La rénovation énergétique est-elle obligatoire pour vendre ou louer son logement ?

Rédigé par Antoine
Mis à jour le 06 nov. 2022
Temps de lecture : 6 min
obligation de rénovation énergétique

La transition écologique est un sujet d’actualité, en proie à de constantes évolutions. Les nouvelles lois entrées en vigueur au cours des années précédentes affichent clairement l’ambition nationale d’accélérer la rénovation énergétique des logements et des bâtiments. Pour autant, certains s’interrogent quant à la salve de mesures qui visent à éradiquer les passoires thermiques du parc immobilier : existe-t-il une obligation de rénovation énergétique ? Quelles contraintes pèsent sur les propriétaires ? Les bailleurs peuvent-ils continuer à louer des logements mal notés sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) en toute impunité ? Impératifs, sanctions, solutions et aides… Hellio fait le tour de la question.


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L’enjeu de la rénovation énergétique des logements

Des mesures environnementales pour lutter contre le dérèglement climatique

Le 12 décembre 2015, l’accord de Paris est adopté par 196 pays et entités, dont la France, lors de la COP 21. C’est le point de départ d’une succession de nouvelles lois dans l’Hexagone.

Elles fixent des objectifs concrets à l’échelle nationale, notamment :

  • La réduction des émissions de gaz à effet de serre de 40 % d’ici à 2030, prévue par la loi relative à la transition écologique pour la croissance verte du 17 août 2015,
  • La neutralité carbone à l’horizon 2050, annoncée par la loi Énergie et Climat du 8 novembre 2019.

Différents moyens sont alors déployés pour lutter contre le réchauffement climatique. Parmi ceux-ci, la rénovation énergétique des logements et des bâtiments occupe une place de choix dans l’agenda politique.

picto-batiment-thermometrePourquoi ? D’après le ministère de la Transition écologique, le territoire français compte 7 millions d’habitations mal isolées. Résultat pour les occupantes et occupants : des déperditions de chaleur en hiver, et peu de fraîcheur en été. Le gouvernement aspire donc à tarir ces sources de gaspillage énergétique afin d’éviter l’utilisation intensive du chauffage et de la climatisation. En outre, la rénovation énergétique passe par le remplacement des équipements vétustes, qui consomment trop de fioul, d’électricité ou de gaz, au profit d’appareils performants et peu polluants fonctionnant grâce aux énergies renouvelables.

Une volonté d’en finir avec les passoires thermiques

picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

Au fil des ans, l’État a multiplié les dispositifs de soutien financier pour encourager les particuliers à rénover leur maison, dont MaPrimeRénov', reconduit en 2023. Hellio détaille ces aides plus loin dans l’article.

Le défi n’est pas seulement climatique, il est aussi social : en 2020, 10,5 % des ménages étaient en situation de précarité énergétique en France métropolitaine, d’après l’Observatoire national de la précarité énergétique. Soit l’équivalent de 3 millions de foyers qui peinent à se chauffer, vivant souvent dans des passoires énergétiques.

En plus d’être un fléau pour la planète, les passoires thermiques nuisent au confort et à la santé des occupantes et occupants. Elles constituent également un véritable gouffre financier, d’autant plus avec l’envolée des prix de l’énergie. Leur éradication figure ainsi parmi les priorités du gouvernement pour mener à bien la transition écologique, avec, à l’appui, la loi Climat et résilience.


Pas d’obligation de rénovation énergétique, mais des sanctions à l’encontre des logements énergivores

En août 2021, les pouvoirs publics donnent un grand coup de pied dans la fourmilière avec la loi Climat et Résilience. Ce texte réglementaire contient trois mesures phares destinées à encadrer la location et la vente des passoires thermiques, à savoir les biens notés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Précision utile : aucune obligation de rénovation énergétique n’est imposée aux propriétaires. En revanche, la législation restreint substantiellement le champ d’action des bailleurs et vendeurs de logements gourmands en énergie. Le gouvernement mise sur une incitation de plus en plus contraignante.

Picto_arnaque_rougeSi une entreprise vous démarche au téléphone sous prétexte de rénovation obligatoire, il s’agit d’une arnaque ! D’ailleurs, sans votre accord préalable, le démarchage téléphonique est dorénavant interdit. Prudence, car certaines sociétés malhonnêtes n’hésitent pas à se faire passer pour votre commune ou département.

Le blocage des loyers des passoires énergétiques

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G sur le DPE n’ont plus le droit de réviser leur loyer à la hausse. Ce gel s’applique à la fois aux nouveaux baux d’habitation et aux contrats de location en cours, qu’ils soient renouvelés ou tacitement reconduits.

picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 5,2 millions

Le gel des loyers concerne 5,2 millions de maisons et appartements. Cela représente 17 % des résidences principales en France, scindées en deux classes énergie sur le DPE : F (10 %), et G (7 %).

L’interdiction de location des logements classés G, F et E

Désormais, les propriétaires de passoires énergétiques ne peuvent plus augmenter le loyer de leur bien. Mais la loi Climat et résilience va encore plus loin : bientôt, ils ne pourront plus les mettre en location.

picto-cle-locataireEn effet, l’État a décidé d’exclure ces habitations du marché locatif, selon un calendrier progressif. Les logements avec un mauvais DPE seront ainsi frappés d’une interdiction de location :

  • Dès 2025 pour les classes G,
  • Dès 2028 pour les classes F,
  • Dès 2034 pour les classes E.

Par conséquent, les bailleurs de passoires thermiques seront contraints d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour éviter de se retrouver pieds et poings liés.

Changement du système de chauffage, isolation des combles, installation d’une VMC… C’est le moment de rénover votre appartement ou maison et d’améliorer son DPE !


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L’audit énergétique exigé pour la vente d’une passoire thermique

La loi Climat et résilience concerne également les vendeurs et vendeuses de logements polluants et énergivores. À partir du 1er avril 2023, tout propriétaire d’un logement en monopropriété de classe F ou G devra impérativement faire réaliser un audit énergétique avant de le vendre.

rond-loupe-maison-personne-chemise-bureau-2L’audit énergétique est un bilan exhaustif, particulièrement utile pour identifier les travaux les plus intéressants en matière d’amélioration des performances énergétiques du logement. Mais les potentiels acheteurs et acheteuses sauront que le bien entraînera des factures d'énergie élevées, à défaut d’effectuer des travaux de rénovation. Ils pourraient opter pour un bien mieux noté malgré son prix supérieur : c'est ce qu'on appelle la valeur verte d'un logement (plus-value générée par un meilleur DPE).

À noter : l’obligation d’audit ne concerne pas les biens en copropriété. Par ailleurs, elle s’étendra aux logements de classe E dès 2025, et à ceux de classe D à compter de 2034.


Les aides à la rénovation énergétique globale, un coup d’accélérateur

Vous l’avez compris, si vous possédez un bien mal noté sur le DPE, vous n’aurez d’autre choix que de le rénover pour pouvoir le louer. Et bientôt pour le vendre ? Dans tous les cas, la solution idéale consiste à effectuer un ensemble d'opérations. Ce type de rénovation promet en effet des résultats plus efficaces que les travaux par étapes, comme le révèle une enquête UFC-Que Choisir. Le principe ? Intervenir de façon coordonnée sur plusieurs points faibles de l’habitation : fenêtres, toiture, chaudière ou système de production d’eau chaude sanitaire défaillant, infiltrations d’air…

Symbole EurosEn outre, faire le choix d’un projet global ouvre la voie à des aides avantageuses pour réduire le prix de la rénovation énergétique de votre logement.

MaPrimeRénov'

Il s’agit du principal dispositif public d’aide à la rénovation énergétique. Accessible aux propriétaires de logements de plus de 15 ans, la prime est versée selon la nature des travaux entrepris, et le niveau de ressources des ménages. Un forfait de rénovation globale récompense spécifiquement les propriétaires qui s’engagent dans une démarche complète avec des bouquets de travaux performants.

Les ménages sont répartis en quatre catégories, auxquelles sont associées des couleurs. Voici les sommes allouées dans le cadre du forfait de rénovation globale en fonction des différents profils :

  • Les foyers très modestes (MaPrimeRénov' Bleu) : 50 % du montant des travaux HT, à hauteur de 15 000 € maximum.
  • Les foyers modestes (MaPrimeRénov' Jaune) : 35 % du montant des travaux HT, à concurrence de 10 500 €.
  • Les foyers aux revenus intermédiaires (MaPrimeRénov' Violet) : 7 000 €.
  • Les foyers aisés (MaPrimeRénov' Rose) : 3 500 €.

picto info HellioL’INFO HELLIO :

Pour percevoir la subvention, les travaux de rénovation globale doivent obligatoirement être effectués par des artisans labellisés RGE (reconnu garant de l’environnement).

Les propriétaires doivent réunir plusieurs conditions pour être éligibles, notamment l’atteinte — grâce aux travaux — d’un gain énergétique minimum de 35 % (profils bleus et jaunes), ou de 55 % (profils violets et roses).

Par ailleurs, les chantiers les plus ambitieux peuvent bénéficier d’une bonification de la prime :

  • Si le logement sort des étiquettes G et F : le bonus « sortie de passoire thermique », compris entre 500 € et 1 500 €.
  • Si le logement obtient une note A ou B sur le DPE : le bonus « bâtiment basse consommation », compris entre 500 € et 1 500 €.

Le Coup de pouce Rénovation performante

MaPrimeRénov' est cumulable avec la prime Coup de pouce Rénovation performante d’une maison individuelle. Cette aide fait partie du dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE). Elle relève de la fiche d’opération standardisée BAR-TH-164 où sont détaillées les exigences techniques des travaux. En ligne de mire : l’efficacité du chantier. En effet, le Coup de pouce se destine aux projets qui permettent de réduire la consommation énergétique de la maison d’au moins 55 %, et qui comportent au minimum un geste d’isolation.

picto-signes-calculLe montant de l’aide est ainsi calculé en fonction de l’étendue des économies d’énergie réalisées grâce aux travaux. D’après les données officielles, 1 MWh de consommation annuelle d’énergie primaire d’économisé = 200 € à 350 € de primes, selon les ressources des ménages.

Les autres aides financières pour vos rénovations

En complément de MaPrimeRénov' et des CEE, vous pouvez profiter d’autres mécanismes intéressants :

  • Les aides des collectivités locales, consultables sur le site de l’Anil.
  • Le chèque énergie : il est distribué aux personnes ayant des revenus modestes avec un revenu fiscal de référence intérieur à 10 800 € par unité de consommation. Son montant varie entre 48 € et 277 €. À ce propos, un chèque exceptionnel de 100 ou 200 € devrait être envoyé aux 12 millions de foyers les plus modestes d’ici la fin de l’année 2022.
  • L’éco-PTZ : un prêt à taux zéro pour vous aider à financer votre reste à charge. Dans le cas d’une rénovation énergétique globale, vous pouvez emprunter jusqu’à 50 000 € sur une durée de 20 ans.
  • La TVA réduite : le taux appliqué sur vos travaux d’économies d’énergie est de 5,5 % au lieu de 20 %. Résultat, vous les payez moins cher !

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