Le loyer d’une passoire thermique peut-il être augmenté ?

Depuis 2021, la France fait la chasse aux passoires énergétiques ! Objectif : améliorer le confort thermique des ménages et réduire l’empreinte environnementale du parc immobilier résidentiel. Les logements gourmands en énergie, notés F et G sur le DPE, sont les premiers concernés par les restrictions en vigueur. L’une d’entre elles porte sur le loyer des passoires thermiques. Peut-il être librement augmenté par les propriétaires bailleurs ? Zoom sur le gel des loyers des habitations fortement consommatrices d’énergie, et sur les travaux de rénovation à envisager pour débloquer la révision des loyers.

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Loyer d’une passoire thermique : que dit la loi ?

Le terme « passoire thermique », ou « passoire énergétique », désigne un appartement ou une maison de classe F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il s’agit d’un logement mal isolé, et doté d’équipements de chauffage peu performants. Ainsi, il consomme beaucoup d’énergie sans pour autant retenir efficacement la chaleur en hiver. L’été, ces passoires se transforment souvent en bouilloires thermiques, peinant à conserver une température agréable à l’intérieur.

Au cœur des préoccupations gouvernementales depuis plusieurs années, les passoires thermiques posent problème, car elles génèrent :

• Une précarité énergétique des ménages concernés,
• Un inconfort thermique pour les occupantes et occupants,
• Une humidité ambiante au sein de l’habitation,
• Un gaspillage des ressources,
• Des rejets importants de CO₂ dans l’atmosphère.

L’État a entrepris d’en finir avec ces logements énergivores. Avec la loi Climat et Résilience adoptée en 2021, la réglementation s’est durcie pour les bailleurs. De nouvelles restrictions ont été mises en place : le gel des loyers des passoires thermiques, et l'interdiction progressive de leur mise en location.

L’objectif : protéger les locataires contre les coûts énergétiques élevés et les problèmes sanitaires, et inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation pour améliorer leur note sur le DPE.

Dans quelles conditions le propriétaire bailleur peut-il augmenter le loyer d’un logement ?

L’augmentation de loyer pour un logement en location est strictement encadrée par la loi française afin de protéger le locataire des hausses abusives. Elle dépend notamment du moment où elle survient, du contenu du bail, et de la catégorie DPE du bien. Faisons le point.

Les règles en vigueur pour l’augmentation du loyer d’un bail d’habitation

En France, la revalorisation du loyer est généralement limitée à l’indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l’INSEE. L’évolution annuelle de cet indicateur sert à fixer l’augmentation maximale que le bailleur peut appliquer au loyer.

La réglementation prévoit plusieurs cas de figure quant à la modification du montant du loyer :

• Révision annuelle : le propriétaire peut réévaluer le montant du loyer à raison d’une fois par an si le bail contient une clause de révision. L’indexation s’effectue alors à la date annoncée dans le contrat de location ou à la date anniversaire du bail, et dans le respect de l’IRL.
• Renouvellement du bail : le propriétaire peut déterminer un nouveau loyer dans la limite de la hausse de l’IRL, ou proposer une majoration de loyer à condition que ce dernier soit inférieur aux prix du marché.
• Travaux d’amélioration : si des travaux importants sont réalisés aux frais du bailleur, et apportent une valeur ajoutée au logement, alors il est possible de majorer exceptionnellement le loyer en cours du bail.

Précision utile : les propriétaires doivent respecter des règles d’encadrement des loyers si le logement loué se situe en zone tendue (plus de 1 400 communes concernées, dont Paris, Bordeaux ou Lyon).

Jusqu’au 31 mars 2024, la hausse des loyers était plafonnée à 3,5 % pour les locataires en métropole, en vertu de la loi dite « pouvoir d’achat » du 16 août 2022. Ce dispositif, qui avait été instauré pour faire face à l’inflation, n’est plus en vigueur aujourd’hui : le « bouclier loyer » a disparu depuis le 1^er avril 2024.

Loyer gelé : le cas des passoires énergétiques

Avec l’application de la loi Climat et Résilience, les choses évoluent pour les logements fortement consommateurs d’énergie. Depuis le 24 août 2022, le loyer des passoires énergétiques est gelé !

Traduction : les bailleurs n’ont plus le droit d’augmenter le montant du loyer, que cela soit en cours de bail, lors de sa reconduction ou au moment de la remise en location du logement. La mesure s’applique aux biens loués vides et aux biens loués meublés classés F ou G.

La seule exception concerne les baux signés avant la date de mise en application du blocage des loyers, qui n’ont pas encore été renouvelés ou tacitement reconduits (notamment pour les logements vides dont la durée minimale du contrat de location est de 3 ans).

Pour pouvoir à nouveau procéder à une augmentation du loyer, le propriétaire devra nécessairement entreprendre des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir le bien de la catégorie des passoires thermiques.

Besoin d’un coup de main pour sortir du statut de passoire thermique ?

Quel recours en cas d’augmentation abusive du loyer ?

Si le locataire d’un bien estime que l'augmentation de son loyer est abusive, il peut la contester. Dans le cas où une telle augmentation contrevient au principe de gel des loyers des passoires thermiques par exemple.

Pour que sa requête aboutisse, le locataire doit démontrer que l’augmentation concernée excède le montant légal autorisé, ou bien que la classe DPE de son logement empêche toute augmentation.

Il dispose d’un mois à compter de la notification de l’augmentation pour la contester. Pour ce faire, il doit dans un premier temps contacter son propriétaire via une lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus du bailleur ou d'absence de réponse de sa part, il est possible d'engager une conciliation avec l'aide de la commission départementale de conciliation (CDC) ou d'un conciliateur de justice. Lorsque le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 €, cette conciliation est même obligatoire.

Si le processus aboutit à une nouvelle impasse, il sera alors possible de saisir un juge, pour tenter d’obtenir l’annulation de l’augmentation du loyer et la restitution du trop perçu.

Comment améliorer le DPE de sa passoire thermique grâce à la rénovation énergétique ?

Pour sortir un logement du statut de passoire thermique, des opérations de rénovation énergétique sont indispensables.

Les actions à mener de façon prioritaire concernent les postes de travaux suivants :

• L’isolation thermique : isolation des murs, des combles et des planchers pour réduire les pertes de chaleur.
• Le chauffage et l’eau chaude sanitaire : remplacement des anciennes chaudières à énergies fossiles par des appareils plus performants et décarbonés comme les pompes à chaleur ou les chaudières biomasse.
• Le remplacement des menuiseries : porte d’entrée, fenêtres, portes-fenêtres…
• La ventilation : mise en place d’un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour améliorer la qualité de l’air et réduire l’humidité.

Ces améliorations permettent non seulement de diminuer la consommation d’énergie et les factures, mais aussi d’augmenter la valeur locative du bien et de sortir du gel des loyers imposé aux passoires thermiques.

Les autres mesures gouvernementales pour réduire le nombre de passoires thermiques en location

Au-delà de l’impossibilité d’augmenter les loyers, la loi sur les passoires thermiques prévoit également leur retrait du marché de la location. Seuls les contrats conclus depuis 2023 sont concernés. Là encore, le but est d’encourager les propriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de leurs logements afin de verdir le parc immobilier résidentiel et d’atteindre les objectifs climatiques de la France.

Le calendrier d’interdiction de location des passoires énergétiques se déploie progressivement :

• 1^er janvier 2023 : les biens situés sous le seuil d’indécence énergétique (G+) ne peuvent plus être mis en location depuis cette date. Cela équivaut à une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh/m² par an.
• 2025 : les DPE G deviennent impropres à la mise en location.
• 2028 : l’interdiction s’étend aux logements de classe F.
• 2034 : les biens notés E ne peuvent plus faire l’objet d’un bail d’habitation.

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