Audit énergétique réglementaire : obligatoire pour la vente d'une passoire thermique ?

Le gouvernement resserre son étau autour des passoires thermiques, ce sont des logements énergivores du fait de leur mauvaise isolation thermique et de leur utilisation d'énergies fossiles pour le chauffage. En effet, face au calendrier d'interdictions de location de la Loi Climat et résilience, certains propriétaires font le choix de rénover leur logement et d'autres préfèrent le vendre. Dans ce cas, un audit réglementaire peut être nécessaire. Hellio vous explique tout sur cet audit réglementaire, obligatoire depuis le 1^er avril 2023 dans le cas d'une vente de passoire thermique (sous conditions).

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Qu'est-ce que l'audit énergétique réglementaire ?

L'audit énergétique est un bilan complet du logement, qui aide à prendre les bonnes décisions et évite de se précipiter dans des travaux inefficaces ou mal coordonnés. Il dresse un état initial et des scénarios de travaux. Son but est de maximiser les économies sur la facture énergétique et le confort thermique des habitants, tout en profitant des aides financières disponibles.

Qui peut réaliser un audit ?

• Pour les immeubles : les bureaux d'études qualifiés ou les sociétés d'architectures et architectes ;
• Pour les maisons : les bureaux d'études et entreprises qualifiés, les entreprises certifiées Reconnu Garant de l'Environnement (RGE) offre globale ou certains diagnostiqueurs certifiés.

Quelles sont les étapes d'un audit énergétique ?

1. Visite du logement : l’auditeur collecte les données telles que la surface du logement, les énergies, la ventilation et les systèmes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire utilisés, la présence d'isolant thermique, les comportements des occupants, ou bien leurs factures énergétiques.
2. Modélisation thermique du logement et simulation de travaux
3. Restitution du rapport de l'audit, qui comprend tout d'abord, une analyse thermique de l'état initial du bien (causes des déperditions, détails des d'équipements). Le rapport propose ensuite 2 à 3 scénarios de travaux, avec le coût et les différentes aides de chaque scénario.

Quelle est la différence entre un audit énergétique et un DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document qui sert à informer le futur acquéreur ou locataire, sur la performance énergétique et climatique d'un logement. Ainsi, le DPE évalue la consommation énergétique d'un logement et son impact lié à ses émissions de gaz à effet de serre. Que ce soit pour une maison ou un appartement, le diagnostic délivre une étiquette allant de la lettre A (la plus performante) à G (la moins performante).

Par conséquent, l’audit va plus loin que le diagnostic et a pour but de réaliser des travaux d'économies d'énergie. En effet, l'audit élabore des scénarios précis de travaux, alors que le DPE a principalement un but informatif et se cantonne à des recommandations et des conseils.

Audit, travaux et aides : Hellio vous guide de A à Z

Zoom sur l'audit réglementaire

Demandé par le vendeur, cet audit énergétique réglementaire (AER) permettra à l'acquéreur du bien de connaître les différents travaux nécessaires pour réduire sa consommation d'énergie. Cependant, l'acquéreur pourra bénéficier de MaPrimeRénov' uniquement, dans le cas d'une rénovation globale.

Tout comme le DPE, le rapport de l'audit est opposable, en d'autres termes, il engage la responsabilité du propriétaire vis-à-vis de l'acquéreur. Ce dernier peut ainsi se retourner vers le vendeur si l'audit se révèle inexact.

L'audit réglementaire est-il obligatoire ?

Cet audit est obligatoire pour la vente d'un bien en monopropriété, selon les échéances suivantes et la classe énergétique du DPE :

• Dès le 1^er avril 2023 : pour les monopropriétés classées F ou G
• Dès le 1^er janvier 2025 : pour les monopropriétés classées E
• Dès le 1^er janvier 2034 : pour les monopropriétés classées D

Si les compromis ont été signés avant le 1^er avril 2023, il n'y a pas besoin de présenter d'audit réglementaire.

Baptiste Augereau, Conseiller en efficacité énergétique Hellio

Deux types de scénarios de travaux

Il doit comprendre au moins deux scénarios, permettant d’atteindre le niveau Bâtiment Basse Consommation (BBC), soit la classe A ou B du DPE :

• Un scénario de rénovation en une fois, par exemple en passant de la classe F à la classe B ;
• Un scénario de rénovation par étape, par exemple en passant de la classe F à la classe C puis à la classe B.

Et l'audit incitatif ? La fin au 1^er avril 2024

Destiné à tous les types de logements, cet audit est plus complet que l'AER. Il a pour objectif de connaître quels sont les travaux de rénovation énergétique à réaliser pour améliorer la performance énergétique.

Cependant, à partir du 1^er avril, la version incitative s'alignera sur la version réglementaire. Tous les audits se baseront sur la méthode 3CL-2021. L'audit incitatif tel qu'on l'a connu jusqu'en 2023 n'existera plus.

Deux types de scénarios

La prestation doit comprendre au moins deux scénarios permettant :

• De réaliser au moins 30 % d’économies d’énergie ;
• D'atteindre le niveau BBC.

Les aides financières disponibles grâce à l'audit incitatif

L'audit incitatif est nécessaire pour obtenir certaines aides financières, en vue de réaliser une rénovation globale :

• MaPrimeRénov' ;
• Primes CEE du dispositif des Certificats d'économies d'énergie ;
• Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ).

L'audit incitatif peut aussi vous donner accès à deux bonus cumulables, s'il est réalisé avant et après les travaux :

• Bonus "Sortie de passoire thermique" : lorsque les travaux d'économie d'énergie permettent au logement de quitter la classe F ou G.
• Bonus "Bâtiment Basse Consommation" (BBC) : lorsque les travaux permettent au logement d'atteindre la classe A ou B.

Comparatif des deux audits : réglementaire et incitatif

Peut-on transformer son audit incitatif en réglementaire ?

Vous souhaitez vendre votre bien, mais vous avez déjà réalisé un audit incitatif ? En y ajoutant certaines caractéristiques, il est possible de le rendre réglementaire. Les bureaux d'études qualifiés RGE peuvent, en effet, modifier un audit incitatif pour le transformer en réglementaire. En revanche, il est plus difficile de passer d'un audit réglementaire à incitatif.

« Dans le cas d'une vente, il ne faudra pas forcément réaliser un audit réglementaire, mais simplement demander une adaptation de votre audit incitatif pour qu'il inclue la partie réglementaire dedans. »

Christophe Casta, chef de projet Hellio

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