Loi Le Meur : quels changements pour les locations touristiques ?

Le marché de l'immobilier en France traverse une crise d'une ampleur inédite, caractérisée par des difficultés croissantes d'accès au logement pour les habitants. Depuis plusieurs décennies, la pression financière sur les locataires s'est intensifiée. Entre 1984 et 2020, les loyers du parc privé ont été multipliés par 2,6, passant de 462 € à 1 200 € d’un logement privé en 2020 (source : www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr).

Cette inflation des loyers, particulièrement forte dans les grandes agglomérations, s'accompagne d'un déficit de l’accès au logement. D'autres facteurs conjoncturels aggravent cette situation, comme le durcissement des conditions d'octroi des crédits immobiliers, la hausse des taux d'intérêt amorcée à l'automne 2022, ainsi que le ralentissement global des constructions neuves dû à l'augmentation du coût des matières premières. C'est pourquoi, la loi Le Meur de 2024 tente de lutter contre la crise du logement. Qu’est-ce que la loi anti-Airbnb ? Quelles sont les obligations et solutions ? Hellio vous explique tout.

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Location touristique Airbnb : cause majeure de la crise du logement ?

Au cœur de cette crise, la popularité fulgurante des locations touristiques de courte durée a joué un rôle de catalyseur. Portées par des plateformes numériques mondiales telles qu'Airbnb, Booking.com ou Abritel, ces locations saisonnières ont détourné une part massive du parc immobilier résidentiel. De très nombreux propriétaires se sont tournés vers ce modèle économique, jugé nettement plus rentable. La location de courte durée :

• Permet en effet d'appliquer des tarifs par nuitée élevés
• Offre une très grande flexibilité d'occupation
• Réduit considérablement le risque d'impayés par rapport à un bail classique

Dans certaines communes très attractives, comme Paris, Marseille, Toulouse ou Biarritz, l'hyper-concentration de ces meublés de tourisme a transformé des quartiers résidentiels entiers en véritables stations de vacances, vidant les centres-villes de leurs habitants permanents.

Qu’est-ce que la loi Le Meur de novembre 2024 ?

Face à cette urgence, les pouvoirs publics ont réagi en adoptant la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024. Porté par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, ce texte législatif, couramment appelé « loi Le Meur-Echaniz » ou « loi Airbnb », vise à contraindre fortement les locations de courte durée afin de favoriser le retour des biens sur le marché de la location permanente. L'objectif central est de doter les collectivités locales de nouveaux outils de régulation et de mettre fin aux avantages dérogatoires dont bénéficiaient jusqu'alors les locations meublées touristiques. Au sens de la loi, un meublé de tourisme désigne un logement de type studio, appartement, maison ou villa, qui est loué meublé à une clientèle de passage pour de courts séjours facturés à la journée, à la semaine ou au mois. La caractéristique principale de cette activité est que la durée maximale d'une location touristique continue ne peut excéder 90 jours consécutifs pour un même client.

Combiner fin des passoires thermiques avec la fin de la crise du logement

L'un des axes majeurs de la loi Le Meur consiste à lier la location saisonnière aux impératifs de la transition écologique, en fermant une faille juridique importante liée aux passoires thermiques. Une passoire énergétique désigne un logement très énergivore, souvent pénalisé par une isolation défaillante et un système de chauffage obsolète fonctionnant au fioul, au charbon ou au gaz. Ces logements se voient attribuer les notes F ou G lors de l'établissement du Diagnostic de Performance Énergétique. Avec la loi Climat et résilience, les propriétaires de ces logements énergivores (classes G) ont pour interdiction de louer sur le marché du logement permanent dès janvier 2025. Pour contourner cette interdiction imminente, une multitude de bailleurs a basculé ses biens vers la location touristique de courte durée, une filière qui échappait jusqu'alors à ces normes environnementales. Ce contournement massif a mécaniquement aggravé la pénurie de logements classiques pour les Français.

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Loi Le Meur : quelles sont les mesures ?

DPE obligatoire et interdiction des passoires énergétiques

La nouvelle législation met un terme à cette pratique en imposant un calendrier strict d'exigences énergétiques pour les locations saisonnières. Depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau meublé de tourisme situé dans une zone tendue doit obligatoirement obtenir un DPE présentant au minimum la classe E.

Le législateur a également prévu une étape ultérieure beaucoup plus large. À compter du premier janvier 2034, l'ensemble des meublés de tourisme, qu'ils soient nouveaux ou déjà existants sur le marché, devront justifier d'un DPE compris entre les classes A et D. Cette règle s'appliquera de manière universelle sur tout le territoire français, sans distinction de zonage.

Une fois ces échéances passées, un hébergement touristique qui n'atteint pas la note minimale requise sera juridiquement qualifié de logement indécent.

Les maires disposent désormais du pouvoir discrétionnaire d'exiger à tout moment la transmission d'un diagnostic valide par le propriétaire. En cas de non-respect de ces obligations, les propriétaires s'exposent à des sanctions sévères, incluant une amende administrative pouvant s'élever jusqu'à 5 000 euros.

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Pouvoir des maires renforcé

Outre le volet énergétique, la loi Le Meur déploie un arsenal juridique pour renforcer les pouvoirs de régulation des collectivités locales. L'une des mesures emblématiques concerne la location de la résidence principale. Les propriétaires ont le droit de louer leur logement principal pour générer des revenus additionnels lors de leurs absences. Jusqu'à présent, la loi fixait une limite nationale de 120 jours de location par an pour une résidence principale entière. Depuis l'entrée en vigueur de la loi, les maires ont désormais la faculté d'abaisser ce plafond à 90 jours par année civile. Cette restriction est mise en œuvre dans de grandes métropoles comme Paris, Marseille, Lyon et Bordeaux. Les propriétaires qui dépasseraient cette limite s'exposent à une lourde sanction sous la forme d'une amende civile atteignant 15 000 euros.

Les communes particulièrement touchées par la pression touristique obtiennent également de nouveaux outils d'urbanisme. Les municipalités comptant plus de 20 % de résidences secondaires, ainsi que celles assujetties à la taxe annuelle sur les logements vacants, peuvent instaurer des quotas stricts d'autorisations pour les locations touristiques (source : www.vie-publique.fr). Elles ont la possibilité de limiter le nombre de meublés de tourisme dans des zones géographiques très localisées, sans nécessairement englober la totalité de la commune. De surcroît, ces collectivités peuvent délimiter dans leur Plan Local d'Urbanisme des secteurs réservés à la construction de résidences principales, empêchant ainsi l'émergence de nouveaux hébergements touristiques dans ces périmètres protégés.

Pour garantir le suivi et le contrôle de l'ensemble de ces règles, la loi prévoit la création d'un téléservice national unifié. Au plus tard le 20 mai 2026, tous les loueurs avaient l'obligation de passer par cette plateforme unique pour déclarer la mise en location de leur meublé de tourisme, uniformisant ainsi les procédures à l'échelle du pays.

Une fiscalité moins avantageuse

Le bouleversement législatif s'attaque aussi de front à la fiscalité des locations saisonnières, un domaine où les propriétaires bénéficiaient d'avantages jugés disproportionnés. La loi Le Meur modifie en profondeur le régime fiscal du « micro-BIC », qui permettait d'appliquer un abattement forfaitaire très favorable sur les revenus locatifs. Cette refonte fiscale entre en vigueur pour les revenus perçus à partir de l'année 2025. Pour les revenus de l'année 2024, les taux antérieurs issus de la précédente loi de finances restent applicables.

À partir de l'exercice 2025, dont les revenus sont déclarés au printemps 2026, la fiscalité devient nettement moins attractive. Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond maximum de revenus locatifs annuels permettant de bénéficier du régime micro-BIC s'effondre de 77 700 euros à seulement 15 000 euros. Parallèlement, le taux de l'abattement forfaitaire sur ces recettes est drastiquement réduit, passant de 50 % à 30 %. Les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes subissent également un tour de vis fiscal. Leur plafond de revenus annuels est abaissé de 188 700 euros à 77 700 euros. Le taux de leur abattement fiscal est quant à lui ramené de 71 % à 50 %.

Les conséquences de ces ajustements pour les loueurs sont doubles. D'abord, la baisse des abattements augmente mathématiquement la base imposable, entraînant une hausse inéluctable de l'impôt à payer pour ceux qui restent sous le régime micro-BIC. Ensuite, la réduction des plafonds de recettes risque de contraindre de nombreux bailleurs, particulièrement ceux possédant des biens non classés, à basculer obligatoirement vers le régime réel d'imposition.

Modification des règles en copropriété

Enfin, la loi Le Meur s'immisce dans la gestion des copropriétés, où la cohabitation entre résidents permanents et touristes de passage génère fréquemment des conflits. Le législateur a souhaité redonner du pouvoir aux copropriétaires pour réguler, voire bannir, les locations de courte durée au sein de leurs immeubles. Depuis le 21 novembre 2024, la législation impose que tout nouveau règlement de copropriété mentionne explicitement si la location de logements en meublé de tourisme est autorisée ou interdite.

Pour les immeubles existants, la situation évolue également. Historiquement, interdire la location saisonnière dans une copropriété exigeait souvent un vote à l'unanimité des copropriétaires, une condition extrêmement difficile à atteindre.

Ainsi, la loi Le Meur assouplie le vote passant d’unanimité à majorité double pour faciliter cette interdiction. Cette majorité double s’applique pour les copropriétés dont le règlement comporte une clause dite d'« habitation bourgeoise simple », à ne pas confondre avec la clause d'habitation bourgeoise exclusive qui, elle, proscrit par défaut toute activité professionnelle. De nombreuses copropriétés ont déjà tenté de faire voter de telles interdictions en 2025 et en 2026.

Afin de garantir une transparence totale, la loi instaure de nouvelles obligations d'information. Les locataires et propriétaires qui sont autorisés à pratiquer la location saisonnière doivent obligatoirement signaler au syndic de copropriété toute déclaration préalable liée à la transformation de leur logement en meublé de tourisme. Dès réception de cette information, le syndic est tenu par la loi d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point d'information spécifiquement dédié à l'identification des copropriétaires pratiquant cette activité. Cette identification claire au sein de l'immeuble vise à responsabiliser les loueurs et à les inciter fortement à contrôler le comportement de leurs locataires de passage pour limiter au maximum les nuisances sonores et comportementales.

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