Quels sont les biens et logements non soumis au DPE ?

Certains biens sont non soumis au DPE (diagnostic de performance énergétique) selon l’article R126-15​ du Code de la Construction et de l’Habitation. Quelles sont les caractéristiques de ces biens ? Pourquoi font-ils office d’exception ? Hellio vous explique.

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Le DPE : qu’est-ce que c’est ?

Mis en place en 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est réalisé par un diagnostiqueur certifié. Il s’agit d’un outil qui permet d’évaluer la performance énergétique et l’impact environnemental d’un bâtiment ou d’un logement. Il attribue une étiquette de A à G, en fonction de sa consommation énergétique et de ses émissions de gaz à effet de serre.

Cette analyse contribue à la politique européenne de réduction des consommations d’énergie et des émissions de CO₂ qui s’intègre à la transition énergétique, en identifiant notamment les passoires énergétiques ou les thermiques (étiquettes F et G), c’est-à-dire les biens les plus énergivores ou les plus polluants.

Les DPE réalisés à partir de juillet 2021 sont valables 10 ans.

Voici les classes applicables au DPE :

Au-delà de son rôle réglementaire, le DPE fournit au futur acquéreur ou locataire une information essentielle sur la “valeur verte” du bien.

Quels sont les bâtiments obligatoirement soumis à ce diagnostic ?

Les types de bâtiments (maison, appartement, immeuble…) obligatoirement soumis au DPE sont les suivants :

• Vente (obligatoire depuis 2006) : pour les logements ou bâtiments clos et couverts ;

• Location (obligatoire depuis 2007) : pour les logements ou bâtiments d’habitation, même ceux voués à la location saisonnière, à savoir les meublés de tourisme ;
• Bâtiment neuf (obligatoire depuis 2007).

La loi Airbnb (Le Meur) de novembre 2024

En effet, depuis l’adoption de la loi Le Meur le 19 novembre 2024 (appelée aussi loi Airbnb), les meublés de tourisme entrent, eux aussi, dans le champ d’application du DPE. Désormais, lors de la déclaration obligatoire en mairie, les propriétaires doivent être en mesure de fournir le diagnostic énergétique du logement. Cela s’applique aux nouveaux meublés de tourisme en zones tendues. Ceux-ci doivent au moins avoir la classe E (depuis novembre 2024). En 2034, tous les logements touristiques devront avoir la classe D minimum.

Pourquoi certains biens sont non soumis au DPE ?

Même si la plupart des logements destinés à la vente ou à la location sont concernés par l’obligation de diagnostic, la loi prévoit des situations dans lesquelles un bâtiment peut être dispensé. La raison principale de cette exclusion tient aux caractéristiques mêmes du bâtiment.

Comme le rappelle Qualitel “Le diagnostic de performance énergétique s’applique aux bâtiments clos et couverts, ce qui exclut d’office les terrains, qui sont toujours dans la catégorie « non soumis au DPE ».”

Source : www.qualitel.org

Voici la liste des bâtiments qui ne sont pas soumis au DPE :

1. Les bâtiments temporaires : constructions provisoires utilisées deux ans ou moins

Sont concernées toutes les installations destinées à un usage temporaire n’excédant pas deux ans, comme les maisons témoins, les pavillons d’exposition dans le cadre de programmes immobiliers ou encore les locaux modulaires installés pour une durée limitée.

2. Les bâtiments indépendants de moins de 50 m²

Cette catégorie regroupe les constructions indépendantes dont la surface habitable ne dépasse pas 50 m², telles que de petites maisons ou dépendances. Cela n’inclut pas les appartements à la surface de plancher inférieur à 50 m² situés dans un immeuble collectif.

3. Les constructions à usage agricole, artisanal ou industriel

Il s’agit des bâtiments destinés à des activités professionnelles agricoles, artisanales ou industrielles, à l’exception des zones réservées à l’habitation. Ils peuvent être :

• des lieux d’usage artisanal,
• des lieux d’usage industriels comme les usines,
• des lieux d’usage agricole.

4. Les édifices consacrés au culte

Parmi les lieux exemptés du DPE, figurent également les bâtiments dédiés à la pratique religieuse, comme les églises, mosquées, temples, synagogues et autres lieux de culte.

5. Les monuments classés ou inscrits

Tous les bâtiments protégés au titre des monuments historiques, qu’ils soient classés ou inscrits à l’inventaire, entrent dans cette catégorie.

6. Les bâtiments non chauffés ou équipés d’une cheminée ouverte

Cela vise les constructions non chauffées ou uniquement dotées d’une cheminée à foyer ouvert, et qui ne disposent pas non plus de système de climatisation.

7. Les logements occupés moins de quatre mois par an

En cas d’absence de système de chauffage dans une habitation destinée à un usage très ponctuel, le DPE n’est pas de rigueur.

8. Les mobil-homes

Les mobil-homes entrent également dans les exceptions. Il s’agit de maisons non soumises au DPE. Elles n’ont pas de fondations et sont démontables, elles ne constituent pas un bâtiment selon le Code de la construction et de l’habitation.

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Logements non soumis au DPE : que faut-il retenir ?

Pas d’obligation de fournir un DPE lors de certaines ventes ou locations

Dans le cadre de la transaction immobilière d’un bâtiment qui apparaît dans la liste des bâtiments non soumis au DPE, vous n'êtes pas dans l’obligation de présenter un Diagnostic de Performance Énergétique.

Pas de sanctions en cas d’absence de DPE

Pour les logements et bâtiments dont le DPE n’est pas obligatoire, la loi ne prévoit aucune sanction car il n’y a ni erreur ni infraction, ni fraude.

En revanche, le vendeur qui omet de remettre le diagnostic de performance énergétique, ou qui fournit volontairement des informations erronées en affirmant par exemple que le logement n’est pas soumis à cette obligation, s’expose à des sanctions pénales. Elles peuvent aller jusqu’à 300 000 euros d’amende et deux ans d’emprisonnement.

Une absence de DPE qui peut cependant influencer la valeur du bien

Même si le DPE n’est pas exigé pour toutes les catégories de bâtiments, l’absence d’évaluation de la performance énergétique peut néanmoins :

• diminuer la transparence vis-à-vis des acquéreurs,
• compliquer la comparaison avec d’autres biens similaires,
• décourager certains investisseurs attentifs aux enjeux de performance énergétique.

Attention à ne pas confondre DPE vierge et logement non soumis au DPE

Un DPE vierge, parfois appelé “DPE blanc” ou sans étiquette énergie / climat (GES), désigne un diagnostic réalisé, mais auquel on ne peut pas attribuer de note énergétique (de A à G), ni fournir les données habituelles de consommation d’énergie ou d’émissions de gaz à effet de serre.

Autrement dit, le logement a bien fait l’objet d’un DPE, seulement ce dernier ne contient aucune évaluation exploitable. Une maison non soumise au DPE est donc bien différente d’un bâtiment au DPE vierge.

Quelle situation peut faire l’objet d’un DPE vierge ?

Tout d’abord, il faut savoir que le diagnostic de performance énergétique peut être calculé de deux manières :

• La méthode de calcul du DPE 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) ;
• La méthode de calcul DPE sur factures.

Le problème, c’est que lorsque la première méthode de calcul ne peut pas être utilisée (notamment pour certains bâtiments anciens) la méthode alternative par factures n’est pas plus efficace. Dans de nombreux cas, il est difficile d’obtenir les informations nécessaires : le propriétaire ne dispose pas des documents utiles, par exemple lorsqu’il s’agit d’une personne âgée, d’une succession ou d’une gestion confiée à une agence.

Le logement peut aussi être inoccupé depuis longtemps, avoir été chauffé au bois coupé par les occupants eux-mêmes, ou être utilisé seulement comme résidence secondaire, ce qui laisse peu de traces de consommation. Faute de données fiables sur les consommations réelles du logement, le diagnostiqueur ne peut pas établir d’étiquette énergie ou climat. C’est donc précisément dans ce type de situations que l’on se retrouve avec un DPE vierge.

Les DPE vierges sont-ils toujours valables en 2026 ?

La réforme du DPE en 2021 a mis fin à la possibilité d’établir un DPE vierge. Les anciens DPE immobiliers réalisés entre janvier 2013 et décembre 2017 sont arrivés à expiration en janvier 2023 et ceux réalisés entre janvier 2018 et juin 2021 sont expirés depuis janvier 2025.

Pour signer un nouveau bail, le propriétaire devra procéder à un nouveau diagnostic pour montrer que le logement n’est pas une passoire thermique et peut être mis nouvellement en location. Lorsque le bail est en cours, le locataire doit attendre le renouvellement du contrat avant de pouvoir demander un nouveau DPE.

Existe-t-il des aides pour financer un DPE ou des travaux de rénovation ?

La réalisation du DPE par un professionnel certifié a un coût qui doit être pris en charge par le propriétaire ou vendeur du bien lui-même. Avec le diagnostiqueur Hellio Ingénierie, le prix d’un DPE se situe entre 270 € et 400 € TTC selon la surface du logement.

À ce jour, il n'existe pas d’aide qui prenne en charge la réalisation du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). En revanche, certaines aides sont disponibles pour vous soutenir dans le financement des travaux de rénovation qui sont généralement voués à augmenter la classe énergétique de votre bien.

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