE n'attribue aucune note de A à G au logement. Celui-ci ne communique pas d’informations sur les performances énergétiques et climatiques du bien. Avant la reforme de 2021, les diagnostiqueurs pouvaient utiliser la méthode sur factures (qui s’appuyait sur la consommation réelle des occupantes et occupants) pour les bâtiments anciens (avant 1948) et pour les appartements dotés d’un chauffage collectif sans compteur individuel. Cependant, il arrivait que les propriétaires éprouvent des difficultés pour réunir les documents justificatifs de leurs paiements. C'est pourquoi certains DPE réalisés étaient vierges faute de justificatifs adéquats.

Avec le nouveau DPE, il n'est plus possible de recevoir un DPE vierge.

Pourquoi les passoires énergétiques posent-elles problème ?

Vivre dans une habitation énergivore pèse au quotidien. Les passoires thermiques sont problématiques à plusieurs niveaux.

Inconvénients pour les occupants

Les habitants souffrent d’un manque de confort thermique, été comme hiver. En effet, la faible isolation thermique rend difficile le chauffage de l’habitation. D’après le ministère de la Transition écologique, 14 % des Françaises et des Français ont ainsi froid dans leur logement. Inversement, en été, la fraîcheur ne reste pas non plus à l’intérieur, on parle désormais de "bouilloires énergétiques".

Quant aux factures énergétiques, elles peuvent également grimper très vite. À cause des déperditions de chaleur, les occupants doivent, bien souvent, surchauffer leur logement. On parle alors de précarité énergétique. En résultent des situations catastrophiques, où les personnes concernées doivent choisir entre éviter le froid et préserver un minimum de pouvoir d'achat. L'ONPE publie chaque semestre son tableau de bord de la précarité, mettant en avant les millions de foyers qui appréhendent l'hiver et l'arrivée de chaque facture énergétique.

Enfin, passoire thermique rime souvent avec problèmes d’humidité et de circulation de l’air ; cela multiplie les risques de contracter des maladies respiratoires.

Inconvénients pour les propriétaires

Qu’ils occupent ou non le logement, les propriétaires-bailleurs également sont affectés par les passoires énergétiques. L’étiquette énergie figure, en effet, obligatoirement sur les annonces immobilières. Par conséquent, leur bien perd de sa valeur s’il s’agit d’une passoire thermique, à une époque où les acheteurs y prêtent de plus en plus attention.

Cette notion de « valeur verte » est mise en lumière par l'étude annuelle des Notaires de France. Les biens les plus performants, classés A ou B, sont en moyenne vendus plus cher qu'un équivalent de classe D. À l'inverse, les passoires subissent une décote. La variation est plus ou moins importante selon la région, le type de logement ou encore sa taille.

Depuis 2022, les annonces de vente des passoires doivent même mentionner « logements à consommation énergétique excessive », suivie de la lettre énergie.

Inconvénients pour la planète

Enfin, ces logements mal isolés représentent un véritable fléau pour la planète. Par exemple, pour se chauffer en hiver et pour chauffer l’eau, les habitantes et habitants sont souvent contraints de surconsommer et d’utiliser des appareils d’appoint (souffleur électrique, poêle…), donc de faire grimper les émissions de gaz à effet de serre, surtout s’ils sont équipés d’une chaudière ancienne très polluante.

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Quelles sont les mesures de lutte contre les passoires thermiques ?

Face à tous ces enjeux, de nombreuses mesures ont été prises depuis plusieurs années pour lutter contre les passoires thermiques. Le Plan climat du gouvernement lancé en 2017 prévoit ainsi une enveloppe de 14 milliards d’euros pour favoriser la rénovation énergétique des bâtiments.

• Parmi ces milliards, une grande partie sert à financer les aides à la rénovation de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour les propriétaires occupants ou bailleurs.
• Un autre volet est consacré à l’amélioration énergétique des bâtiments du secteur public, qui peuvent eux aussi être des passoires thermiques.
• Enfin, un dernier pan du budget sert à financer des formations pour faire monter en compétences les professionnels du bâtiment.

Avec la loi Climat de 2021, la réglementation devient de plus en plus stricte vis-à-vis des passoires. L'interdiction de location des logements indécents démarre en 2023. Plus de détails dans la partie suivante.

En parallèle, des normes toujours plus strictes sont imposées en matière d'efficacité énergétique, pour éco-construire des bâtiments plus sobres (en suivant les règles de la RE 2020) et rénover de la meilleure façon possible.

Quelles sont les prochaines échéances pour les passoires thermiques ?

En plus des nombreuses aides, plusieurs changements dans la Loi sont en cours d’élaboration pour lutter contre les passoires thermiques, et à terme les éradiquer. Un décret du gouvernement entré en vigueur le 1^er janvier 2021 interdit ainsi l’augmentation des loyers pour ces passoires énergétiques dans plusieurs grandes villes (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, etc.).

Gel du loyer pour les passoires énergétiques

Depuis août 2022, l'augmentation du loyer est interdite pour tout nouveau contrat ou renouvellement. Cette interdiction s'applique pour les logements (meublés ou non) classés F ou G, même lorsque le loyer de référence augmente. Les logements touristiques ne sont pas concernés par ce gel de loyer.

Dans le contrat de bail, un locataire peut vérifier que son nouveau bailleur n'a pas augmenté le loyer. En effet, il est obligatoire de mentionner le montant du dernier loyer de l'ancien locataire (lorsqu'il a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail).

Audit énergétique obligatoire pour les ventes de monopropriété

Depuis avril 2023, les propriétaires désirant vendre un bien F ou G doivent impérativement faire réaliser un audit énergétique réglementaire au préalable. Cette mesure est étendue aux biens classés E en 2028, puis D en 2034. L'objectif est d'informer de manière précise l'acquéreur sur la performance énergétique du bien et de l'inciter à la rénovation énergétique.

La méthode de calcul de cet audit est la même que celle du DPE : la méthode 3CL-2021.

Interdiction de location des logements permanents énergivores

Les logements les plus mal classés sur le DPE sont progressivement interdits à la location. Cela s'applique pour tout nouveau contrat ou renouvellement.

Quels logements ne peuvent plus être loués ?

• En 2025, tous les logements énergivores de la catégorie G sont interdits à la location (consommation supérieure à 420 kWh.m² par an). Cela représente 1,9 million de maisons ou appartements privés en résidence principale.
• En 2028, les députés et sénateurs ont voté l’interdiction de louer toutes les passoires thermiques. Autrement dit, les classes F deviendront, comme les classes G, indécentes et donc impropres à la location. 2,8 millions de biens sont visés.
• En 2034, ce sont les logements classés E qui deviendront inlouables. On en compte plus de 5,5 millions en 2021 (parc privé de résidences principales).

Cette nouvelle loi sur les passoires a un très fort impact sur les travaux à prévoir en copropriété (plus d'1 million d'appartements F-G en location), mais aussi en maison individuelle.

Interdiction de location des meublés de tourisme énergivores

La nouvelle loi du 19 novembre 2024, loi Airbnb, intègre les biens touristiques dans le périmètre de l'interdiction de location :

• 2025 : les nouveaux meublés de tourisme en zone tendue doivent désormais posséder un DPE avec une classe d'au moins F ;
• 2028 : les nouveaux meublés de tourisme en zone tendue devront posséder un DPE avec une classe d'au moins E ;
• 2034 : tous les meublés de tourisme (nouveaux ou existants) devront posséder d’un DPE classé entre A et D, partout en France.

Les ventes de passoires thermiques explosent ! Avec les futures interdictions, les propriétaires inquiets se sont empressés de mettre leur bien à vendre sur le marché immobilier, plutôt que de devoir rénover à prix fort. La plupart des grandes villes sont concernées par cette hausse. Conséquence directe : le prix de vente des logements F ou G dégringole, parfois jusqu'à deux fois moins chers qu'un équivalent A selon SeLoger.

Rénovation des passoires thermiques : quelles aides pour financer les travaux ?

L'optimisation énergétique ne concerne pas que les bâtiments publics. Le secteur résidentiel, dont les maisons individuelles, doit subir une rénovation massive :

• Isolation thermique (combles, toiture, murs, fenêtres, planchers...) ;
• Installation de système de chauffage plus économe et fonctionnant aux énergies renouvelables (pompe à chaleur, chaudière à granulés de bois, chauffe-eau solaire, etc.) ;
• Ventilation performante (exemple : VMC double flux) ;
• Éclairage LED ;
• Etc.

Grâce à cet investissement de l’État et à des dispositifs comme les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) ou Ma Prime Rénov', plusieurs aides financières peuvent vous être versées pour rénover votre logement et le faire sortir des classes F ou G. L'ambition : quitter le statut de passoire thermique.

Les Certificats d’Économies d’Énergie

Le dispositif des CEE oblige les fournisseurs d’énergie à financer une partie de la transition écologique. Les primes CEE permettent d’aider les ménages (mais aussi les entreprises, copropriétés, collectivités…) à payer leurs travaux de rénovation énergétique et ne plus faire partie des passoires thermiques. Ces aides sont accessibles à tous et toutes, sans condition de ressources. Toutefois, certaines de ces primes peuvent être bonifiées pour les ménages aux revenus modestes.

Qu’il s’agisse de rénovation globale, d’isolation des combles, du changement d’une chaudière, etc., le ministère de la Transition écologique liste un ensemble d’opérations éligibles aux CEE. À ces actions « standardisées » s’ajoutent des programmes spécifiques comme des formations.

Pour demander la prime, vous pouvez vous renseigner soit directement auprès d’un fournisseur d’énergie, soit auprès d’un délégataire comme Hellio.

Selon les cas, les primes CEE sont directement déduites sur le devis. Résultat : moins d’avance de frais !

Dans le cadre du dispositif des CEE, un Coup de pouce (soit une bonification des CEE) "Chauffage" ou alors le Coup de pouce "Rénovation d'ampleur des maisons et appartements individuels" peuvent également financer certains travaux d'amélioration de la performance énergétique. Attention, celui dédié à la rénovation d'ampleur n'est disponible qu'aux ménages qui ne sont pas éligibles à MaPrimeRénov'. En effet, les CEE sont déjà inclus dans le parcours MPR accompagné et sont valorisés par l'Anah.

De même, il existe aussi deux coups de pouce dédiés aux résidences collectives : "Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires" et "Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif".

À quelles aides ai-je droit pour mon projet ?

MaPrimeRénov’ de l'Anah

Les CEE sont cumulables — selon le parcours — avec une autre aide financière : Ma Prime Rénov’ (l'ancien CITE - Crédit d'impôt sur la transition énergétique). Cette subvention de l’État se décline en 4 couleurs, en fonction de vos revenus : de MaPrimeRénov’ bleue pour les plus modestes, à MaPrimeRénov’ rose pour les plus aisés.

Depuis janvier 2024, la prime se sépare en deux parcours : accompagné (pour les rénovations d'ampleur) et décarboné (pour les rénovations par geste).

À noter : les ménages de couleur MaPrimeRénov' Rose ne sont pas éligibles au parcours décarboné.

Rénovation d'ampleur (parcours accompagné)

Ce parcours prévoit un gain énergétique d’au moins 2 classes au DPE. Il n'est pas possible de cumuler la prime avec les CEE, car ces derniers sont directement valorisés par l'Anah.

Les montants éligibles dépendent du nombre de sauts de classes énergétiques et de la couleur MaPrimeRénov', selon certains plafonds. Le projet est suivi par une structure agréée « Mon Accompagnateur Rénov' ».

Un bonus sortie de passoire de 10 % est disponible pour les logements qui sortent des catégories F ou G pour atteindre la lettre D au minimum.

Enfin, pour lutter contre les bouilloires énergétiques et l'inconfort d'été, les travaux tels que les brasseurs d’air et les protections solaires de parois vitrées sont également éligibles à travers ce parcours !

Rénovation par geste (parcours décarboné)

Ce parcours permet de réaliser :

• le changement de son chauffage énergivore par un système décarboné,
• la réalisation de travaux d'isolation thermique des murs, combles ou planchers bas,
• la mise en place d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC),
• la réalisation d'un audit énergétique.

Quel que soit le parcours MaPrimeRénov', les travaux d'économies d'énergie éligibles doivent être réalisés par un artisan qualifié RGE (reconnu garant de l'environnement). Autre condition d'éligibilité : le logement doit être une résidence principale construite depuis 15 ans minimum (et 2 ans en Outre-mer).

À partir de 2026, un diagnostic de performance énergétique (DPE) à jour devra obligatoirement être transmis dans la demande d'aide auprès de l'Anah (excepté les logements situés en Outre-mer). De plus, les passoires thermiques seront exclues du parcours décarboné, et devront obligatoirement faire l'objet d'une rénovation globale. Enfin, il deviendra impératif d'installer un nouveau système de chauffage ; une simple isolation ne sera plus éligible.

MaPrimeRénov' Copropriété (version collective)

La version collective de MaPrimeRénov' permet à un syndicat de copropriétaires de réaliser une rénovation performante des parties communes de son immeuble. Avec un plafond de dépense éligible de 25 000 € par logement, les montants dépendent notamment du gain énergétique après travaux.

L’éco-prêt à taux zéro

Par ailleurs, la plupart des travaux que vous pouvez entreprendre pour réhabiliter une passoire énergétique peuvent bénéficier de l’éco-PTZ. Il s’agit d’un prêt sans intérêts pour les projets de rénovation énergétique (une seule opération ou un bouquet de travaux). Son plafond est passé à 50 000 euros en 2022, remboursables sur 20 ans (15 ans jusqu'en 2021). Ce prêt est cumulable avec MaPrimeRénov' et les Certificats d'économies d'énergie.

Une version collective de l'éco-prêt existe pour les copropriétés, à souscrire par le syndicat.

Habiter Mieux sérénité (terminé)

Le programme de l’Anah, Habiter Mieux sérénité, finançait les rénovations qui engendraient un gain énergétique de 35 % ou plus, dans des logements d'au moins 15 ans.

L'aide Habiter Mieux ainsi que MaPrimeRénov' Sérénité n'existent plus. Tout se passe désormais dans le parcours accompagné de MaPrimeRénov', avec un saut minimal de 2 classes au DPE.

D'autres aides versées par des associations ou collectivités

À l'échelle locale ou régionale, des acteurs privés ou publics peuvent distribuer d'autres subventions et primes afin d'agir contre l'indécence énergétique. C'est le cas de certaines communes ou encore d'associations comme la Fondation Abbé Pierre ou le Secours Catholique. Il arrive que les aides soient réservées aux foyers précaires.

Citons aussi le dispositif Denormandie (réduction d'impôt), la TVA réduite et le chèque énergie. Ce dernier est envoyé chaque année au printemps à près de 6 millions de ménages modestes, pour un montant variable entre 48 et 277 €.

Sortez enfin de la catégorie des passoires énergétiques

3 idées reçues sur les passoires énergétiques

En France, 4,2 millions de logements principaux sont des passoires thermiques

Vrai

Cette donnée a été publiée en 2023 par le ministère de la Transition écologique. Le gouvernement a mis en place un plan massif de rénovation énergétique, notamment afin d’éradiquer les passoires thermiques, un fléau économique (factures exorbitantes), social (exclusion et problèmes sanitaires) et environnemental (émissions de CO₂ et gaspillage des ressources pour chauffer).

L’objectif ambitieux est de rénover 500 000 logements par an, dont 250 000 occupés par des ménages modestes (et près d’⅓ de logements sociaux afin de faire disparaître les passoires énergétiques du parc social).

À cet effet, le budget de MaPrimeRénov’ 2024 était initialement prévu à 5 milliards d’euros, mais a finalement été revu à la baisse en février pour descendre à 4 milliards d'euros.

La cinquième période du dispositif des Certificats d’économies d’énergie (P5 CEE), de 2022 à 2025, consacre également plus d’importance aux opérations destinées aux ménages précaires ; en effet, il s’agit du public le plus représenté parmi les propriétaires ou locataires de passoires thermiques.

Les passoires thermiques sont des logements chauffés au fioul

Faux

La désignation en tant que passoire thermique (ou « passoire énergétique ») ne tient pas compte de l’énergie de chauffage — du moins directement. Il s’agit en fait des logements les plus mal classés sur l’étiquette énergie, soit F ou G, après un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Les deux critères qui déterminent la classe énergétique sont :

• La consommation énergétique primaire
• Les émissions de gaz à effet de serre

Plus un logement consomme de l’énergie et rejette du CO₂, plus sa lettre est dégradée. En 2021, la réforme du DPE impose de nouveaux seuils de classification :

• Lettre F : consommation au-delà de 330 kWh/m².an ou émissions au-delà de 70 kg CO₂eq/m².an ;
• Lettre G : consommation au-delà de 420 kWh/m².an ou émissions au-delà de 100 kg CO₂eq/m².an.

Indirectement, des logements chauffés avec un combustible polluant — comme le fioul — rejettent plus de gaz à effet de serre, ce qui favorise un mauvais classement. Mais le seul fait d’utiliser le fioul n’entraîne pas l’attribution automatique de l’étiquette F ou G.

Je n'aurai plus le droit de louer mon logement si c'est une passoire dès 2028

Vrai et faux

Le calendrier pour interdire la location d'une passoire thermique est étalé sur plusieurs années, afin d’inciter progressivement les propriétaires à rénover leur logement énergivore et le rendre plus décent.

• 1^er janvier 2023 pour les logements consommant plus de 450 kWh_ep par mètre carré et par an ;
• 1^er janvier 2025 pour ceux classés G ;
• 1^er janvier 2028 pour les classes F ;
• 1^er janvier 2034 pour les classes énergétiques E.

À savoir : la réglementation vise les renouvellements et nouveaux baux, pas ceux en cours.

Il est donc temps de rénover ! Pensez à faire réaliser un audit énergétique en amont du chantier, pour connaître les travaux les plus efficaces. Ceci facilitera la sortie du statut de passoire et l'atteinte d'une meilleure lettre jusqu'à A ou B.

Quelles sont les étapes pour rénover une passoire thermique ?

La bonne organisation des travaux est primordiale pour corriger efficacement les points faibles du bâtiment énergivore.

1. Réaliser un audit énergétique préalable. Objectif : détecter l'origine des pertes de chaleur, vérifier l'état de l'isolation, l'installation de chauffage, etc., afin de définir les actions prioritaires pour optimiser les performances énergétiques.
2. S'intéresser à tous les financements disponibles. Rénover une passoire thermique — classée F ou G — coûte cher, surtout en vue d'atteindre le meilleur gain énergétique possible. Le chantier se chiffre en dizaines de milliers d'euros, jusqu'à dépasser 100 000 € pour une maison. Il s'avère donc indispensable de demander toutes les aides financières accessibles : MaPrimeRénov', prime énergie, éco-PTZ, etc.
3. Faire réaliser les travaux par des artisans RGE. Ce label est obligatoire pour toucher les aides, et s'assurer une intervention de qualité. Hellio vous propose un accompagnement complet, aux côtés de son réseau d'entreprises certifiées, pour vous faire gagner du temps.

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