Location de passoire thermique : le vrai du faux pour un locataire ou bailleur

VRAI, mais... Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un indicateur qui permet d’informer le locataire ou l’acquéreur sur le niveau de consommation énergétique globale du bien. Obligatoire depuis 2007, la réalisation d’un DPE permet de donner une classe au logement, entre A et G. C'est donc lui qui caractérise le statut de passoire.

Cela dit, une fois la classe énergétique définie, il est utile (et bientôt obligatoire) de compléter l’étude de la passoire thermique (notée F ou G) par un audit énergétique. En effet, l’audit énergétique est une analyse précise et complète sur les sources de gaspillage et les projets de rénovation à initier pour favoriser la performance énergétique de l’habitation.

À noter que l’audit énergétique devient obligatoire lors de la vente d'une passoire à partir de :

• Avril 2023 pour les passoires thermiques (lettre F ou G) ;
• 2025 pour les biens de la classe E ;
• 2034 pour les biens de la classe D.

Jusqu’à 2021, le DPE intégrait deux étiquettes distinctes : l’étiquette énergie (qui prenait en compte le niveau d’énergie primaire consommée par le bien) et l’étiquette climat (avec l’impact annuel de la consommation d’énergie en matière d’émissions de CO₂). Depuis, la réforme du DPE a fusionné ces deux informations dans une seule et même étiquette. Le plus mauvais critère est retenu pour classer le bien. Ainsi, un logement qui consomme peu mais rejette beaucoup de gaz à effet de serre obtiendra une mauvaise lettre.

VRAI. Parmi les mesures fortes prévues par le gouvernement pour lutter contre la précarité énergétique (mais aussi pour réduire la pollution et respecter les objectifs européens en la matière) : la mise en location d’une passoire thermique sera effectivement prochainement interdite, selon un calendrier précis. Même si plusieurs échéances sont prévues, en fonction des classes énergétiques des logements, les propriétaires bailleurs devront rapidement envisager les travaux énergétiques des logements indécents.

• 2023 : la location d’une passoire thermique (dépassant le seuil d’indécence énergétique et avec une consommation énergétique supérieure à 450 kWh.m² par an) sera interdite sur les nouveaux contrats de location.
• 2025 : interdiction de mise en location pour tous les biens classés G (consommation supérieure à 420 kWh.m² par an).
• 2028 : tous les logements classés F (consommation supérieure à 330 kWh.m² par an) ne pourront plus être loués.
• 2034 : les maisons et appartements classés E (consommation supérieure à 250 kWh.m² par an) disparaissent également du marché de la location.

FAUX. À partir du 24 août 2022, la loi Climat et résilience prévoit d’interdire les augmentations de loyer des passoires thermiques (les logements classés F et G). Cette interdiction sera appliquée lors de la remise en location de la passoire énergétique ou lors du renouvellement du bail et ne sera, pour l’instant, pas valable sur les locations en cours.

VRAI (sous conditions). Dès 2023, la notion de logement décent tiendra compte de la consommation énergétique, et exclura progressivement les biens trop gourmands en énergie. Or, la location d’une maison ou d’un appartement jugé indécent est sanctionnée par la Loi. Comme l’explique le service public : « si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires ». D’ailleurs, ce n’est pas la seule sanction possible (voir question suivante).

La loi Climat confirme ce point : « Le locataire peut exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit » (Vie publique).

En outre depuis 2021, le DPE — diagnostic de performance énergétique — a évolué. Il n’est plus seulement informatif mais aujourd’hui opposable. C’est-à-dire qu’il engage la responsabilité du propriétaire vis-à-vis du futur locataire ou acquéreur. Ces derniers peuvent ainsi se retourner vers le propriétaire si le DPE se révèle inexact.

De fait, un propriétaire qui loue une passoire thermique avec une annonce mensongère s’exposera à une double peine une fois l’interdiction en vigueur. « L'acquéreur ou le locataire peut faire un recours auprès du tribunal pour demander des dommages-intérêts voire l'annulation de la vente ou du bail si l'annonce publiée dans la presse écrite, sur internet ou affichée en agence comporte de fausses informations » (Service-Public.fr).

VRAI. D’une part, un bailleur peut recevoir une obligation de mise en conformité (lire l’article de loi). D’autre part, le juge peut décider d’imposer :

• Soit la réduction de loyer à accorder au locataire ;
• Soit des dommages et intérêts à payer au locataire.

Pour rappel, ces sanctions ne concernent pas encore la location d’une passoire thermique en 2022. Elles s’appliqueront dès 2023 pour les nouveaux contrats de logements consommant plus de 450 kWh.m².an.

VRAI. Comme le révèle une étude du groupe SeLoger, le nombre de logements énergivores mis en vente a explosé en 2021, notamment dans les grandes villes : + 43 % à Lyon, + 72 % à Paris et même + 74 % à Rennes. Une des raisons ? Des propriétaires peu enclins à dépenser un gros budget dans la rénovation de leur bien. Pour éviter l’interdiction de location imminente, ils préfèrent le vendre.

Problème : qui dit plus d’offres dit prix en baisse si la demande ne suit pas ! De plus, les potentiels acheteurs qui connaissent les mesures de la loi Climat sont désormais réticents. Certains sont prêts à acheter à moindre coût puis à rénover, mais d’autres privilégient les bâtiments économes en énergie, quitte à payer plus cher (principe de valeur verte).

« Les biens classés F et G vont progressivement perdre de leur valeur, à mesure qu’on va s’approcher des échéances de 2025 et 2028. » confirme Thierry Vignal, président cofondateur de Masteos.

FAUX. La loi sur les passoires thermiques cible autant les maisons que les appartements. Or, près d’un appartement sur quatre en location est très énergivore et classé F ou G (source : SDES, 2018). Cela représente 1,2 million de locataires, soit presque autant de propriétaires qui doivent se pencher sérieusement sur le sujet dès aujourd’hui.

Hellio alerte les bailleurs d'appartements : les travaux en copropriété nécessitent souvent un vote du syndicat à la majorité absolue en assemblée générale, ce qui allonge le délai de réalisation par rapport à une maison individuelle. Mieux vaut anticiper au plus vite les prochaines interdictions.