Audit énergétique immobilier : guide complet pour propriétaires et acheteurs

Entre avril 2023 et avril 2024, deux types d’audits énergétiques coexistaient : l’audit réglementaire et l’audit dit incitatif. Par la suite, ils ont fusionné en un audit énergétique unique. Aujourd’hui, dans le cadre de la transition énergétique, il est essentiel de comprendre ce qu’est ce diagnostic immobilier et son rôle pour l’acheteur ou le propriétaire d’un bien. Découvrez avec Hellio tout ce qu’il faut savoir sur l’audit énergétique immobilier.

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Qu'est-ce qu'un audit énergétique pour l’immobilier ? Définition

Voué à analyser la performance énergétique d’un bâtiment ainsi que son impact environnemental, l’audit énergétique est un examen qui vient en complément d’un diagnostic immobilier plus connu : le DPE.

Ce document permet de donner à l’acquéreur une vision des consommations d’énergie du logement et des enjeux écologiques qui y sont liés. Il va bien au-delà du simple constat. En effet, l’audit propose aussi des scénarios de travaux de rénovation qui visent à améliorer considérablement la performance environnementale du logement.

Audit immobilier et DPE : quelle est la différence ?

Alors quelle différence avec le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ? Le DPE permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement et de lui attribuer une classe allant de A à G. Un logement proche de A est jugé comme performant. Plus la note s’approche de G, plus le logement consomme d’énergie et/ou émet de CO₂.

Même s’ils constituent des documents distincts, DPE et audit énergétique sont quand même liés. Ils se basent sur une méthode de calcul commune appelée 3CL-2021. De plus, l'audit indique également la classe énergie et la classe climat du bien.

Sa réalisation par un professionnel est obligatoire dans le cadre de la vente ou de la mise en location d’un bien immobilier (logements permanents ou dans certains cas, les meublés de tourisme).

Dans quels cas l’audit immobilier est-il obligatoire ?

Plusieurs situations impliquent la réalisation d’un audit énergétique. Quelles sont-elles ?

1. Vente d’une monopropriété énergivore

Aujourd’hui, l’audit énergétique obligatoire est requis lors de la vente de logements énergivores en monopropriété (maison individuelle ou logement entier). Voici les échéances à retenir :

• Depuis le 1^er avril 2023 : tout propriétaire souhaitant vendre une monopropriété classée F ou G au DPE doit fournir un audit énergétique ;
• Depuis le 1^er janvier 2025 : l’obligation s’étend aux logements classés E ;
• À partir du 1^er janvier 2034 : elle concernera également les logements classés D.

La réalisation d’un audit énergétique dans les passoires thermiques permet de mieux informer les acquéreurs et leur permettre de se projeter sur leurs futures factures d’énergie ou sur les travaux à prévoir.

2. Obtention des aides à la rénovation globale

La réalisation d’un audit énergétique est nécessaire pour prétendre à certaines aides à la rénovation globale. En effet, c’est obligatoire pour demander : le Coup de Pouce Rénovation d’ampleur, dans le cadre des CEE ainsi que MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur.

De la même manière pour réaliser des travaux de rénovation dans les parties communes d’un immeuble et bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriété et le Coup de pouce Rénovation performante d’un immeuble résidentiel collectif, il faudra disposer de l’audit de la copropriété.

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Comment se déroule l’audit énergétique d’un logement ? Explications étape par étape.

L’audit énergétique suit une méthodologie précise, en sachant que l’objectif est d’établir un état des lieux complet de la performance énergétique du logement et proposer des solutions de rénovation adaptées. Voici les grandes étapes du processus.

Étape 1 : Prise de contact et préparation de l’audit

L’auditeur, tel que Hellio Ingénierie, commence par échanger avec le propriétaire afin de comprendre le logement et ses usages : type de chauffage, factures d’énergie, travaux réalisés, éventuels problèmes de confort, etc. Cette première phase permet de réunir les documents utiles (DPE s’il existe, plans, photos, autres diagnostics existants) et de préparer la visite.

Étape 2 : Visite complète du logement

L’expert se rend sur place pour observer le bâtiment en détail et le scanner avec une caméra thermographique. Cette visite est indispensable et comprend :

• analyse de l’isolation (murs, toiture, planchers),
• repérage des points sensibles : ponts thermiques, humidité, déperditions,
• examen des équipements : chauffage, ventilation, eau chaude sanitaire,
• relevés de mesures et vérifications visuelles.

Cette étape lui permet d’établir un état des lieux précis de la performance énergétique réelle du logement.

Étape 3 : Analyse des données et modélisation énergétique

Après la visite, l’auditeur réalise une étude approfondie grâce à la méthode de calcul réglementaire : 3CL-DPE-2021.

Cette méthode consiste à simuler le fonctionnement énergétique d’un logement à partir de ses caractéristiques physiques objectives, comme l’isolation, les matériaux, les équipements ou la surface. Elle repose uniquement sur des données mesurables et vérifiables, et ne prend pas en compte les consommations réelles des occupants, qui peuvent varier selon les usages.

Concrètement, cette méthode permet d’estimer, à l’aide d’un calcul standardisé, la consommation annuelle d’énergie primaire du logement pour le chauffage, l’eau chaude, le refroidissement, l’éclairage, etc. Elle évalue également les émissions de gaz à effet de serre associées, les pertes de chaleur liées à l’isolation du bâtiment, ainsi que le niveau de confort d’été.

Grâce à cela, l’audit technique reconstitue la consommation énergétique théorique du bâtiment, identifie les pertes de chaleur les plus importantes et évalue les émissions de gaz à effet de serre du logement. À partir de cette analyse, il peut proposer des scénarios cohérents de rénovation, adaptés au bâtiment.

Étape 4 : Élaboration du rapport d’audit

L’audit se conclut par la rédaction d’un rapport détaillé. Celui-ci comprend :

• un diagnostic complet du logement,
• une estimation des consommations avant travaux,
• plusieurs parcours de travaux d'amélioration possibles (au moins deux),
• les gains énergétiques prévus,
• une estimation du coût des travaux et des aides mobilisables (comme MaPrimeRénov’ ou les Certificats d’économies d'énergie - CEE),
• les classes “énergétique” et “climat” visées après rénovation.

Comme expliqué en amont, il est obligatoire de procéder à l’audit énergétique lors de la vente immobilière​ d’un logement classé E, F ou G et doit être remis au propriétaire pour être présenté à l’acquéreur.

Étape 5 : Remise du rapport et accompagnement éventuel

L’auditeur explique les résultats, répond aux questions du propriétaire et l’aide à comprendre les travaux recommandés. Certains professionnels proposent un accompagnement complémentaire pour préparer et réaliser le projet de rénovation.

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Combien de temps l’audit énergétique est-il valable ?

L’audit énergétique est valable pour une durée de 5 ans. La réglementation exige que le professionnel ayant réalisé votre audit énergétique le conserve et le tienne à votre disposition pendant toute sa durée de validité.

Qui peut réaliser un audit énergétique ?

Pour faire réaliser l’audit énergétique d’un logement, le vendeur doit faire appel à un professionnel compétent et habilité. Les profils autorisés varient selon qu’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un bâtiment comprenant plusieurs logements.

Quel est le coût d’un audit énergétique ?

Comme l’explique le site du service public “Le coût de l'audit n'est pas réglementé, le tarif peut donc varier d'un professionnel à un autre”. Comptez entre 500 € et 1 300 € (SeLoger).

Y a-t-il des aides pour financer l'audit énergétique d’un bâtiment ?

Oui ! En France, il existe des dispositifs publics pour aider à financer un audit énergétique, notamment via MaPrimeRénov’. Comme stipulé plus haut, un audit énergétique pour un logement coûte généralement entre 500 et 1 300 euros, mais MaPrimeRénov’ peut prendre en charge une partie de ce coût. Selon les ressources du ménage, l’aide s’élève en 2026 à :

• 500 € pour les foyers aux revenus très modestes ;
• 400 € pour des revenus modestes ;
• 300 € pour des revenus intermédiaires.

Attention, l’audit seul ne suffit pas. Comme l’explique France Rénov’, “Une partie de sa réalisation peut être financée par MaPrimeRénov’, à condition qu’un geste de travaux minimum soit réalisé (par exemple, un geste d’isolation ou le changement du mode de chauffage).”

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