Comprendre le prêt avance mutation en cas de rénovation

C’est la loi de transition énergétique du 17 août 2015 qui signe la création du prêt avance mutation. S’inspirant du concept du prêt viager hypothécaire, ce financement s’adresse aux propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique. Il représente une alternative au crédit traditionnel, pour celles et ceux qui ne peuvent pas y accéder. Hellio vous explique en détail le fonctionnement, les conditions de ressources et les modalités du prêt avance mutation, ou « prêt avance rénovation ».

Publié le 19 décembre 2021, un décret vient confirmer que l'État apporte désormais une garantie à hauteur de 75 %. De quoi inciter les banques à proposer ce prêt qu'elles boudaient jusqu'à présent ! Une bonne nouvelle pour financer le reste à payer des travaux, après déduction de MaPrimeRénov'.

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Quel est ce prêt pour rénover et comment fonctionne-t-il ?

Le prêt avance mutation est officiellement entré en vigueur le 14 mars 2016, en tant que déclinaison du prêt viager hypothécaire. Comme indiqué dans le Code de la consommation, ce financement s’obtient grâce à une hypothèque sur un bien immobilier. Cette dernière permet ainsi de garantir le capital emprunté.

L'hypothèque se constitue alors du montant initial du crédit, auquel s’ajoutent les intérêts : 2 % auprès de la Banque Postale.

De plus, le prêt avance mutation est réservé aux emprunteurs et emprunteuses qui ne peuvent pas accéder à un prêt classique. Cela peut être à cause de ressources insuffisantes, de problèmes de santé, ou encore d’un âge trop avancé. Le prêt avance mutation peut alors prendre la forme d’un capital, ou de versements réguliers.

Grâce au montant emprunté, le propriétaire peut ainsi réaliser des travaux de rénovation énergétique et faire prendre de la valeur au bien hypothéqué. Les textes de loi au sujet du prêt avance mutation ne précisent pas si les travaux de rénovation doivent obligatoirement concerner le bien hypothéqué.

Rapport Sichel 2021 : vers un développement du prêt avance mutation

En mars 2021, Olivier Sichel, directeur de la Banque des Territoires, a rendu un rapport complet au gouvernement pour accompagner la transition énergétique dans les logements privés. Dans le chapitre consacré au financement, il propose le déploiement massif d’un prêt avance mutation plus (PAM +) pour accompagner les ménages modestes en 2021.

L’idée est de mettre en avant le prêt avance mutation, qui n’a pas rencontré ces dernières années le succès attendu, et de le développer à grande échelle. Le document comporte deux autres grandes recommandations : la création d'un statut « Mon Accompagnateur Rénov' » ainsi qu'une plateforme de suivi en ligne : « Mon Service Rénov' ».

Toutes ces suggestions ont été entendues : dès 2022, le plan France Rénov' entérine le nouveau statut d'accompagnateur, le déploiement du prêt avance rénovation et la mise en ligne d'une plateforme : france-renov.gouv.fr

Un dispositif facilité en 2024

C'est une des annonces du CNR Logement qui s'est tenu en début d'année 2023. Afin d'encourager davantage de particuliers à y avoir recours, les démarches du prêt avance rénovation devraient être facilitées dès l'année prochaine.

Quel est le montant du prêt avance mutation et comment le rembourser ?

Le montant du prêt dépend directement de la valeur du bien immobilier. C’est un expert ou une experte qui réalise une estimation du bien en se basant sur le marché immobilier. En tenant compte de ce diagnostic, l’établissement prêteur détermine votre capacité maximale d’emprunt selon votre âge et votre sexe. Ces deux données sont importantes : cela permet d’estimer la durée de capitalisation des intérêts, l’espérance de vie des femmes étant plus longue.

À la lumière de ces informations, le prêteur accorde généralement un prêt de 15 à 75 % de la valeur estimée du bien (source : UFC-Que Choisir).

Quant au remboursement du prêt avance mutation (aussi appelé « prêt avance rénovation »), il intervient lorsque l’emprunteur décède, ou bien en cas de mutation du bien hypothéqué. La mutation peut alors être une vente, une donation ou un démembrement.

Une garantie de l'État à hauteur de 75 %

« En l'absence de remboursement d'un prêt avance mutation après une période de vingt ans à compter de sa souscription, le prêteur peut bénéficier d'une avance sur garantie auprès du fonds dans la limite de 75 % du montant total lui restant dû à la date de la demande. »

Voilà ce que précise le décret du 17 décembre 2021. Cette mesure devrait ainsi rassurer les établissements bancaires, qui ne proposaient pas le prêt jusqu'à présent. La garantie publique s'opère via le Fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE).

Cas n°1 : remboursement des intérêts lors de la mutation

Le prêt viager hypothécaire et le prêt avance mutation permettent de rembourser les intérêts uniquement à la fin du contrat, lors de la mutation du bien. Dans ce cas, l’emprunteur n’a aucune mensualité à verser. Il n’y a pas non plus d’assurance emprunteur à payer, comme c’est le cas pour un prêt immobilier.

Le remboursement du capital et des intérêts intervient lors de la cession ou succession :

• Soit au décès de l’emprunteur,
• Soit avant s’il y a mutation.

Cas n°2 : remboursement des intérêts pendant le prêt avance rénovation

Le Code de la consommation prévoit tout de même la possibilité d’opter pour un remboursement progressif des intérêts. Dans ce cas, l’hypothèque ne porte que sur le capital emprunté. Cette solution évite d’avoir des sommes considérables à payer à la fin du contrat.

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Quelles sont les conditions d’éligibilité au prêt avance rénovation ?

L’hypothèque doit être réalisée sur un bien immobilier à usage exclusif d’habitation et occupé à titre de résidence principale. L’emprunteur ou l’emprunteuse est obligatoirement propriétaire du bien. La souscription d’un prêt avance mutation permet d’emprunter sans assurance, et ne fixe pas de condition d’âge.

Jusqu'en 2023, le prêt est conditionné aux plafonds de ressources de l'Anah. Seuls les propriétaires modestes ou très modestes peuvent le demander, pour régler des travaux éligibles à MaPrimeRénov'.

Comme pour un crédit classique, l’établissement transmet une offre de prêt. Cette dernière indique l’identité des deux parties, la désignation du bien hypothéqué et sa valeur, le coût total du crédit et le taux annuel effectif global, ainsi que toutes les modalités de versement de la somme empruntée. La signature d’un tel contrat se fait devant un notaire, dont les frais sont supportés par l’emprunteur. Le notaire a aussi pour mission de vérifier l’estimation du bien.

Un élargissement des bénéficiaires en 2024

C'est une annonce faite par le gouvernement lors du CNR Logement en 2023 (Conseil National de la Refondation). Réservé initialement aux ménages aux revenus modestes, le prêt avance rénovation sera accessible à tous en 2024, sans plafond de ressources. Une proposition de loi est attendue pour entériner cette évolution.

Qui propose le prêt avance mutation et comment le souscrire ?

Le prêt avance mutation peut être, selon la loi, souscrit auprès des établissements de crédit, des organismes financiers et des sociétés de tiers financement. Mais selon le rapport Sichel, aucune banque ne proposait en 2021 ce type de financement de travaux.

Le Crédit Foncier, qui était le distributeur principal du prêt viager hypothécaire, ne souhaitait pas l’ajouter à son offre : la durée de remboursement du prêt avance mutation serait trop incertaine.

En 2022, ça change ! Avec la garantie de l'État à hauteur de 75 %, de nouveaux établissements se sont engagés à intégrer le prêt dans leurs offres : le Crédit Mutuel et la Banque Postale (taux de 2 %). Le CIC leur a emboîté le pas.

Une alternative au prêt avance mutation : l’éco-PTZ

Comme nous avons pu le voir, le prêt avance mutation est un financement plutôt rare et assez coûteux. Récemment remis sur le devant de la scène par le rapport Sichel, il pourrait peut-être se démocratiser prochainement. Mais en attendant, quelles sont vos autres options ?

Tout d'abord, sachez que la réalisation de travaux de rénovation énergétique vous permet de solliciter différentes aides de l'État pour leur financement : Certificats d'économies d'énergie, subventions locales, Prime Rénov', etc. Le recours à une entreprise RGE est indispensable.

Quant au reste à charge parfois élevé, il est possible de demander un éco-PTZ (à ne pas confondre avec le PTZ classique). Ce prêt très avantageux est proposé à taux zéro, et donc sans intérêts à reverser.

Le montant de l’éco-prêt à taux zéro

L’éco-PTZ est un prêt à taux zéro qui permet d’obtenir jusqu’à 50 000 € pour des travaux de rénovation énergétique, sur une durée d’emprunt maximum de 15 ans. Le montant est plafonné selon le nombre et le type de travaux. Par exemple, vous pouvez prétendre à :

• 7 000 € pour le remplacement de parois vitrées,
• 15 000 € pour une action simple,
• 25 000 € pour un bouquet de 2 travaux,
• Le plafond de 30 000 € est applicable uniquement pour 3 actions ou plus,
• Le plafond de 50 000 € concerne les rénovations performantes — gain énergétique d'au moins 35 % — depuis 2022. Dans ce cas précis, la durée de remboursement peut s'étaler sur 20 ans.

Le financement des travaux concerne les propriétaires qui habitent le bien ou qui le mettent en location. Les travaux éligibles à l’éco-PTZ doivent être réalisés par une entreprise RGE (reconnue garante de l’environnement, un label national).

Les modalités de l’éco-PTZ

Ce prêt à taux zéro est accessible aux propriétaires pour réaliser une ou plusieurs actions de rénovation énergétique. Cela peut concerner :

• L’isolation thermique de la toiture, des murs ou des planchers ;
• Le remplacement d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude ;
• L’installation d’un chauffage qui utilise une énergie renouvelable.

Où souscrire l’éco-prêt à taux zéro ?

Contrairement au prêt avance mutation, l’éco-PTZ peut être souscrit dans de nombreuses banques. Toutes celles qui ont signé une convention avec l’État peuvent le distribuer. C’est le cas de la plupart des grands établissements bancaires comme BNP Paribas, le CIC, la Caisse d’Épargne, le Crédit Agricole, la Banque Postale, le Crédit Mutuel, LCL ou encore la Société Générale.

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