Achat immobilier avec travaux : ce qu'il faut savoir

Acquérir un bien immobilier à rénover peut paraître une tâche ardue, mais c'est une occasion unique de façonner votre futur chez-vous idéal tout en bénéficiant d'avantages financiers importants. Que votre objectif soit de rénover pour un usage personnel ou à titre d'investissement, ce guide vous fournira les informations essentielles pour comprendre les écueils potentiels et explorer les options de financement afin de faire de votre projet immobilier une entreprise personnalisée et rentable, et manœuvrer avec succès dans le domaine de l'immobilier à rénover.

Chauffage, isolation… rénovez votre logement à moindre coût

Quels sont les avantages d’acheter un logement avec travaux ?

Acquérir un bien immobilier ancien à rénover est une option qui séduit de nombreux français, cela recèle notamment de multiples avantages :

1. Facilement personnalisable : l'achat d'un bien à rénover offre la possibilité de personnaliser le logement selon vos goûts et besoins spécifiques.
2. Moins cher à l'achat : les propriétés nécessitant des rénovations sont souvent disponibles à des prix inférieurs à ceux des biens neufs ou restaurés, permettant ainsi de réaliser des économies substantielles à l'achat.
3. Plus-value à la vente : les rénovations peuvent significativement augmenter la valeur de la propriété, ce qui est avantageux pour une revente future ou une plus-value immobilière.
4. Accès à des aides financières et fiscales : de nombreux dispositifs de l'État offrent des subventions, des crédits d'impôt ou d'autres incitations pour la rénovation de logements, ce qui peut réduire le coût global des travaux.
5. Amélioration de l'efficacité énergétique : les travaux de rénovation offrent l'opportunité d'améliorer l'efficacité énergétique du logement et augmenter le confort, réduisant ainsi les dépenses énergétiques et par conséquent les factures énergétiques dans le futur.

Quels sont les pièges à éviter lors d'un achat immobilier ?

Acheter un bien immobilier ancien peut être très intéressant, mais il faut faire attention aux nombreux risques qui pourraient causer des déceptions si l'achat n'est pas bien géré. Il est donc essentiel de bien se préparer et de se renseigner sur les bonnes pratiques à suivre pour mener à bien ce projet. Voici quelques erreurs à éviter pour protéger votre investissement :

Sous-estimation des coûts de rénovation

Il est primordial d'obtenir une estimation précise des coûts avant d'acheter un bien à rénover. Accompagnez-vous de professionnels qualifiés lors des visites pour évaluer les coûts de rénovation nécessaires. Pensez à inclure tous les frais associés, tels que les matériaux ou la main-d’œuvre, et prévoyez une marge pour les imprévus qui pourraient augmenter le budget initial.

Pour obtenir le montant le plus précis possible des coûts des travaux, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel, idéalement un maître d’œuvre, pour chiffrer la totalité des travaux.

Négligence de l'inspection préalable

Prendre le temps de faire une inspection approfondie permet de détecter les problèmes potentiels qui pourraient engendrer des coûts de travaux élevés. Avant de procéder à l'achat, pensez à préparer ou télécharger une check-list des éléments à inspecter. Parmi les points clés à ne pas négliger on peut citer : l'année de construction, l'isolation, le système de chauffage, ainsi que la présence de fissures ou d'humidité. De plus, évitez les achats impulsifs par une négociation soigneuse du prix. Une consultation de plusieurs professionnels peut mener à une évaluation plus précise et éviter des surprises coûteuses après l'achat.

Manque de renseignements sur les aides disponibles

Se renseigner sur les subventions, crédits d'impôt, financements privés et autres aides locales peut réduire le coût des travaux. Notez que si vous pouvez bénéficier d’aides pour les travaux de rénovation énergétique, ce n’est pas le cas pour les travaux liés à « l’embellissement » du bien immobilier.

Ignorer les réglementations locales

Certaines rénovations peuvent nécessiter des permis spécifiques ou doivent être conformes à des réglementations locales strictes.

Quels travaux peuvent être financés par un prêt immobilier

Lorsque vous envisagez de financer des travaux par un prêt immobilier, il est important de comprendre quels types de travaux sont généralement couverts. Les banques et les autres institutions financières peuvent avoir des critères spécifiques, mais en général, les exemples suivants illustrent bien les travaux qui peuvent être inclus :

• Rénovation énergétique : les travaux visent à améliorer l'efficience énergétique de votre bien immobilier et peuvent inclure l'isolation des murs, du toit, le remplacement des fenêtres pour des modèles à double ou triple vitrage, l’installation de systèmes de chauffage plus efficaces, ou la mise en place de solutions utilisant des énergies renouvelables (panneaux solaires, pompes à chaleur, etc.).On estime généralement les travaux de rénovation ou d’aménagement entre 500 et 1000 euros/m².
• Gros œuvre : il s'agit de travaux qui concernent la structure même du bâtiment. Le renforcement ou la réparation de fondations, la réfection de la toiture, le ravalement de façade, ou encore les modifications de la structure portante sont des exemples typiques. Ces travaux sont essentiels pour la sécurité et la durabilité du bâtiment et sont généralement bien couverts par les prêts immobiliers.
• Aménagements intérieurs : ce type de travaux comprend la rénovation ou la transformation de certaines pièces de la maison, comme la rénovation complète de la cuisine ou de la salle de bain. Cela peut aussi inclure des installations électriques ou de plomberie, le remplacement de revêtements de sol ou la création de nouvelles ouvertures.

Quelles aides pour financer vos travaux ?

Il est peu fréquent que les économies suffisent à couvrir la totalité du coût d'achat d'un bien immobilier. De nos jours, la plupart des acheteurs se tournent vers les prêts immobiliers pour compléter leur apport initial. Lors de l'achat d'un bien ancien, assurez-vous de vous renseigner sur les subventions et aides de l'État qui pourraient diminuer significativement les coûts des travaux de rénovation.

Le dispositif CEE

CEE signifie « Certificats d’Économies d’Énergie » : il s’agit d’un dispositif mis en place par la France afin de répondre à ses obligations de réduction de consommation énergétique.

Avec ce système, ce sont les fournisseurs d‘énergie qui financent des travaux chez les particuliers et professionnels. En échange des certificats, les grands énergéticiens (Total, EDF, E.Leclerc…) versent une prime CEE ou prime énergie.

Voici quelques exemples de travaux éligibles à la prime CEE dans le secteur résidentiel :

• Isolation des murs (ITE ou ITI) ;
• Pompe à chaleur hybride ;
• Installation d’une chaudière biomasse individuelle ;
• Isolation de combles ou de toitures ;
• Radiateur basse température pour un chauffage central ;
• Ventilation performante ;
• Et bien plus encore !

Cette liste est régulièrement mise à jour en fonction des nouvelles sources d’efficacité énergétique.

La demande de CEE (Certificats d'économies d'énergie) doit impérativement se faire avant l'engagement des travaux (signature).

La prime Coup de pouce, une bonification des CEE

Cette prime vient renforcer le dispositif CEE (les Certificats d’Économies d’Énergie). En 2024, elle existe pour de nombreuses opérations : changement de chauffage, thermostat connecté ou encore rénovation d'ampleur.

• Coup de pouce Chauffage : Bénéficiez de la prime lorsque vous remplacez un vieil appareil de chauffage par une chaudière ou une pompe à chaleur plus performante et moins polluante, par exemple.
• Coup de pouce Rénovation d'ampleur : bouquet de travaux — avec deux gestes d'isolation minimum — permettant de gagner au moins 2 classes au DPE. Ce dispositif bénéficie aux publics qui ne sont pas éligibles aux aides financières accordées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Les bénéficiaires peuvent être les propriétaires de résidence secondaire, les bailleurs sociaux…

À lire : Notre article dédié aux primes Coup de pouce : conditions d'éligibilité, montants et modalités d'obtention.

MaPrimeRénov’ de l'Anah

Ma Prime Rénov’ est une aide à la rénovation créée en 2020 à destination des ménages propriétaires. Elle a comme objectifs d'engendrer des économies d’énergie, améliorer le confort thermique des occupants en toute saison, et réduire l’impact environnemental du secteur du bâtiment, afin de limiter les émissions des gaz à effet de serre.

La subvention est calculée selon le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-1.

• Types de travaux éligibles : chauffage, ventilation, audit énergétique et rénovation globale, une vingtaine d’opérations d’isolation thermique (murs, parois vitrées...).

En 2024, MaPrimeRénov' a été divisé en deux parcours : « accompagné » et « décarboné ». Le premier concerne les rénovations d'ampleur permettant un saut minimal de 2 classes au DPE, qui doivent obligatoirement être assistées par un Accompagnateur Rénov' ; le second concerne les rénovations "monogestes", comme par exemple un simple remplacement d'un système de chauffage, éventuellement complété par de l'isolation ou de la ventilation. Un DPE préalable est indispensable à partir de 2025.

Les prêts à la rénovation énergétique

L’éco-prêt à taux zéro

L’Éco-PTZ est un prêt sans intérêts dans l’objectif est d’aider les emprunteurs à effectuer des travaux de rénovation énergétique. Il rencontre des modifications régulières afin de répondre aux besoins des français. Depuis 2022, son montant est plafonné à 30 000 € pour 3 actions ou plus, ou 50 000 € avec un gain énergétique de 35 % minimum (parcours rénovation globale). Pour 2024, les conditions pour en être bénéficiaire sont :

• Être propriétaire ou copropriétaire, occupant ou bailleur ;
• le logement doit être votre résidence principale ;
• Au début des travaux, l’habitation doit être achevée depuis 2 ans minimum.

Le prêt avance rénovation

Ce financement s’obtient grâce à une hypothèque sur un bien immobilier, cette dernière permet ainsi de garantir le capital emprunté. Il a comme spécificité d’être remboursé uniquement au moment de la vente du logement ou du décès de l’emprunteur.

En conclusion, l'achat d'un bien immobilier avec travaux représente une opportunité remarquable pour personnaliser votre futur domicile et augmenter sa valeur. Toutefois, il est important de planifier soigneusement votre budget et de vous informer sur les différentes aides et options de financement disponibles, telles que les prêts travaux ou encore les aides de l'État. Ces derniers peuvent grandement faciliter la gestion des coûts des rénovations.

Notez qu'avant de vous engager dans un crédit immobilier, il faut bien évaluer vos capacités de remboursement pour mener à bien votre projet sans risque financier. Ainsi préparé, vous pourrez transformer un bien à rénover en un véritable foyer à votre image, tout en optimisant votre investissement.