Immobilier : pourquoi acheter et rénover une passoire thermique ?

Dans le but de lutter efficacement contre le changement climatique, l’État français a mis en place des procédures afin d’améliorer la consommation d’énergie du parc immobilier. Pour ce faire, le gouvernement encourage les Français à rénover leurs logements, principalement ceux énergivores.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Par définition, une passoire thermique est un logement qui ne répond pas aux normes d’isolation et d’efficience énergétique mises en place par l’État. Une passoire énergétique est classée F ou G sur le DPE (Diagnostic de performance énergétique). En effet, ce diagnostic évalue un bâtiment de la note A (très performant) à G (peu performant), selon sa consommation énergétique et ses émissions de gaz à effet (GES).

La particularité des passoires énergétiques vient du fait que ce sont des logements qui sont difficiles à chauffer, ce qui entraîne une consommation d’énergie élevée qui peut être compliqué à gérer pour les foyers, notamment les plus modestes. S’il est vrai que les passoires thermiques représentent un véritable défi à rénover, il s’agit également d’une aubaine dont les investisseurs peuvent bénéficier.

Pourquoi acheter une passoire thermique ?

Une passoire thermique est fréquemment associée à une décote pour les investisseurs immobiliers. Ils peuvent en effet profiter d’une différence de prix de -3,9 % pour un logement classé F ou G, soit une passoire thermique, par rapport à un logement avec un DPE correct. En outre, les acheteurs peuvent plus souvent négocier le prix à la baisse, puisque 79 % des futurs vendeurs sont prêts à le baisser à cause de leur DPE (Seloger).

C’est pourquoi acheter une passoire thermique est un investissement idéal si vous comptez la rénover par la suite. Les passoires thermiques ne sont pas toutes condamnées à le rester, il s’agit en effet de l’état d’un logement à un moment T, ce qu’il est possible de changer. Que ce soit pour y vivre ou pour louer, il est possible de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour transformer une passoire thermique en un logement décent, au mieux classé A ou B, conforme aux normes de l’État.

Pourquoi rénover une passoire thermique ?

La rénovation d’une passoire thermique est un enjeu majeur pour se conformer aux nouvelles et prochaines réglementations. D'une part, depuis 2023, l'interdiction de location des logements consommant plus de 450 kWh.m².an d'énergie finale ainsi que les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034 oblige les propriétaires bailleurs à rénover. D'autre part, depuis août 2022, le gel des loyers pour les logements F et G limite les revenus des propriétaires, ce qui rend la rénovation énergétique nécessaire pour maintenir leur rentabilité locative.

De plus, les coûts énergétiques en hausse et l'inconfort lié aux problèmes de température - courants d'air et humidité - rendent la rénovation indispensable pour réduire les dépenses d’énergie et améliorer le confort. En somme, la rénovation de passoires thermiques rend les logements économes en énergie, conformes aux normes et plus confortables.

S’il est vrai que les travaux d’isolation et d’amélioration énergétique sont coûteux, ils peuvent être financés par plusieurs aides financières, à condition de faire une demande en amont, de choisir une entreprise de travaux certifiée RGE (Reconnu garant de l’environnement) et de ne pas avoir peur des démarches administratives qui peuvent être longues. Une fois votre passoire thermique mise aux normes, votre logement sera habitable pour vous ou pour de nouveaux locataires. Cela vous permettra de réaliser des économies intéressantes sur vos factures d’énergie et de gagner en confort thermique. Autrement dit, acheter et rénover une passoire thermique est particulièrement rentable pour un investissement locatif ou bien pour une résidence principale.

Rénover une passoire thermique : quelles sont les sources de financement disponibles ?

Lorsqu’il est question d’acheter ou rénover une passoire thermique, le crédit s’avère être l’une des sources de financement les plus intéressantes. La particularité de ce financement vient avant tout de sa flexibilité et des nombreuses offres disponibles. Si vous avez besoin d’argent en urgence pour réaliser un projet, vous pouvez bénéficier d’un prêt rapide.

Par ailleurs, en fonction de l’organisme de crédit choisi, sachez que vous avez la possibilité d’obtenir certains avantages. C’est notamment le cas de la startup Finfrog qui propose à ses clients des procédures simplifiées ainsi qu’un système efficace et rapide. En effet, en fonction du type de projet à réaliser, il est possible de souscrire un crédit 500 euros en toute simplicité et d’obtenir une réponse de principe immédiate.

Les aides de l’État pour acheter ou rénover une passoire

Outre la solution du crédit, il est important de savoir que vous avez la possibilité de bénéficier de certaines aides de l’État. Celles-ci peuvent être utilisées pour financer la rénovation de votre passoire thermique et il est possible dans certains cas de cumuler plusieurs financements.

Le prêt à taux zéro et l’éco-prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer l’acquisition d’un logement destiné à être occupé comme résidence principale, tandis que l’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) finance des travaux d’économies d’énergie pour les propriétaires ou copropriétaires, occupants ou bailleurs.

Délaissé pendant de nombreuses années à cause des nombreuses conditions qu’il imposait, le prêt à taux zéro (PTZ) retrouve de l’intérêt auprès des investisseurs.

Le dispositif Denormandie

Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’un avantage fiscal allant jusqu’à 21 % du prix du bien mis en location. Toutefois, le bien immobilier concerné doit être ancien et se situer dans une ville qui fait partie du programme Action cœur de ville. Enfin, les travaux réalisés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Le déficit foncier doublé

Ce dispositif permet aux bailleurs de déduire de leur revenu global imposable, la part de déficit issue des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration qui sont relatifs à une location vide. Le plafond de ce dispositif, qui était de 10 700 euros par an, est désormais doublé si les travaux permettent de faire passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D.

MaPrimeRénov'

MaPrimeRénov' est une aide financière versée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et mise en place par l'Etat français. Elle vise à encourager la rénovation énergétique des logements. Cette aide s'adresse à tous les ménages propriétaires occupants, mais également aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriétés.

Les montants de prime peuvent se cumuler pour un même logement dans la limite d’un plafond de 20 000 € sur 5 ans. MaPrimeRénov' est soumise à des conditions de ressources, la localisation, la composition du foyer et les types de travaux envisagés. Ainsi, elle permet de réaliser des économies substantielles sur le coût de la rénovation d'une passoire thermique.

Les Certificats d'économies d'énergie

Les Certificats d'économies d'énergie (CEE) sont un dispositif réglementaire mis en place par l'Etat français pour obliger les fournisseurs d’énergie (électricité, carburant, fioul…) à contribuer financièrement aux économies d'énergie.

Les CEE sont délivrés aux acteurs de l'énergie (chez les particuliers, les entreprises et les collectivités…) qui réalisent des actions concrètes en faveur de l'efficacité énergétique (par exemple, la rénovation d'une passoire thermique). Ces CEE peuvent être vendus aux fournisseurs d’énergie qui n'ont pas atteint leurs objectifs d'économies d'énergie. Les particuliers peuvent donc bénéficier des CEE, sous forme de primes, sur le coût de leurs travaux de rénovation énergétique.

Les CEE peuvent représenter une aide financière non négligeable pour les propriétaires souhaitant rénover une passoire thermique, et permettent de réduire significativement le coût de la rénovation.