DPE opposable : comment éviter les litiges ?

Depuis le 1^er juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est opposable. Cette réforme a marqué un tournant majeur dans l’histoire de ce document à visée jusqu’alors purement informative, créé en 2006. Avec sa portée juridique, le DPE opposable a modifié les rapports locatifs entre propriétaires-bailleurs et locataires. Il a aussi renforcé les droits des acquéreurs dans le cadre des ventes immobilières. Qu’est-ce que l’opposabilité du DPE a changé dans le monde de l’immobilier ? Comment réaliser un bon diagnostic et éviter les litiges ? Faisons le point.

Un mauvais DPE à améliorer ?

Le DPE, c’est quoi ?

L’acronyme DPE signifie Diagnostic de Performance Énergétique. Créé en 2006, ce diagnostic immobilier poursuit un objectif double : lutter contre le changement climatique et maîtriser les dépenses d’énergie. 

À quoi sert le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique aide les futurs locataires et propriétaires à connaître en toute transparence la performance énergétique et climatique du logement convoité.

L’objectif : sensibiliser et informer pour encourager la rénovation énergétique des bâtiments, réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES) et répondre à diverses problématiques telles que le réchauffement climatique, la précarité énergétique, le confort des occupants...

Comment connaître la performance énergétique d’un logement ?

La performance énergétique d’un bien immobilier est évaluée en fonction de ses consommations en énergie primaire (C_ep) et de ses émissions de gaz à effet de serre (GES).

Les logements sont classés en sept classes énergétiques. Le résultat est traduit dans le DPE par une lettre de A à G pour être compréhensible en un seul coup d’œil. L’étiquette énergétique A désigne les logements les plus performants. Les étiquettes F et G sont attribuées aux logements les plus énergivores, souvent qualifiés de « passoires thermiques ».

Le DPE, un document obligatoire

La réalisation du diagnostic énergétique est obligatoire pour louer ou vendre un bien immobilier, sauf exceptions. Certains logements sont exemptés de DPE. Il s’agit par exemple des constructions provisoires dont la durée d’utilisation est égale ou inférieure à deux ans, des logements résidentiels occupés pendant au maximum quatre mois par an, ou encore les bâtiments ne disposant pas de systèmes de chauffage ou de refroidissement ou équipés uniquement d’une cheminée à foyer ouvert.

Dans le cadre d’une location, le DPE est annexé au bail. C’est un élément du dossier de diagnostic technique (DDT). Depuis déjà 2011, toute annonce immobilière doit mentionner la classe énergétique du logement à louer.

Dans le cadre des ventes immobilières, le DPE est exigible dès la signature du compromis de vente. Le DDT est annexé à cet avant-contrat qui marque l’engagement mutuel entre le vendeur et l’acheteur.

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Qu’est-ce que le DPE opposable a changé ?

Le 1^er juillet 2021, le DPE est devenu pleinement opposable. Ce changement a renforcé la responsabilité juridique des propriétaires et ouvert de nouveaux droits aux locataires et acquéreurs.

Que signifie DPE « opposable » ?

DPE « opposable » signifie que le diagnostic de performance énergétique est devenu un document à portée juridique, avec deux conséquences :

• Engager la responsabilité contractuelle des propriétaires, de leurs intermédiaires (agent immobilier, notaire) et des diagnostiqueurs.
• Ouvrir des droits aux locataires et aux acquéreurs de biens immobiliers. 

Dans quels cas la responsabilité juridique est engagée ?

Le propriétaire est responsable de la bonne réalisation du DPE et de la pertinence de son contenu. 

Au-delà du propriétaire, toute personne intervenant dans le cadre de la vente ou de la location d’un logement peut être tenue responsable et poursuivie :

• Si la procédure n’est pas respectée et le DPE non annexé au bail de location ou au compromis de vente.
• Si le DPE n’est pas réalisé dans le respect des normes en vigueur (méthodes de calcul, transmission à l’ADEME...)
• Si les éléments mentionnés dans le DPE sont erronés ou mensongers ou en cas d’erreur sur l’étiquette énergie-climat. Seules les recommandations émises dans le DPE ne sont pas opposables.
• Si la date de validité du DPE est dépassée.

Quels droits pour les locataires et les acheteurs ?

L’opposabilité du DPE permet à tout locataire ou acquéreur d’un bien immobilier de se retourner contre le propriétaire bailleur ou vendeur s’il estime avoir subi un préjudice ou avoir été trompé. C’est le cas par exemple s’il constate par un nouveau DPE que le logement loué ou acheté doit être classé G et non F, et sera soumis à partir de 2025 aux interdictions ciblant les « passoires thermiques ».

Le locataire ou acquéreur peut entamer des poursuites au Tribunal pour demander, en fonction des situations :

• Des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
• La réalisation de travaux de rénovation énergétique.
• Une compensation financière sous la forme d’une baisse du prix de vente ou du loyer.
• L’annulation de la vente ou du bail de location.

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4 conseils pour bien réaliser le DPE opposable et éviter les litiges

Le DPE « opposable » peut inquiéter les propriétaires lors de la vente ou location de leur bien immobilier. Pour se protéger, le DPE doit être réalisé dans les règles de l’art. Voici quelques conseils pour garantir un diagnostic de performance énergétique fiable, sans risque de conflits.

Faire appel à un diagnostiqueur certifié

Le DPE est un document normé. Il répond à plusieurs critères et doit appliquer les méthodes de calcul réglementaires fixées par arrêté.

Pour réaliser le DPE, il est impératif de s’adresser à un diagnostiqueur certifié, disposant des compétences requises et couvert par une assurance professionnelle. La liste des diagnostiqueurs immobiliers agréés est disponible en ligne : https://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action

Le recours à un diagnostiqueur non certifié est soumis à une amende de 1 500 euros.

N’oublier aucun élément d’information

Riche en informations, le DPE doit inclure au minimum les éléments suivants :

• Le descriptif des équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation, et, pour chacun, ses conditions d'utilisation et de gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques.
• L’estimation de la quantité annuelle d'énergie consommée pour chaque catégorie d'équipements et l’évaluation des dépenses annuelles de consommation.
• L’évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre (GES) liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée.
• Les informations sur les éventuels équipements de production d’électricité et de chaleur à partir d’énergies renouvelables.
• La classe énergétique du logement en application de l’échelle de référence, en tenant compte de la zone climatique et de l'altitude (étiquettes Climat et Énergie).
• Des recommandations pour améliorer la performance énergétique, accompagnées d’une estimation des coûts et de l’efficacité afin d’aider à prioriser les travaux de rénovation énergétique.  
• Le dernier rapport du contrôle périodique de la chaudière ou l’attestation d'entretien annuel.
• Des éléments d'appréciation sur le confort thermique en période estivale.

Fiabiliser les données

Le propriétaire doit s’assurer de la véracité des données du DPE. Celles-ci ne peuvent provenir que de quatre sources :

• Mesures ou observations directes sur place du diagnostiqueur.
• Preuves et documents justificatifs et à jour fournis par le propriétaire du bien immobilier ou un tiers intermédiaire (factures de travaux, contrats de maintenance, notices techniques, documents de copropriété pour les caractéristiques du bâtiment et les équipements collectifs...)
• Données publiques accessibles en ligne (cadastre, altitude, notices…)
• Valeurs par défaut, dépréciatives, si aucune information n’est communiquée au diagnostiqueur immobilier ou observables : ces valeurs sont attribuées selon une moyenne basse française des caractéristiques des logements similaires.

S’assurer de la date de validité du DPE et des données

Le DPE est valable 10 ans. Mais en 10 ans, certaines données changent. La réglementation évolue. La réforme du 1^er juillet 2021 a par exemple modifié les classes énergétiques et les méthodes de calcul. Ces changements ont impacté la durée de validité des DPE datés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : ceux-ci sont valables entre 3 à 6 ans, avec une date butoir de validité au 31 décembre 2024.

Au vu des évolutions réglementaires et des potentielles conséquences juridiques, il est recommandé aux propriétaires de toujours s’assurer de la pertinence des données du DPE opposable avant la vente ou la location de leur logement, et ce même s’il est encore valable.

Un DPE actualisé et réalisé dans les règles de l’art protège contre les litiges. C’est la garantie d’une vente ou d’une location sereine pour tous, propriétaire, locataire et acheteur.

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