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EN RÉSUMÉ :
- Le déficit foncier classique plafonne l'imputation des travaux sur le revenu global à 10 700 €/an.
- Pour un logement classé E, F ou G qui sort de cette catégorie grâce à des travaux de rénovation énergétique, ce plafond est doublé à 21 400 €/an.
- Le dispositif s'applique en location nue, au régime réel, et suppose un DPE avant/après travaux pour prouver le changement de classe.
- Il est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 (article 47 de la loi de finances pour 2026).
- Il est cumulable avec MaPrimeRénov' et les CEE, mais uniquement sur la part de dépenses restant à votre charge.
Un logement économe et plus confortable, ça vous dit ?
Pourquoi un logement chauffé à l'électricité devient-il une « passoire » ?
L’ASTUCE HELLIO
Avant d'engager des travaux d'isolation, faites vérifier si un simple remplacement des émetteurs électriques (passage à des radiateurs à inertie ou à une pompe à chaleur air-eau) suffit à faire gagner une classe DPE. Cela change le périmètre et le budget des travaux à intégrer dans le calcul du déficit foncier.
Dans le calcul du DPE, l'énergie finale consommée par un chauffage électrique est convertie en énergie primaire avec un coefficient qui pénalise mécaniquement ce mode de chauffage par rapport au gaz ou au bois. Un logement mal isolé équipé de convecteurs électriques classiques ("grille-pain") cumule donc deux facteurs défavorables : une déperdition thermique importante et un coefficient de conversion élevé. C'est ce qui explique qu'une part significative du parc locatif classé F ou G soit chauffée à l'électricité.
Le déficit foncier majoré : le mécanisme
Le déficit foncier permet à un bailleur au régime réel d'imputer ses charges de travaux sur ses revenus fonciers, puis, pour le solde, sur son revenu global dans une certaine limite. Cette limite est normalement de 10 700 € par an.
Pour les logements classés E, F ou G qui, après travaux de rénovation énergétique, atteignent une classe A, B, C ou D, ce plafond est doublé à 21 400 € par an. Ce dispositif, issu de la loi de finances rectificative pour 2022, a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 47 de la loi de finances pour 2026.
LE CHIFFRE HELLIO : 21 400 €
C'est le montant maximal de travaux imputable sur le revenu global en une seule année pour un bailleur qui sort son bien de la catégorie passoire énergétique, contre 10 700 € pour des travaux d'entretien classiques.
Les conditions à réunir
Trois conditions cumulatives conditionnent l'accès au plafond majoré :
- Le logement doit être classé E, F ou G au DPE avant travaux.
- Les travaux doivent permettre d'atteindre au minimum la classe D après travaux (idéalement documentés par deux DPE, avant et après).
- Les dépenses doivent être payées dans la fenêtre temporelle du dispositif, et le bien loué nu au régime réel.
Le propriétaire doit par ailleurs s'engager à maintenir la location du bien pendant trois ans à compter de l'imputation sur le revenu global, sous peine de remise en cause de l'avantage fiscal.
Sur le plan des travaux éligibles, seules les dépenses de rénovation énergétique proprement dite entrent dans le périmètre majoré : isolation (murs, toiture, planchers bas), remplacement du système de chauffage, ventilation, menuiseries extérieures. Les travaux d'entretien ou d'amélioration sans lien avec la performance énergétique restent soumis au plafond classique de 10 700 €.
Articulation avec MaPrimeRénov' et les CEE
L’INFO HELLIO
En tant que bailleur, vous pouvez mobiliser les CEE au titre de vos travaux de rénovation énergétique. Cela réduit le reste à charge imputable en déficit foncier, mais accélère aussi concrètement le passage à une classe DPE plus favorable.
Le déficit foncier majoré se cumule avec MaPrimeRénov' et les certificats d'économies d'énergie (CEE), mais uniquement sur le montant des travaux restant réellement à la charge du propriétaire après déduction de ces aides. Il ne s'applique jamais au montant brut de la facture.
Un exemple chiffré simplifié
Un bailleur réalise 25 000 € de travaux d'isolation et de remplacement de chauffage électrique sur un logement classé F, qui atteint la classe D après travaux. Après déduction de 5 000 € d'aides (MaPrimeRénov' + CEE), il reste 20 000 € de reste à charge. Ce montant peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 21 400 €/an : la totalité des 20 000 € restants est donc déductible dès la première année, contre 10 700 € seulement avec le plafond classique — le surplus étant alors reporté sur les années suivantes.
Pour la définition légale du déficit foncier et les règles générales d'imputation, vous pouvez consulter la fiche officielle sur service-public.fr.
FAQ
Une passoire chauffée à l'électricité est-elle traitée différemment d'une passoire au gaz pour le déficit foncier ?
Non. Le dispositif s'appuie uniquement sur la classe DPE avant/après travaux, quel que soit le mode de chauffage. En revanche, le chauffage électrique étant souvent le facteur déclassant, son remplacement fait fréquemment partie des travaux qui permettent le saut de classe.
Le déficit foncier majoré est-il automatique ?
Non, il doit être calculé et déclaré par le contribuable (ou son comptable) lors de la déclaration de revenus fonciers, sur la base des factures et des DPE avant/après.
Que se passe-t-il si je revends le bien avant 3 ans ?
L'avantage fiscal obtenu sur le revenu global peut être remis en cause si l'engagement de location de 3 ans n'est pas respecté.
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