La rénovation énergétique est-elle obligatoire pour vendre ou louer son logement ?

La transition écologique est un sujet d’actualité, en proie à de constantes évolutions. Les nouvelles lois entrées en vigueur au cours des années précédentes affichent clairement l’ambition nationale d’accélérer la rénovation énergétique des logements et des bâtiments. Pour autant, certains s’interrogent quant à la salve de mesures qui visent à éradiquer les passoires thermiques du parc immobilier : existe-t-il une obligation de rénovation énergétique ? Quelles contraintes pèsent sur les propriétaires ? Les bailleurs peuvent-ils continuer à louer des logements mal notés sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) en toute impunité ? Impératifs, sanctions, solutions et aides… Hellio fait le tour de la question.

Découvrez également tous les changements attendus en 2024 en matière de rénovation énergétique (nouvelles aides, lois, interdictions...).

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L’enjeu de la rénovation énergétique des logements

Les bonnes raisons de rénover une maison ou un immeuble sont nombreuses et variées.

Des mesures environnementales pour lutter contre le dérèglement climatique

Le 12 décembre 2015, l’accord de Paris est adopté par 196 pays et entités, dont la France, lors de la COP 21. C’est le point de départ d’une succession de nouvelles lois dans l’Hexagone.

Elles fixent des objectifs concrets à l’échelle nationale, notamment :

• La réduction des émissions de gaz à effet de serre de 40 % d’ici à 2030, prévue par la loi relative à la transition écologique pour la croissance verte du 17 août 2015,
• La neutralité carbone à l’horizon 2050, annoncée par la loi Énergie et Climat du 8 novembre 2019.

Différents moyens sont alors déployés pour lutter contre le réchauffement climatique. Parmi ceux-ci, la rénovation énergétique des logements et des bâtiments occupe une place de choix dans l’agenda politique.

Pourquoi ? D’après le ministère de la Transition écologique, le territoire français compte 7 millions d’habitations mal isolées. Résultat pour les occupantes et occupants : des déperditions de chaleur en hiver, et peu de fraîcheur en été. Le gouvernement aspire donc à tarir ces sources de gaspillage énergétique afin d’éviter l’utilisation intensive du chauffage et de la climatisation. En outre, la rénovation énergétique passe par le remplacement des équipements vétustes, qui consomment trop de fioul, d’électricité ou de gaz, au profit d’appareils performants et peu polluants fonctionnant grâce aux énergies renouvelables.

Une volonté d’en finir avec les passoires thermiques

Le défi n’est pas seulement climatique, il est aussi social : en 2021, 11,9 % des ménages étaient en situation de précarité énergétique en France métropolitaine, d’après l’Observatoire national de la précarité énergétique. Soit l’équivalent de 3,4 millions de foyers qui peinent à se chauffer, vivant souvent dans des passoires énergétiques.

En plus d’être un fléau pour la planète, les passoires thermiques nuisent au confort et à la santé des occupantes et occupants. Elles constituent également un véritable gouffre financier, d’autant plus avec l’envolée des prix de l’énergie. Leur éradication figure ainsi parmi les priorités du gouvernement pour mener à bien la transition écologique, avec, à l’appui, la loi Climat et résilience.

Pas d’obligation de rénovation énergétique, mais des sanctions à l’encontre des logements énergivores

En août 2021, les pouvoirs publics donnent un grand coup de pied dans la fourmilière avec la loi Climat et Résilience. Ce texte réglementaire contient trois mesures phares destinées à encadrer la location et la vente des passoires thermiques, à savoir les biens notés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Précision utile : aucune obligation de rénovation énergétique n’est imposée aux propriétaires. En revanche, la législation restreint substantiellement le champ d’action des bailleurs et vendeurs de logements gourmands en énergie. Le gouvernement mise sur une incitation de plus en plus contraignante.

Si une entreprise vous démarche au téléphone sous prétexte de rénovation obligatoire, il s’agit d’une arnaque ! D’ailleurs, sans votre accord préalable, le démarchage téléphonique est dorénavant interdit. Prudence, car certaines sociétés malhonnêtes n’hésitent pas à se faire passer pour votre commune ou département.

Le blocage des loyers des passoires énergétiques

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G sur le DPE n’ont plus le droit de réviser leur loyer à la hausse. Ce gel s’applique à la fois aux nouveaux baux d’habitation et aux contrats de location en cours, qu’ils soient renouvelés ou tacitement reconduits.

L’interdiction de location des logements classés G, F et E

Désormais, les propriétaires de passoires énergétiques ne peuvent plus augmenter le loyer de leur bien. Mais la loi Climat et résilience va encore plus loin : bientôt, ils ne pourront plus les mettre en location.

En effet, l’État a décidé d’exclure ces habitations du marché locatif, selon un calendrier progressif. Les logements avec un mauvais DPE seront ainsi frappés d’une interdiction de location :

• Depuis janvier 2023 pour les biens classés G+ (consommation énergétique finale supérieure à 450 kWh par mètre carré et par an)
• Dès 2025 pour les classes G,
• Dès 2028 pour les classes F,
• Dès 2034 pour les classes E.

Par conséquent, les bailleurs de passoires thermiques seront contraints d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour éviter de se retrouver pieds et poings liés.

Changement du système de chauffage, isolation des combles, installation d’une VMC… C’est le moment de rénover votre appartement ou maison et d’améliorer son DPE !

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L’audit énergétique exigé pour la vente d’une passoire thermique

La loi Climat et résilience concerne également les vendeurs et vendeuses de logements polluants et énergivores. Depuis le 1^er avril 2023, tout propriétaire d’un logement en monopropriété de classe F ou G doit impérativement faire réaliser un audit énergétique réglementaire avant de le vendre.

L’audit énergétique est un bilan exhaustif, particulièrement utile pour identifier les travaux les plus intéressants en matière d’amélioration des performances énergétiques du logement. Mais les potentiels acheteurs et acheteuses sauront que le bien entraînera des factures d'énergie élevées, à défaut d’effectuer des travaux de rénovation. Ils pourraient opter pour un bien mieux noté malgré son prix supérieur : c'est ce qu'on appelle la valeur verte d'un logement (plus-value générée par un meilleur DPE).

À noter : l’obligation d’audit ne concerne pas les biens en copropriété. Par ailleurs, elle s’étendra aux logements de classe E dès 2025, et à ceux de classe D à compter de 2034.

Les aides à la rénovation énergétique globale, un coup d’accélérateur

Vous l’avez compris, si vous possédez un bien mal noté sur le DPE, vous n’aurez d’autre choix que de le rénover pour pouvoir le louer. Et bientôt pour le vendre ? Dans tous les cas, la solution idéale consiste à effectuer un ensemble d'opérations. Ce type de rénovation promet en effet des résultats plus efficaces que les travaux par étapes, comme le révèle une enquête UFC-Que Choisir. Le principe ? Intervenir de façon coordonnée sur plusieurs points faibles de l’habitation : fenêtres, toiture, chaudière ou système de production d’eau chaude sanitaire défaillant, infiltrations d’air…

En outre, faire le choix d’un projet global ouvre la voie à des aides avantageuses pour réduire le prix de la rénovation énergétique de votre logement.

MaPrimeRénov'

Il s’agit du principal dispositif public d’aide à la rénovation énergétique. Accessible aux propriétaires de logements de plus de 15 ans, la prime est versée selon la nature des travaux entrepris, et le niveau de ressources des ménages. Un forfait de rénovation globale récompense spécifiquement les propriétaires qui s’engagent dans une démarche complète avec des bouquets de travaux performants.

Les ménages sont répartis en quatre catégories, auxquelles sont associées des couleurs. Voici les sommes allouées dans le cadre d'une rénovation d'ampleur (parcours accompagné). Le montant correspond à un pourcentage du coût des travaux hors taxes, dans la limite d'un certain plafond.

Les propriétaires doivent réunir plusieurs conditions pour être éligibles, notamment l’atteinte — grâce aux travaux — d’un gain énergétique minimum de 2 classes DPE.

Par ailleurs, les chantiers les plus ambitieux peuvent bénéficier d’une bonification de la prime si le logement quitte une lettre F ou G pour atteindre la classe D au minimum. C'est le bonus Sortie de passoire thermique.

Le Coup de pouce Rénovation performante (jusqu'en 2023)

Jusqu'au 31 décembre 2023, MaPrimeRénov' était cumulable avec la prime Coup de pouce Rénovation performante d’une maison individuelle. Cette aide faisait partie du dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE). Elle relevait de la fiche d’opération standardisée BAR-TH-164 où sont détaillées les exigences techniques des travaux. En ligne de mire : l’efficacité du chantier. En effet, le Coup de pouce se destinait aux projets qui permettaient de réduire la consommation énergétique de la maison d’au moins 55 %, et qui comportaient au minimum un geste d’isolation.

Le montant de l’aide était ainsi calculé en fonction de l’étendue des économies d’énergie réalisées grâce aux travaux. D’après les données officielles, 1 MWh de consommation annuelle d’énergie primaire d’économisé = 200 € à 350 € de primes, selon les ressources des ménages.

En 2024, il n'est plus possible de signer un devis incluant cette prime. Les propriétaires doivent passer par le parcours accompagné de MaPrimeRénov'.

Les autres aides financières pour vos rénovations

En complément de MaPrimeRénov' et des CEE, vous pouvez profiter d’autres mécanismes intéressants :

• Les aides des collectivités locales, consultables sur le site de l’Anil.
• Le chèque énergie : il est distribué aux personnes ayant des revenus modestes avec un revenu fiscal de référence intérieur à 11 000 € par unité de consommation. Son montant varie entre 48 € et 277 €.
• L’éco-PTZ : un prêt à taux zéro pour vous aider à financer votre reste à charge. Dans le cas d’une rénovation énergétique globale, vous pouvez emprunter jusqu’à 50 000 € sur une durée de 20 ans.
• La TVA réduite : le taux appliqué sur vos travaux d’économies d’énergie est de 5,5 % au lieu de 20 %. Résultat, vous les payez moins cher !
• Les aides des caisses de retraite.

Hellio mobilise toutes les aides disponibles pour votre projet de rénovation énergétique