Nouvelle loi Airbnb 2024 : DPE obligatoire, interdiction de location…

Face à la crise du logement, la loi du 19 novembre 2024 (appelée loi Airbnb, voire “anti-Airbnb”) vient contraindre les meublés de tourisme pour favoriser les locations permanentes. DPE obligatoire en 2025, interdiction des passoires thermiques en location touristique, fiscalité moins favorable, pouvoir des maires renforcés… Hellio fait le point sur le durcissement de la nouvelle loi.

Concerné par l’interdiction de location ? Hellio vous guide

Quelles sont les causes de la crise du logement locatif en France ?

Plusieurs facteurs influent sur l’offre et la demande, entraînant des difficultés d’accès au logement pour les habitants :

• La popularité des locations touristiques de courte durée via les plateformes telles que Airbnb, Booking.com ou encore Abritel. De nombreux propriétaires estiment qu’il est plus avantageux de louer son logement sur ces plateformes, notamment grâce à des tarifs plus élevés, une plus grande flexibilité et un risque réduit d’impayés ;
• La loi Climat et résilience obligeant les propriétaires bailleurs de logements permanents énergivores et mal isolés à réaliser des travaux de rénovation énergétique ;
• Hausse des loyers, notamment dans les grandes villes, due principalement à l’inflation ;
• Le déficit des logements locatifs sociaux. La demande étant plus forte que l’offre, les ménages monoparentaux et ceux ayant de faibles revenus sont les premiers à subir cette crise ;
• Le raidissement des conditions pour les crédits immobiliers et la hausse des taux d'intérêt depuis l’automne 2022 ;
• Ralentissement des constructions provoqué par la hausse des matières premières.

Qu’est-ce que la loi Airbnb du 19 novembre 2024 ?

Paris, Marseille, Toulouse, Biarritz, certaines villes touristiques se sont changées en véritables stations de vacances en raison de l'attractivité des meublés de tourisme. Dans le but de contraindre les locations de courte durée et favoriser celles permanentes, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 met en place plusieurs mesures pour renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme.

Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ? Ce sont des logements (appartements studios, maisons, villas meublés...) loués à une clientèle qui y effectue un court séjour à la journée, à la semaine ou encore au mois. La durée maximale d'une location touristique ne peut dépasser 90 jours consécutifs.

Quelles sont les mesures de la nouvelle loi Airbnb ?

La loi Airbnb du 19 novembre 2024 instaure 4 grandes mesures : l’interdiction de location d’ici à 2025, 2028 ou 2034, le pouvoir des maires renforcé, une fiscalité moins favorable, et des réglementations spécifiques aux copropriétés.

1. DPE obligatoire et interdiction des passoires énergétiques

Alors que les meublés de tourisme étaient jusqu’à présent exemptés de l’interdiction de location des passoires thermiques de la loi Climat, contrairement aux locations privées et sociales, ce type de bien touristique entre désormais dans le périmètre de cette réglementation.

D’autant plus que l’interdiction des logements locatifs classés G — au 1^er janvier 2025 pour les parcs privé et social — a conduit de nombreux propriétaires à se tourner vers la location touristique de courte durée, aggravant ainsi les difficultés des Français à trouver un logement. La nouvelle loi Airbnb vise donc à freiner cette tendance et à contribuer à la lutte contre la crise du logement.

À partir des dates suivantes, il devient obligatoire de présenter un DPE ayant une classe énergétique minimale :

• 1^er janvier 2025 : les nouveaux meublés de tourisme situés en zone tendue devront obtenir un DPE avec une classe d'au moins F ;
• 1^er janvier 2028 : les nouveaux meublés de tourisme situés en zone tendue devront obtenir un DPE avec une classe d'au moins E ;
• 1^er janvier 2034 : tous les meublés de tourisme (nouveaux ou existants) devront disposer d’un DPE classé entre A et D, partout en France.

À partir de ces échéances, une location de tourisme, qui n’aura pas atteint au moins la classe minimale, sera donc considérée comme un logement indécent par la loi.

Quand est-ce que le DPE devient obligatoire ?

Il devient donc nécessaire réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique :

• Dès 2025 pour les nouveaux meublés en zone tendue
• Dès 2034 pour ceux existant dans toute la France

À ces dates, un maire peut effectivement demander à un propriétaire de lui transmettre le DPE valide de sa location.

Qu'est-ce qu'un nouveau meublé de tourisme ?

Un "nouveau” meublé de tourisme désigne un logement qui obtient une autorisation de changement d'usage. En d’autres termes, lorsque le propriétaire décide de changer l'usage de son habitation, en la transformant d'une résidence principale ou secondaire en un hébergement touristique.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Les zones tendues désignent les villes où le marché immobilier subit une forte pression, ce qui complique l'accès des habitants à une résidence principale, que ce soit pour l'achat ou la location.

Ce simulateur permet de voir quelles villes se situent dans des zones tendues.

Quelles sont les exceptions du DPE obligatoire et de l’interdiction de location ?

La loi Airbnb ne s’applique pas pour les meublés de tourisme :

• Ayant le statut de résidence principale
• Situés dans les départements et régions d'outre-mer (DROM).

En effet, une résidence principale peut être mise en location temporaire lorsque celle-ci ne dépasse pas 120 jours/an.

Une mauvaise étiquette DPE, c’est une perte de valeur pour votre bien !

2. Le pouvoir des maires renforcé pour réguler les meublés de tourisme

Les meublés de tourisme étaient déjà soumis à une obligation de déclaration en mairie, mais cette démarche ne s’accompagnait pas systématiquement d’un enregistrement permettant de demander des justificatifs. Avec la loi Airbnb, cette procédure d’enregistrement deviendra obligatoire pour toutes les locations de meublés de tourisme, quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse ou non de la résidence principale. La mise en place généralisée du numéro d'enregistrement, prévue au plus tard pour le 20 mai 2026, offre aux maires une meilleure visibilité et un meilleur contrôle sur le parc locatif touristique.

Ce dispositif permettra aux maires de vérifier le respect des réglementations par les loueurs, notamment en matière de sécurité incendie et de performance énergétique. Ils pourront également, dans certains cas, suspendre la validité du numéro de déclaration.

Les modalités de ce nouveau système seront définies par décret.

En outre, les maires pourront condamner les loueurs à deux nouvelles amendes :

• Jusqu'à 10 000 € pour l'absence d'enregistrement d'un meublé touristique,
• Jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un numéro d’enregistrement falsifié.

Les communes qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires ou celles soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants pourront :

• Définir des quotas d’autorisations de locations touristiques
• Délimiter des secteurs réservés à la construction de résidences principales dans leur plan local d'urbanisme (PLU)

Enfin, dès 2025, chaque commune a la possibilité de réduire à 90 jours par an la durée maximale de location des résidences principales à des touristes (contre 120 jours auparavant). Tout dépassement de cette limite pourra entraîner pour le propriétaire une amende civile de 15 000 euros.

3. Une fiscalité moins favorable pour les meublés touristiques

La loi modifie le régime fiscal “micro‑BIC” très avantageux des meublés de tourisme, en abaissant l'abattement fiscal dès 2025 :

• À 50 % pour les meublés classés et chambres d'hôtes dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs annuels (contre 71 % auparavant dans la limite de 188 700 €)
• À 30 % pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs annuels (contre 50 % auparavant dans la limite de 77 700 €)

Ces nouveaux taux d'abattement entreront donc en vigueur pour les revenus locatifs perçus à compter de 2025. Pour les revenus de 2024, les taux actuels, en vigueur avant la loi de finances pour 2024, continueront de s'appliquer.

4. Mesures de la loi Airbnb pour les copropriétés

Les copropriétés ont également droit à des mesures spécifiques limitant davantage les locations de courte durée.

Tout d’abord, les règlements de copropriété existants pourront être modifiés à la majorité simple (autrement dit, la majorité des deux tiers des copropriétaires), pour interdire la location d'appartements en meublé de tourisme (contre l'unanimité aujourd'hui).

Cette option s’appliquera seulement aux copropriétés qui incluent dans leur règlement une clause appelée “d'habitation bourgeoise simple”.

Ensuite, tout nouveau règlement de copropriété devra spécifier la possibilité ou non de louer des logements en meublé de tourisme.

Les propriétaires et locataires autorisés devront également signaler au syndic toute déclaration préalable concernant la transformation de leur logement en meublé de tourisme. Le syndic aura pour obligation d’inscrire un point d’information dédié aux copropriétaires ayant des meublés de tourisme à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette mesure a pour but d’améliorer la transparence entre copropriétaires en identifiant clairement le loueur, qui est ainsi encouragé à faire en sorte de limiter les nuisances de son logement touristique.

Plusieurs textes réglementaires viendront préciser les modalités de ces nouvelles mesures.

Interdiction de location des passoires énergétiques : quels travaux réaliser ?

Pour éviter l’interdiction de location de votre bien, la meilleure solution consiste à entreprendre plusieurs travaux d’efficacité énergétique afin d’améliorer le DPE :

• Isolation thermique : des murs, des combles, de la toiture, du plancher bas… ;
• Remplacement du système de chauffage (fonctionnant au fioul, charbon ou gaz) par un chauffage plus économe et moins carboné ;
• Amélioration de la ventilation ;
• Changement des fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage ;
• Changer son éclairage par des ampoules LED ;
• Etc.

Il est possible d’opter pour une rénovation “geste par geste” ou pour une rénovation globale. Cette dernière combine plusieurs postes de travaux (isolation + chauffage + ventilation par exemple) permettant d’améliorer considérablement la classe énergétique de votre logement.

Rénovation énergétique : quelles sont les aides financières éligibles ?

Plusieurs aides financières permettent de financer une partie de vos travaux de rénovation énergétique ! Le type d’aide et leur montant dépendent de votre statut : propriétaire occupant, propriétaire bailleur d’un logement permanent, propriétaire d’un meublé touristique, d’un logement vacant, etc.

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